11. Oktober 2025
AllgemeinDie Mietpreisbremse schränkt Vermieter bei der Festlegung von Mietpreisen erheblich ein. Seit ihrer Einführung 2015 müssen Eigentümer in angespannten Wohnungsmärkten strenge Obergrenzen beachten.
Wir bei KGK Rechtsanwälte erleben täglich, wie Vermieter mit den komplexen Regelungen kämpfen. Verstöße können zu kostspieligen Rückforderungen führen.
Die Mietpreisbremse beschränkt die Neuvermietungsmiete auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Regelung gilt seit 2015 in 492 deutschen Städten und Gemeinden, was etwa einem Drittel der Bevölkerung entspricht. In 13 von 16 Bundesländern existieren entsprechende Verordnungen (nur Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und das Saarland haben keine Mietpreisbremse eingeführt). Die Verlängerung bis zum 31. Dezember 2029 schafft Planungssicherheit für beide Vertragsparteien.
Angespannte Wohnungsmärkte definieren die Bundesländer und umfassen hauptsächlich Ballungszentren wie München, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main. In München beträgt die Differenz zwischen ungebremster und gebremster Miete durchschnittlich 36 Prozent, in Frankfurt sogar 46 Prozent. Diese erheblichen Unterschiede zeigen die praktische Bedeutung der Regelung für Vermieter. Etwa 26 Millionen Menschen leben in diesen als angespannt definierten Märkten (rund 30 Prozent der Gesamtbevölkerung), wodurch die Mietpreisbremse eine weitreichende Wirkung entfaltet.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Grundlage für die Berechnung der maximal zulässigen Miete. Vermieter addieren zu diesem Wert maximal zehn Prozent und erhalten so die rechtlich zulässige Obergrenze. Lokale Mietspiegel definieren diese Vergleichsmiete und werden alle vier bis sechs Jahre aktualisiert. Vermieter müssen seit 2019 unaufgefordert schriftlich über die Höhe der Vormiete informieren, andernfalls können Mieter bis zu 30 Monate rückwirkend Rückforderungen geltend machen. Diese Informationspflicht führt zu zusätzlichen bürokratischen Verpflichtungen, deren Missachtung kostspielige Konsequenzen nach sich zieht.
Die praktische Umsetzung dieser Regelungen bringt für Vermieter jedoch verschiedene Herausforderungen mit sich, die über die reine Mietberechnung hinausgehen.
Die Mietpreisbremse begrenzt Vermieter drastisch in ihrer Preisgestaltung. Bei Neuvermietungen dürfen Sie maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. In Berlin führte dies laut Erhebungen dazu, dass in 98 Prozent der geprüften Fälle die ursprünglich angesetzte Miete über der gesetzlichen Obergrenze lag. Diese hohe Verstoßquote zeigt, wie restriktiv die Regelung wirkt. Vermieter müssen außerdem seit 2019 unaufgefordert schriftlich über die Höhe der Vormiete informieren. Versäumen Sie diese Mitteilung, können Mieter bis zu 30 Monate rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern (durchschnittlich 304 Euro monatlich). Diese Informationspflicht führt zu erheblichen bürokratischen Mehraufwendungen und rechtlichen Risiken.
Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Ebenso sind umfassend modernisierte Wohnungen ausgenommen, wenn die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel des Kaufpreises eines vergleichbaren Neubaus betragen. Bei möblierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse für die Kaltmiete, jedoch dürfen angemessene Möblierungszuschläge erhoben werden. Staffelmieten und Indexmieten sind nur bei der ersten vereinbarten Miete betroffen. War die Vormiete bereits über dem Bremsniveau, darf diese höhere Miete beibehalten, aber nicht weiter erhöht werden. Diese Ausnahmen bieten zwar Gestaltungsspielräume, erfordern jedoch präzise Dokumentation und rechtliche Absicherung (besonders bei Modernisierungsmaßnahmen).
Die wirtschaftlichen Auswirkungen treffen Vermieter beträchtlich. In München liegt die durchschnittliche Wiedervermietungsmiete ohne Mietpreisbremse bei 21,87 Euro pro Quadratmeter, mit Mietpreisbremse nur bei 16,04 Euro. Diese Differenz von 36 Prozent bedeutet bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung monatliche Einbußen von 466 Euro. In Frankfurt beträgt die Differenz sogar 46 Prozent, in Freiburg 56 Prozent. Erfolgreiche Rügen durch Mieter führen zu Rückzahlungen von durchschnittlich 304 Euro monatlich. In München erhielten Mieter durch Gerichtsentscheidungen bis zu 3.295 Euro zurück. Diese Zahlen verdeutlichen das erhebliche finanzielle Risiko für Vermieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse.
Diese wirtschaftlichen Einschränkungen gehen jedoch mit konkreten rechtlichen Verpflichtungen einher, deren Missachtung zu weitreichenden Konsequenzen führt.
Mieter reichen bis zu 30 Monate nach Mietbeginn Rügen gegen überhöhte Mieten ein und fordern zu viel gezahlte Beträge zurück. Diese Rügemöglichkeit besteht auch ohne vorherige Auskunft des Vermieters über die Vormiete. Der Deutsche Mieterbund und Berliner Mieterverein dokumentieren durchschnittliche Rückzahlungen von 304 Euro monatlich bei erfolgreichen Rügen. In München erhielten Mieter durch Gerichtsentscheidungen sogar bis zu 3.295 Euro zurück (bei rückwirkender Berechnung über mehrere Monate). Vermieter tragen das volle Risiko der Rückzahlung, da Mieter diese Ansprüche auch Jahre später noch geltend machen können. Die hohe Verstoßquote von 98 Prozent in Berlin zeigt, wie häufig Vermieter ungewollt gegen die Regelungen verstoßen.
Vermieter informieren seit 2019 unaufgefordert schriftlich über die Höhe der Vormiete, andernfalls entstehen automatisch Rückforderungsansprüche. Bei behaupteten Ausnahmen von der Mietpreisbremse tragen Vermieter die vollständige Beweislast. Für Modernisierungsausnahmen benötigen sie detaillierte Rechnungen und Kostenaufstellungen, die belegen, dass mindestens ein Drittel der Neubaukosten erreicht wurden. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus. Diese Dokumentationspflichten führen zu erheblichem bürokratischem Aufwand und rechtlichen Unsicherheiten, da bereits kleine Fehler in der Nachweisführung zu vollständigen Rückforderungen führen (besonders bei unvollständigen Modernisierungsnachweisen).
Der Gesetzgeber plant die Einführung von Bußgeldern für Vermieter, die systematisch gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Diese zusätzlichen Sanktionen kommen zu den bereits bestehenden Rückforderungsansprüchen hinzu und verschärfen das rechtliche Risiko erheblich. Besonders problematisch wird dies für Vermieter, die mehrere Objekte besitzen und wiederholt gegen die Regelungen verstoßen. Die schwierige korrekte Anwendung der Mietpreisbremse zeigt sich in der hohen Verstoßquote. Vermieter sollten daher präventiv rechtliche Beratung einholen, um kostspielige Fehler zu vermeiden (insbesondere bei komplexen Ausnahmeregelungen und Modernisierungsmaßnahmen).
Was bedeutet Mietpreisbremse für Vermieter in der Praxis? Die Regelung bringt drastische Einschränkungen bei der Preisgestaltung und erhebliche rechtliche Risiken mit sich. Verstoßquoten von 98 Prozent in Berlin und durchschnittliche Rückforderungen von 304 Euro monatlich verdeutlichen die komplexen Herausforderungen. Die wirtschaftlichen Einbußen erreichen in München 36 Prozent, in Frankfurt sogar 46 Prozent der möglichen Mieteinnahmen.
Strenge Dokumentationspflichten und die Beweislast bei Ausnahmen verschärfen die Situation zusätzlich. Vermieter müssen präzise über Vormieten informieren, Modernisierungskosten detailliert nachweisen und alle Ausnahmen rechtssicher begründen. Kommende Bußgelder erhöhen das Sanktionsrisiko weiter (zusätzlich zu den bereits bestehenden Rückforderungsansprüchen). Bereits kleine Fehler in der Anwendung führen zu kostspieligen Konsequenzen.
Professionelle Rechtsberatung wird daher unerlässlich für die korrekte Anwendung der komplexen Regelungen. Wir bei KGK Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, rechtliche Risiken zu minimieren und kostspielige Verstöße zu vermeiden. Unsere Beratung hilft Ihnen, die Mietpreisbremse rechtssicher anzuwenden und Ihre Interessen als Vermieter optimal zu schützen.
