Widerrufsmöglichkeiten Maklervertrag – Verbraucher oder Unternehmer?

Maklervertragsabschluss – Verbraucher oder Unternehmer

Obwohl der Gesetzgeber seit dem 13.06.2014 das Widerrufsrecht neu geregelt hat und klar zum Ausdruck gebracht hat, dass auch für einen Maklervertrag das Widerrufsrecht greift, sind viele Makler und Kaufinteressenten weiterhin verunsichert.

Bezüglich der Grundvoraussetzungen des Widerrufs des Maklervertrages verweisen wir auf unsere Artikel „Das Widerrufsrecht beim Maklervertrag“. Dort haben wir klargestellt, das als zwingende Voraussetzung für die Ausübung des gesetzlichen Widerrufsrechts der Umstand ist, dass der Makler als Unternehmer handelt und der Maklervertrag mit einem Verbraucher abgeschlossen wurde.

Demnach ist die Abgrenzung zwischen Verbraucher und Unternehmer also von großer Bedeutung für die Ausübung des Widerrufsrechts.

Sofern nämlich ein die Vertragspartner im rein unternehmerischen Bereich verankert sind – also Unternehmen unter sich – hat man grundsätzlich erhebliche vertragliche Gestaltungsspielräume, da man auch hier von vielen gesetzlichen Vorschriften abweichen darf. Als Beispiel kann man hier vereinbaren, dass Gewährleistungsrechte grundsätzlich ausgeschlossen sind, mit der Folge, dass sich keine Partei auf diese Gesetzesfolgen berufen können.

Dagegen sind bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher viele gesetzliche Vorschriften zwingend einzuhalten, so dass z.B. hier nicht das Gewährleistungsrecht ausgeschlossen werden kann. Ferner ist das Widerufsrecht bei einem Maklervertrag zwingend dem Verbraucher durch den Makler einzuräumen.

Unterscheidung Verbraucher und Unternehmer

Zwar hat der Gesetzgeber beide  Begriffe „Verbraucher“ und „Unternehmer“ in den § 13 BGB und § 14 BGB gesetzlich geregelt hat, dennoch führt die Unterscheidung häufig zu Streit vor den Gerichten.

Denn erst wenn gerichtlich festgestellt wird, ob der Vertragspartner Verbraucher ist, kann sich dieser auch auf auch ein entsprechendes Widerrufsrecht für den zuvor abgeschlossenen Maklervertrag berufen und die Rechtsfolgen greifen für ihn ein.

Nach der gesetzlichen Regelung – § 13 BGB – ist eine Person dann Verbraucher, wenn sie mit dem Vertrag überwiegend private Zwecke verfolgt und Unternehmer – § 14 BGB -, sofern der Vertrag zur gewerblichen Tätigkeit gehört.

Ist der Auftraggeber – also der Kaufinteressent – kein Verbraucher, sondern vielmehr Unternehmer, so ist das Widerrufsrecht von vornherein ausgeschlossen. Denn Grundvoraussetzung für die Möglichkeit eines Widerrufs ist, dass der Vertragspartner Verbraucher ist.

Ob der Vertragspartner Verbraucher oder Unternehmer ist, hängt von dessen Zweck ab, der sich anhand objektiver Umstände aus dem Inhalt des Rechtsgeschäfts ergibt. Dabei ist jeder Einzelfall für sich genommen zu betrachten. Die Gerichte stellen bezüglich des Beurteilungsmaßstabes auf den Zweck des beabsichtigten Immobilienkaufs ab, um zu bewerten, ob ein Verbraucher oder Unternehmer gehandelt hat. Wir denken es erübrigt sich, darauf hinzuweisen, dass diese Auslegung häufig zu überraschenden ErgebnissenDabe bei Gericht führt.

Private Tätigkeit

Ob ein privater (Verbraucher) Zweck verfolgt wird, bestimmt sich nicht nach dem Willen des jeweiligen Vertragspartners; vielmehr ist hierbei entscheidend, ob die private Tätigkeit für den Vertragspartner objektiv erkennbar ist.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes BGH kommt eine vom objektiven Vertragszweck abweichende Beurteilung der Verbrauchereigenschaft bzw. eine Verneinung der Verbraucheigenschaft bei einem Vertragsschluss mit einer natürlichen Person nur dann in Betracht, wenn die dem Vertragspartner erkennbaren Umstände eindeutig und zweifelsfrei darauf hinweisen, dass die natürliche Person in Verfolgung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit gehandelt hat (vgl. Urteil des BGH vom 30.9.2009, Az. VIII ZR 7/09)

Zu berücksichtigen gilt, dass diejenige Partei vor Gericht die Beweislast trägt, die sich auf den Verbraucherstatus beruft. Es muss also bewiesen werden, dass ausschließlich private Zwecke verfolgt wurden, da ansonsten eine Berufung auf die Schutzvorschriften des Verbraucherrechts ins Leere gehen und ein Widerruf ausgeschlossen ist.

In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass das Vorspielen falscher Tatsachen bzgl. der „angeblichen Verbraucherstellung“ zu Abmahnungen führen kann. Denn wer anderen gegenüber als Verbraucher auftritt, obwohl er in Wirklichkeit Unternehmer ist, begeht einen Wettbewerbsverstoß und kann abgemahnt werden, was zu erheblichen Abmahnkosten führen kann.

Wir raten daher Mandanten in diesem Zusammenhang, den entsprechenden Vertragszweck offen anzusprechen bzw. vertraglich zu vereinbaren, um Rechtssicherheit in dem jeweiligen Rechtsgeschäft zu haben. Bereits der „kleine“ vertragliche Hinweis auf „privat“ oder „gewerblich“, reicht zumeist aus.

Juristische Personen

Verbraucher kann grundsätzlich nur eine natürliche Person (also eine Privatperson) sein. Demgegenüber fallen die juristischen Personen (wie z.B. GmbH, AG, KGaA) aus dem Verbraucherbegriff heraus. Die in der Praxis häufig vorkommende BGB-Gesellschaft ist keine juristische Person und kann daher auch grundsätzlich Verbraucher sein. In der Regel wird sie jedoch zu gewerblichen oder selbständigen beruflichen Zwecken eingesetzt, so dass sie in den meisten Fällen unter den Unternehmerbegriff des § 14 BGB fallen wird.

Gewerbliche Tätigkeit

Eine gewerbliche Tätigkeit setzt im Vergleich zur privaten voraus, dass Leistungen oder Waren für eine gewisse Dauer entgeltlich am Markt angeboten werden oder zumindest widerkehrend erfolgt und ein planvolles und auf längere Sicht angelegtes selbständiges Handeln unter Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr zu verstehen. Dabei ist eine Gewinnerzielungsabsicht nicht unbedingt erforderlich; für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit langt die bloße Entgeltlichkeit aus.

Natürliche und juristische Personen

Unternehmer können sowohl natürliche Personen (d.h. Privatpersonen, mithin auch Einzelkaufleute und Freiberufler) als auch juristische Personen (d.h. u.a. die GmbH, AG, KGaA) und die rechtsfähigen Personengesellschaften (d.h. u.a. die OHG, KG) sein. Oft kommt es jedoch vor, dass mit einem Vertrag sowohl private als auch gewerbliche Zwecke verfolgt werden. In diesen Fällen kommt es entscheidend darauf an, welcher Zweck überwiegt.

Hier wird immer wieder auf folgendes Beispiel verwiesen:

Verkauft ein Architekt oder Arzt sein beruflich genutztes Auto, handelt er als Unternehmer, auch wenn dieses Handeln nicht seiner eigentlichen Tätigkeit als Architekt oder Arzt entspricht; vgl. Beck`scher Online-Kommentar, § 14 BGB Rn. 14.

Insofern bedarf es abschließend immer einer Einzelfallbetrachtung bei der Feststellung, ob die Vertragspartei hier rechtlich als Verbraucher oder Unternehmer gehandelt hat.

Gerne stehen wir Ihnen mit unseren Fachanwälten für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht für sämtliche Fragen rund um dieses Thema, wie auch zu allen weiteren Fragen zum Maklerrecht zur Verfügung.

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