16. Oktober 2025
AllgemeinDie Mietpreisbremse schränkt Vermieter bei Neuvermietungen erheblich ein. Doch bei Indexmieten gelten andere Regeln.
Wir bei KGK Rechtsanwälte beobachten, dass viele Vermieter die Möglichkeiten von Indexmiete und Mietpreisbremse falsch einschätzen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen bieten durchaus Spielräume für wirksame Vereinbarungen.
Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts und ermöglicht jährliche Mietanpassungen entsprechend der Inflation. Anders als bei herkömmlichen Mieterhöhungen spielt die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle. Der Vermieter passt die Miete einmal pro Jahr schriftlich an, wenn der Index gestiegen ist. Bei einem Rückgang des Index haben Mieter sogar Anspruch auf eine Mietsenkung (§ 557b Abs. 3 BGB). Diese Regelung macht Indexmieten besonders in Zeiten hoher Inflation attraktiv für Vermieter.
Die entscheidende Rechtslage zeigt: Die Mietpreisbremse begrenzt ausschließlich die Ausgangsmiete bei Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Spätere Mieterhöhungen durch den Verbraucherpreisindex unterliegen nicht dieser Beschränkung. Das Amtsgericht Berlin-Mitte bestätigte diese Praxis und stellte fest, dass Indexmieterhöhungen über die Mietpreisbremse hinaus zulässig sind, sofern die Ausgangsmiete rechtmäßig vereinbart wurde. In Hamburg sehen bereits fast 50 Prozent der Neuvermietungen eine Indexmiete vor, deutschlandweit liegt der Anteil bei 6,7 Prozent aller Mietverträge (mit 18,8 Prozent bei Neubauten in größeren Städten).
Für eine rechtswirksame Indexmietvereinbarung müssen beide Parteien die Klausel schriftlich akzeptieren. Das Landgericht Berlin entschied, dass Indexklauseln transparent und verständlich formuliert sein müssen. Versteckte Verweise in unauffälligen Vertragsabschnitten können unwirksam sein. Einseitige Klauseln, die nur Mieterhöhungen aber keine Mietsenkungen zulassen, sind nach der Rechtsprechung unwirksam. Der Vermieter muss bei jeder Anpassung die entsprechenden Indexwerte des Statistischen Bundesamts vorlegen und die Berechnung nachvollziehbar darlegen. Diese rechtlichen Anforderungen schaffen die Grundlage für eine erfolgreiche Durchsetzung von Indexmietvereinbarungen.
Die Indexmiete genießt eine rechtliche Sonderstellung gegenüber der Mietpreisbremse, die Vermietern erhebliche Vorteile verschafft. Die Mietpreisbremse begrenzt ausschließlich die Ausgangsmiete bei Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Spätere Indexmieterhöhungen unterliegen keinerlei Kappungsgrenzen. Das Amtsgericht Berlin-Mitte bestätigte diese Rechtslage und stellte eindeutig fest, dass Mieterhöhungen aufgrund des Verbraucherpreisindex auch dann zulässig sind, wenn sie die Grenzen der Mietpreisbremse überschreiten. Diese Entscheidung schafft Rechtssicherheit für Vermieter, die bei korrekter Ausgangsmiete unbegrenzt nach dem Inflationsindex erhöhen können. Bei einer Inflation von 6,9 Prozent im Jahr 2022 konnten Indexmieten entsprechend steigen, während herkömmliche Mieterhöhungen nur 1,7 Prozent erreichten.
Die Wirksamkeit einer Indexmietvereinbarung hängt von der präzisen Vertragsgestaltung ab. Das Landgericht Berlin verwarf Indexklauseln, die lediglich auf gesetzliche Regelungen verwiesen, ohne die Anpassungsmechanismen transparent zu erklären. Versteckte oder unauffällige Indexklauseln im Vertragstext sind unwirksam. Beide Vertragsparteien müssen die Indexmietvereinbarung schriftlich und eindeutig akzeptieren. Einseitige Klauseln, die nur Mieterhöhungen aber keine Mietsenkungen bei fallendem Index zulassen, verstoßen gegen § 557b Abs. 3 BGB und sind rechtlich unwirksam. Der Vermieter muss bei jeder Anpassung die aktuellen Indexwerte des Statistischen Bundesamts vorlegen und die Berechnung nachvollziehbar darlegen.
Die Rechtsprechung zeigt klare Grenzen für unwirksame Indexmietvereinbarungen auf. Gerichte prüfen die Transparenz und Verständlichkeit der Klauseln besonders streng. Eine Indexklausel muss klar erklären, wie die Miethöhe angepasst wird, anstatt nur auf gesetzliche Regelungen zu verweisen. Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass wirksame Vereinbarungen über Indexmieten unter bestimmten Voraussetzungen getroffen werden können (BGH, Urteil vom 26.05.2021). Vermieter müssen die formellen Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen erfüllen, um rechtssicher zu agieren. Diese rechtlichen Rahmenbedingungen bilden die Grundlage für die praktische Umsetzung von Indexmietverträgen.
Eine wirksame Indexmietklausel erfordert präzise Formulierungen und vollständige Transparenz. Der Mietvertrag muss explizit festhalten, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet und sowohl Erhöhungen als auch Senkungen umfasst (§ 557b Abs. 3 BGB). Versteckte Verweise in Kleingedrucktem oder allgemeine Bezugnahmen auf gesetzliche Regelungen führen zur Unwirksamkeit. Das Landgericht Berlin verwarf Klauseln, die nicht klar erklärten, wie die Anpassung erfolgt. Beide Vertragsparteien müssen die Indexmietvereinbarung schriftlich und eindeutig akzeptieren. Eine präzise Formulierung definiert den Bezugsmonat, den Anpassungsrhythmus und die Berechnungsgrundlage transparent.
Einseitige Klauseln, die nur Mieterhöhungen aber keine Mietsenkungen zulassen, verstoßen gegen geltendes Recht und sind unwirksam. Vermieter dürfen nicht gleichzeitig Indexmieten und ortsübliche Vergleichsmieten im selben Vertrag kombinieren. Die Kombination verschiedener Mietanpassungssysteme führt zur rechtlichen Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung. Unklare Bezugnahmen auf veraltete Indexwerte oder fehlende Angaben zur Berechnungsmethode machen Indexklauseln angreifbar. Der Deutsche Mieterbund fordert eine gesetzliche Kappungsgrenze von 2 Prozent pro Jahr für Indexmieten, was die Bedeutung rechtssicherer Vertragsgestaltung unterstreicht. Gerichte prüfen die Transparenz und Verständlichkeit der Klauseln besonders streng.
Jede Indexmieterhöhung erfordert eine schriftliche Mitteilung mit den aktuellen Indexwerten des Statistischen Bundesamts. Der Vermieter muss die Berechnung transparent und nachvollziehbar darlegen, einschließlich Ausgangsindex und aktuellem Wert. Mieterhöhungen sind maximal einmal jährlich zulässig und werden erst mit dem übernächsten Monat nach der Mitteilung wirksam. Fehlerhafte Berechnungen oder unvollständige Mitteilungen führen zur Unwirksamkeit der Erhöhung. Der Wertsicherungsrechner des Statistischen Bundesamts bietet eine zuverlässige Grundlage für korrekte Berechnungen. Bei Rechtsunsicherheiten empfiehlt sich eine anwaltliche Prüfung der Vertragsgestaltung und Erhöhungsmitteilungen, um kostspielige Fehler zu vermeiden.
Die Kombination von Indexmiete und Mietpreisbremse eröffnet Vermietern erhebliche rechtliche Möglichkeiten, verlangt jedoch präzise Vertragsgestaltung. Die Mietpreisbremse beschränkt ausschließlich die Ausgangsmiete, während spätere Indexmieterhöhungen diese Grenzen überschreiten dürfen. Das Amtsgericht Berlin-Mitte bestätigte diese Rechtslage und schafft damit Klarheit für die Praxis.
Vermieter profitieren von unbegrenzten Anpassungsmöglichkeiten nach dem Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB), müssen aber strenge Transparenzanforderungen erfüllen. Mieter sollten Indexmietverträge sorgfältig prüfen und auf einseitige Klauseln achten, die nur Erhöhungen zulassen. Fehlerhafte Indexklauseln oder unvollständige Erhöhungsmitteilungen führen zur rechtlichen Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung.
Die komplexen rechtlichen Anforderungen bei Indexmiete Mietpreisbremse machen professionelle Beratung unerlässlich. Wir bei KGK Rechtsanwälte unterstützen Sie bei der rechtssicheren Gestaltung und Durchsetzung von Indexmietverträgen. Kontaktieren Sie uns für eine fundierte Beratung im Miet- und Immobilienrecht.
