10. April 2026
AllgemeinViele Wohnungseigentümer erleben es: Der Verwalter vergibt einen Auftrag ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern oft auch rechtswidrig.
Wir bei KGK Rechtsanwälte sehen regelmäßig, wie solche Verstöße zu erheblichen Problemen führen. Unwirksame Aufträge, Haftungsrisiken und Schadensersatzansprüche sind die Folge.
Dieser Beitrag zeigt Ihnen, welche Rechte Sie haben und wie Sie vorgehen können.
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gesetzlich definierte Befugnisse, die er nicht einfach überschreiten darf. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in rechtlichen und geschäftlichen Angelegenheiten – dies bedeutet aber nicht, dass er jeden Auftrag ohne Beschluss vergeben kann. Die Grenze verläuft zwischen Verwaltung und Entscheidung: Routineaufgaben wie kleinere Reparaturen, deren Notwendigkeit unumstritten ist, kann der Verwalter meist eigenständig in Auftrag geben. Größere Maßnahmen, neue Aufträge oder Ausgaben, die über das Budget hinausgehen, erfordern dagegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Das ist nicht bloße Formalität, sondern der Schutz Ihrer Interessen. Ein Verwalter, der diese Grenze ignoriert und eigenmächtig Aufträge vergibt, handelt rechtswidrig und setzt die gesamte Gemeinschaft Haftungsrisiken aus.
Die Eigentümerversammlung muss über alle wesentlichen Aufträge entscheiden – das ist Ihr Mitspracherecht als Eigentümer. Ein gültiger Beschluss erfordert mehrere konkrete Schritte: Die Versammlung muss ordnungsgemäß eingeladen werden mit klarer Tagesordnung, die Maßnahme muss sachlich und verständlich dargestellt sein, und die Abstimmung muss protokolliert werden. Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, ist der Beschluss anfechtbar.
Das bedeutet praktisch, dass ein Verwalter, der einen Beschluss fasst, ohne die Tagesordnung ausreichend genau zu beschreiben, riskiert, dass dieser Beschluss später angefochten und für ungültig erklärt wird. Die Folge ist dann oft, dass der bereits erteilte Auftrag rückgängig gemacht werden muss oder die Kosten umstritten sind. Besonders wichtig ist die schriftliche Form: Beschlüsse müssen in Textform erfolgen (also per E-Mail oder Schriftstück), mündliche Absprachen zählen nicht.
Ein Verwalter, der die Grenzen seiner Befugnisse missachtet, schadet der Gemeinschaft konkret. Wenn etwa ein Verwalter ohne Beschluss einen teuren Sanierungsauftrag vergibt, können die Eigentümer später Anfechtungsklagen einreichen. Das Gericht wird dann prüfen, ob die Maßnahme überhaupt rechtmäßig war. Schlimmstenfalls wird der Auftrag für ungültig befunden, das Handwerksunternehmen fordert Schadensersatz, und die Gemeinschaft sitzt zwischen allen Stühlen. Noch kritischer wird es bei Aufträgen an Rechtsanwälte oder Gutachter: Auch hier ist ein Beschluss erforderlich, wenn es um größere oder ungewöhnliche Aufträge geht (etwa eine umfangreiche Anwaltsberatung zu komplexen Gemeinschaftsfragen). Ein Verwalter, der eigenmächtig eine teure Beratung in Auftrag gibt, ohne dass die Eigentümer davon wissen, verstößt gegen seine Treuepflicht. Die rechtliche Konsequenz ist klar: Solche Aufträge können rückgängig gemacht werden, und der Verwalter kann für den Schaden haftbar gemacht werden. Deshalb ist es entscheidend, dass Sie als Eigentümer genau hinschauen, welche Aufträge Ihr Verwalter erteilt und ob dafür ordnungsgemäße Beschlüsse vorliegen – denn nur so können Sie später Ihre Rechte geltend machen, falls etwas schiefgeht.
Ein Auftrag ohne Beschluss ist rechtlich fragil. Der Verwalter überschreitet seine Befugnisse, wenn er größere Maßnahmen ohne Abstimmung mit der Eigentümerversammlung vergibt. Die unmittelbare Folge ist die Unwirksamkeit der Auftragserteilung. Das Unternehmen, das den Auftrag erhält, kann sich nicht auf einen wirksamen Vertrag berufen. Wird die Arbeit trotzdem ausgeführt, entsteht ein rechtliches Chaos: Das Handwerksunternehmen fordert Zahlung, die Gemeinschaft weigert sich, weil kein gültiger Beschluss vorliegt, und plötzlich sitzt der Verwalter in der Mitte.
Gerichte prüfen solche Fälle streng und orientieren sich dabei an der Frage, ob der Verwalter seine gesetzlichen Grenzen eingehalten hat. Hat der Verwalter einen teuren Sanierungsauftrag ohne Beschluss vergeben und wird dies später angefochten, kann das Gericht die gesamte Auftragserteilung für ungültig erklären. Das führt zu Schadensersatzforderungen des beauftragten Unternehmens gegen die Gemeinschaft oder sogar gegen den Verwalter persönlich. Der Verwalter trägt hier eine besondere Verantwortung: Er handelt nicht als Privatperson, sondern in seiner Funktion.
Das macht ihn haftbar, wenn er seine gesetzlichen Grenzen missachtet.
Die Haftungsrisiken für den Verwalter sind erheblich und oft unterschätzt. Wenn ein Verwalter eigenmächtig handelt, verstößt er gegen seine Treuepflicht gegenüber den Eigentümern. Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet ihn, die Gemeinschaftsinteressen zu wahren und nur im Rahmen seiner Befugnisse zu handeln. Tut er das nicht, können Eigentümer Schadensersatz fordern. Ein konkretes Beispiel verdeutlicht das Risiko: Der Verwalter beauftragt ohne Beschluss einen Gutachter für eine Fassadensanierung. Der Gutachter stellt fest, dass die Sanierung 500.000 Euro kostet. Eigentümer, die diese Ausgabe nie genehmigt haben, können den Verwalter zur Rechenschaft ziehen und Regress fordern – also Ersatz des Schadens, den der Verwalter durch die unrechtmäßige Auftragserteilung verursacht hat.
Manche Verwalter sind versichert, aber nur für rechtmäßiges Handeln. Handelt der Verwalter bewusst ohne Beschluss, kann die Versicherung die Leistung verweigern. Das bedeutet, der Verwalter muss den Schaden selbst tragen. Für Eigentümer ist wichtig: Sie können nicht nur den Verwalter in Regress nehmen, sondern auch das beauftragte Unternehmen zur Rechenschaft ziehen. Ein Unternehmen, das einen Auftrag von einem Verwalter annimmt, der nicht ordnungsgemäß bevollmächtigt war, trägt ebenfalls Risiken. Es könnte sein, dass die Gemeinschaft später die Zahlung verweigert, weil der Auftrag unwirksam war. Deshalb sollte jedes seriöse Handwerksunternehmen vor Auftragsannahme prüfen, ob ein gültiger Beschluss vorliegt.
Eigentümer, die merken, dass ihr Verwalter ohne Beschluss Aufträge vergibt, sollten sofort handeln. Dokumentieren Sie jeden verdächtigen Auftrag mit Datum, Inhalt und Namen des Unternehmens. Fordern Sie vom Verwalter schriftlich auf, nachträglich einen Beschluss zu fassen oder den Auftrag zu stornieren. Ist der Schaden bereits entstanden, zeigt sich schnell, welche Handlungsmöglichkeiten Ihnen offenstehen – und wie Sie Ihre Ansprüche durchsetzen können.
Wenn Ihr Verwalter ohne Beschluss Aufträge erteilt hat, verfügen Sie über konkrete Handlungsmöglichkeiten – und Sie sollten diese nutzen, bevor mehr Zeit verstreicht. Das Entscheidende ist, schnell und dokumentiert zu handeln. Fordern Sie zunächst schriftlich vom Verwalter auf, den Auftrag zu stornieren oder nachträglich einen ordnungsgemäßen Beschluss zu fassen. Diese schriftliche Aufforderung ist wichtig, weil sie später als Beweis dient, dass Sie das Problem erkannt und aktiv geworden sind. Richten Sie die Aufforderung per E-Mail oder Brief an den Verwalter und die Verwaltung – das schafft Klarheit und Nachvollziehbarkeit. Konkret sollten Sie darin verlangen, dass der Verwalter innerhalb einer Frist von zwei bis vier Wochen reagiert. Nennen Sie den genauen Auftrag mit Datum, Unternehmen und Leistung. Machen Sie deutlich, dass dieser Auftrag ohne Beschluss der Eigentümerversammlung erteilt wurde und daher rechtswidrig ist. Behalten Sie eine Kopie für Ihre Unterlagen.
Ignoriert der Verwalter diese Aufforderung oder lehnt er ab, zeigt sich schnell, ob Sie weitere Schritte einleiten müssen. Ein seriöser Verwalter wird in dieser Situation einen Nachtragsbeschluss anstreben – also die nachträgliche Genehmigung des Auftrags durch die Eigentümerversammlung. Das ist manchmal möglich, wenn die Maßnahme sachlich gerechtfertigt ist und die Mehrheit der Eigentümer zustimmt. Allerdings gilt hier eine wichtige Einschränkung: Ein Nachtragsbeschluss heilt nicht automatisch alle Rechtsmängel. Gerichte haben entschieden, dass ein nachträglicher Beschluss den ursprünglichen Verstoß gegen das Verfahren nicht vollständig wiedergutmachen kann, wenn dieser Verstoß schwerwiegend war. Das bedeutet praktisch, dass selbst wenn die Versammlung den Auftrag später genehmigt, Eigentümer, die dagegen stimmen, weiterhin Anfechtungsklagen einreichen und argumentieren können, dass der Auftrag von Anfang an rechtswidrig war.
Wenn Sie merken, dass Ihr Verwalter systematisch ohne Beschlüsse handelt, sollten Sie nicht auf Nachtragsbeschlüsse hoffen, sondern rechtliche Schritte einleiten. Hier greift der Schadensersatzanspruch. Sie können vom Verwalter Ersatz des Schadens fordern, den seine rechtswidrige Auftragserteilung verursacht hat. Das kann die Rückforderung von Zahlungen sein, die die Gemeinschaft leisten musste, weil der Auftrag unwirksam war. Es kann aber auch der Schaden sein, der entstand, weil der Auftrag zu teuer war oder die Leistung mangelhaft ausfiel – Fehler, die hätten vermieden werden können, wenn ein ordnungsgemäßer Ausschreibungsprozess stattgefunden hätte.
Um Schadensersatz durchzusetzen, müssen Sie drei Dinge nachweisen: erstens, dass der Verwalter rechtswidrig handelte, zweitens, dass Ihnen dadurch ein konkreter Schaden entstanden ist, und drittens, dass es einen ursächlichen Zusammenhang gibt (zwischen der Rechtswidrigkeit und dem Schaden). Das ist nicht trivial, aber machbar. Dokumentieren Sie daher jeden verdächtigen Auftrag mit Datum, Betrag, Namen des Unternehmens und Art der Leistung.
Sammeln Sie auch Angebote anderer Unternehmen, falls vorhanden – sie zeigen, ob der beauftragte Handwerker überproportional teuer war. Bei größeren Schäden lohnt sich eine Beratung durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht, der Ihre Ansprüche gegen den Verwalter geltend macht und die Gemeinschaft vor weiteren Verstößen bewahrt.
Ordnungsgemäße Beschlussfassungen bilden das Fundament einer rechtssicheren Verwaltung. Wenn ein Verwalter Aufträge ohne Beschluss vergibt, entsteht nicht nur ein formaler Mangel – es entsteht rechtliches Chaos, das die gesamte Gemeinschaft gefährdet. Die Auftragserteilung wird anfechtbar, beauftragte Unternehmen können Schadensersatz fordern, und Eigentümer geraten in Konflikte, die hätten vermieden werden können. Besonders bei größeren Maßnahmen zeigt sich das Risiko deutlich: Ein Sanierungsauftrag über 100.000 Euro ohne vorherigen Beschluss ist rechtlich unhaltbar und setzt den Verwalter erheblichen Haftungsrisiken aus.
Sie als Wohnungseigentümer müssen aktiv kontrollieren, welche Aufträge Ihr Verwalter erteilt und ob dafür ordnungsgemäße Beschlüsse vorliegen. Fordern Sie Transparenz ein, indem Sie nachfragen, welche Maßnahmen beschlossen wurden, welche Unternehmen beauftragt sind und ob Protokolle existieren. Wenn Sie feststellen, dass Ihr Verwalter Aufträge ohne Beschluss vergibt, dokumentieren Sie jeden verdächtigen Auftrag mit Datum und Betrag und fordern Sie schriftlich Klarheit ein – je früher Sie reagieren, desto besser können Sie Schäden begrenzen.
Wenn Sie unsicher sind, wie Sie vorgehen sollen, nachdem Ihr Verwalter Aufträge ohne Beschluss erteilt hat, bietet anwaltliche Beratung Orientierung und Schutz. Ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht prüft, ob die Auftragserteilung rechtswidrig war, welche Ansprüche Ihnen zustehen und wie Sie diese durchsetzen. Kontaktieren Sie KGK Rechtsanwälte für eine individuelle Beratung – damit Ihre Gemeinschaft rechtssicher verwaltet wird und Sie Ihre Interessen als Eigentümer schützen.
