Kündigung des Mietverhältnisses bei nur einer Monatsmiete Mietrückstand?

Unter Umständen kann das Mietverhältnis bereits bei einem Rückstand von einer Monatsmiete ordentlich gekündigt werden.

Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist neben der Eigenbedarfskündigung die praxisrelevanteste Kündigungsmöglichkeit für Vermieter. Bekannt ist in der Regel, dass bei einem Mietrückstand von zwei Monatswarmmieten eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückstandes.

Bei welchem Mietrückstand kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich fristgerecht kündigen?

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann ein Vermieter einen Mietvertrag ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Der BGH hat am 10.10.2012 (Aktenzeichen VIII ZR 107/12) entschieden, dass dies der Fall bei einem Mietrückstand von über einer Monatswarmmiete und einer Verzugsdauer von mehr als einem Monat ist.

Was zählt als Mietrückstand?

Relevant für den Rückstand sind lediglich die Grundmiete und die Betriebskostenvorauszahlungen. Nach überwiegender Rechtsprechung ist in der Regel ein eventueller Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung irrelevant. Begründet wir dies damit, dass es sich hierbei im Gegensatz zu den Mieten nicht um periodisch wiederkehrende Zahlungspflichten handelt. Auch die Nichtzahlung einer Betriebskostennachzahlung kann jedoch unter Umständen zu einer ordentlichen Kündigung berechtigen. Dies ist jedoch gesondert zu prüfen und ein ggfs. eigener Kündigungsgrund.

Muss der Vermieter vorher abmahnen?

Nein. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Mietrückstandes muss grundsätzlich nicht zunächst abgemahnt werden. Nur unter ganz besonderen Umständen und undurchsichtiger Gemengelage (bei Kumulation verschiedener Umstände wie Mieterhöhungen und Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen) kann eine sofortige Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtsmissbräuchlich und unwirksam sein.

Muss der Mieter den Rückstand verschulden?

Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist grundsätzlich ein Verschulden des Mieters. Dies liegt vor, wenn der Mieter seiner Zahlungspflicht vorsätzlich oder fahrlässig nicht nachgekommen ist. Fahrlässigkeit liegt nach ständiger Rechtsprechung auch dann vor, wenn der Mieter vorgibt unverschuldet in einen wirtschaftlichen Engpass geraten zu sein. Der Mieter trägt grundsätzlich das Beschaffungsrisiko, so dass er sich nicht einfach auf Mittellosigkeit berufen kann.

Lediglich bei einem Unfall, einer plötzlichen Erkrankung oder eines nachgewiesenen alleinigen Verschulden des Jobcenters fehlt es an einer verschuldeten Pflichtverletzung, bei der die Kündigung unwirksam wäre.

Muss die Kündigung schriftlich erfolgen?

Ja. Mangelt die Kündigung der Schriftform des § 126 BGB ist diese unwirksam.

Was ist der Vorteil für Vermieter gegenüber einer außerordentlichen Kündigung?

Eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückstandes wird durch nachträglichen Ausgleich des Mietrückstandes nicht unwirksam. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstandes wird unwirksam, wenn der gesamte Mietrückstand innerhalb der sogenannten Schonfrist (2 Monate ab Zustellung einer Räumungsklage) ausgeglichen wird. Nach Rechtsprechung des BGH wird eine nachträgliche Zahlung lediglich bei der Beurteilung, ob ein Verschulden vorliegt, berücksichtigt.

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