10. Oktober 2025
AllgemeinDie Mietpreisbremse Köln begrenzt seit 2015 überhöhte Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Vermieter dürfen bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Wir bei KGK Rechtsanwälte beobachten jedoch häufig Verstöße gegen diese Regelung. Viele Mieter kennen ihre Rechte nicht und zahlen unnötig hohe Mieten.
Die Mietpreisbremse basiert auf § 556d BGB und regelt seit dem 1. Juli 2015 durch die Mieterschutzverordnung NRW die Mietpreise in Köln. Das Gesetz beschränkt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Regelung betrifft ausschließlich Bestandswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten (wie Köln als eine von 22 Städten in NRW). Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, bleiben ausgenommen. Die aktuelle Verordnung endet am 31. Dezember 2025, eine Verlängerung wird jedoch diskutiert.
Die Mietpreisbremse gilt in ganz Köln, unabhängig von Stadtteil oder Lage der Wohnung. Anders als in anderen Städten unterscheidet Köln nicht zwischen beliebten und weniger gefragten Vierteln. Auch möblierte Wohnungen unterliegen der Regelung, wobei Vermieter einen angemessenen Möblierungszuschlag (etwa zwei Prozent des Anschaffungswerts pro Monat) zusätzlich verlangen dürfen. Staffelmietverträge sind zulässig, müssen jedoch ebenfalls die Zehn-Prozent-Grenze einhalten.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln Mieter über den qualifizierten Mietspiegel Köln, den die Rheinische Immobilienbörse alle zwei Jahre aktualisiert. Die aktuelle 26. Auflage erschien im April 2025. Liegt die Miete über der zulässigen Grenze, können Mieter bis zu 30 Monate rückwirkend überzahlte Beträge zurückfordern. Entscheidend: Mieter müssen die Überschreitung spätestens 30 Monate nach Mietbeginn schriftlich beim Vermieter rügen. Vermieter müssen die Vormiete offenlegen, wenn sie eine höhere Miete als erlaubt verlangen.
Doch nicht alle Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse. Verschiedene Ausnahmen können die Regelung außer Kraft setzen.
Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Diese Regelung gilt stadtweit und betrifft alle Erstvermietungen unabhängig vom Fertigstellungszeitpunkt, sofern sie nach diesem Stichtag erfolgen. Bei umfassenden Modernisierungen entfällt die Bremse ebenfalls, wenn mindestens ein Drittel der Neubaukosten investiert wurde (§ 556f BGB). Vermieter müssen jedoch diese Investition nachweisen können. Energetische Sanierungen oder der Austausch von Heizungsanlagen reichen allein nicht aus – es muss sich um eine grundlegende Erneuerung der Wohnung handeln.
Möblierte Wohnungen unterliegen grundsätzlich der Mietpreisbremse, erlauben aber einen zusätzlichen Möblierungszuschlag von etwa zwei Prozent des Anschaffungswerts pro Monat. Dieser Zuschlag beeinflusst nicht die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Befristete Mietverträge ändern nichts an der Anwendung der Regelung – auch hier gilt die Zehn-Prozent-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Kurzzeitvermietungen (unter drei Monaten) können jedoch von der Regelung ausgenommen sein.
Die Vormiete kann die Zehn-Prozent-Grenze rechtmäßig überschreiten, wenn der vorherige Mieter bereits eine entsprechend hohe Miete zahlte. Vermieter müssen die Höhe der Vormiete auf Verlangen schriftlich belegen (§ 556g BGB). Diese Ausnahme gilt jedoch nur, wenn die Vormiete rechtmäßig zustande kam und nicht selbst gegen die Mietpreisbremse verstieß. Staffelmietverträge sind zulässig, müssen jedoch ebenfalls die Zehn-Prozent-Grenze einhalten.
Trotz dieser Ausnahmen haben Mieter starke Rechte, wenn Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen.
Mieter müssen Verstöße gegen die Mietpreisbremse schriftlich rügen, um Rückzahlungsansprüche geltend zu machen. Diese Frist beginnt mit dem ersten Miettag und läuft unabhängig davon, ob der Mieter von der Überschreitung wusste. Die Rüge muss ausdrücklich die Verletzung der Mietpreisbremse benennen und kann per Brief, E-Mail oder Einschreiben erfolgen (§ 556g BGB). Ohne fristgerechte Rüge verfallen alle Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete. Nach der Rüge reduzieren Vermieter die Miete auf das zulässige Maß oder erstatten die Überzahlung zurück.
Mieter fordern nach erfolgreicher Rüge alle überzahlten Beträge seit Mietbeginn zurück, maximal jedoch für 30 Monate. Bei einer Miete von 1.200 Euro monatlich, die 150 Euro über der zulässigen Grenze liegt, summiert sich die Rückforderung auf 4.500 Euro über 30 Monate. Zusätzlich zur Grundmiete betrifft dies auch anteilige Nebenkostenabrechnungen, wenn diese auf der überhöhten Miete basieren. Vermieter leisten die Rückzahlung binnen angemessener Frist (in der Regel innerhalb von vier Wochen nach der Rüge).
Verweigert der Vermieter die Mietsenkung oder Rückzahlung, setzen Mieter ihre Ansprüche vor dem Amtsgericht durch. Die Klage auf Feststellung der zulässigen Miethöhe kostet bei einem Streitwert von 4.500 Euro etwa 177 Euro Gerichtsgebühren. Mieter ziehen vorab den qualifizierten Mietspiegel Köln zur Beweisführung heran und sammeln alle Belege über die gezahlte Miete. Bei vorsätzlichen Verstößen belangen Behörden Vermieter zusätzlich mit Bußgeldern bis zu 50.000 Euro nach dem Wirtschaftsstrafgesetz. Eine spezialisierte anwaltliche Beratung erhöht die Erfolgsaussichten erheblich und verhindert Verfahrensfehler.
Die Mietpreisbremse Köln schützt Mieter wirksam vor überhöhten Mieten, wenn sie ihre Rechte kennen und fristgerecht geltend machen. Die Zehn-Prozent-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt stadtweit für Bestandswohnungen seit 2015. Entscheidend bleibt die schriftliche Rüge binnen 30 Monaten nach Mietbeginn, um Rückzahlungsansprüche zu sichern.
Komplexe Sachverhalte wie umfassende Modernisierungen, strittige Vormieten oder die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordern fachliche Expertise. Verweigert der Vermieter die Mietsenkung, führt der Weg über das Amtsgericht (mit entsprechenden Gerichtskosten und Verfahrensrisiken). Professionelle rechtliche Beratung erhöht die Erfolgsaussichten erheblich und verhindert kostspielige Verfahrensfehler.
Wir bei KGK Rechtsanwälte prüfen Ihren Mietvertrag und berechnen mögliche Rückforderungen gegen den Vermieter. Unser Team setzt Ihre Ansprüche durch und bietet transparente Kommunikation über Chancen und Kosten Ihres Falls. Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung zu Ihren Rechten bei der Mietpreisbremse Köln.
