Das Haftungsrisiko bei der gewerbsmäßigen Verwaltung von Immobilien

Wir beraten Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter zu Haftungsproblematiken

Der WEG-Verwalter übernimmt wichtige Aufgaben für sämtliche Eigentümer einer Wohnungseigentumsgemeinschaft und ist Organ der Gemeinschaft. Der WEG-Verwalter hat weitreichende gesetzliche Befugnisse über das Eigentum anderer Personen. Auf der anderen Seite ist der Beruf des WEG-Verwalters kein geschützter Beruf und es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Qualifikation. Jedermann kann als WEG-Verwalter tätig sein. Voraussetzung ist lediglich, dass man durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wird und diese Bestellung angenommen wird. Mit Annahme der Verwalterbestellung entsteht die Verpflichtung zur Amtsführung. Bei eventuellen Pfichtverletzungen ist man daher ab diesem Zeitpunkt auch schadensersatzpflichtig.

Grundsätzlich ist zwischen Rechten und Pflichten zu differenzieren, die sich aus dem Verwaltervertrag oder alternativ aus dem Gesetz ergeben. Die Tätigkeit als WEG-Verwalter birgt ein hohes Haftungsrisiko. Ein eventueller Schadensersatzanspruch der Eigentümergemeinschaft kann sich aus dem Verwaltervertrag oder dem Gesetz ergeben.

Wann ist ein WEG-Verwalter schadensersatzpflichtig?

Im Rahmen des Verwaltervertrags werden regelmäßig verschiedene Pflichten, Rechte und Aufgaben des Verwalters bindend vereinbart. Diese gehen häufig über die gesetzlichen Vorgaben hinaus. Der Verwalter haftet grundsätzlich, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig Pflichten aus dem Verwaltervertrag oder aus dem WEG-Gesetz verletzt.

Das größte Haftungsrisiko für den Verwalter ist in der Praxis der Umgang im Zusammenhang mit Baumängeln und der Instandhaltung der verwalteten Liegenschaft. Der Verwalter haftet zum Beispiel gegenüber der Eigentümergemeinschaft, wenn er bei einem Wasserschaden nicht alles getan hat, um unverzüglich die Schadensursache festzustellen und sich dadurch der Schaden vergrößert (Beschluss des BayObLG vom 29.01.1998, Aktenzeichen 2 ZBR 53/97).

Weiterhin hat der WEG-Verwalter die Verpflichtung, die Eigentümergemeinschaft auf ablaufende Gewährleistungspflichten hinzuweisen und über die entsprechende Vorgehensweise auf der letzten vor Ablauf der Gewährleistungspflicht stattfindenden Eigentümerversammlung abstimmen zu lassen.

Häufiger Streitpunkt ist auch die ausreichende Kontrolle und die gewissenhafte Auswahl von beauftragten Handwerkern. Der WEG-Verwalter hat die Pflicht Handwerkerarbeiten zu kontrollieren und gegebenenfalls Mängelrechte geltend zu machen.

Häufiger Streitpunkt hierbei und auch in anderen Fallkonstellationen ist regelmäßig, ob dem Verwalter Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist. Fahrlässigkeit liegt grundsätzlich vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen wird. Nach ständiger Rechtsprechung hat der Verwalter stets die Sorgfalt walten zu lassen, die er auch als Eigentümer in seinen einen Angelegenheiten aufwenden würde.

Entlastung des Verwalters durch Beschluss

Nach Entlastung des WEG-Verwalters durch einen entsprechenden Beschluss bei der Eigentümerversammlung   können keine Schadensersatzansprüche mehr geltend gemacht werden. Die Entlastung erstreckt sich grundsätzlich auf alle Umstände, die den Eigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren oder die ihnen hätten bekannt sein können. Falls der Verwalter es beispielsweise versäumt hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum beseitigen zu lassen und dies bei der Eigentümerversammlung bekannt war, ist der Verwalter nach entsprechender Entlastung nicht schadensersatzpflichtig.

Auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher regelmäßig sorgfältig zu überlegen, ob ein Verwalter pauschal entlastet wird. Möglich ist es auch, einige strittige Punkte von der Entlastung auszuschließen und den Verwalter nicht pauschal für das gesamte Wirtschaftsjahr zu entlasten. Hier sollten immer auch rein vorsorglich die Erfolgsaussichten einer Beschlussanfechtung geprüft werden.

Änderung durch die WEG Reform

Nach der Reform entfällt nun der bisherige § 49 Abs. 2 WEG a.F., wonach das Gericht dem Verwalter die Verfahrenskosten auferlegen kann, wenn er Beschlussmängel zu verantworten hat. Aber hierdurch entfällt nicht die Haftung des Verwalters, denn dieser haftet insoweit nach den allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen immer noch auf Schadensersatz.

Bei weiteren Fragen zu dieser Problematik stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.