22. Oktober 2025
AllgemeinMietschulden führen häufig zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern. Eine Kündigung wegen nicht gezahlter Miete erfordert die Beachtung strenger gesetzlicher Vorgaben.
Wir bei KGK Rechtsanwälte erleben täglich, wie Vermieter durch fehlerhafte Kündigungen ihre Rechte gefährden. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen den rechtssicheren Weg zur Kündigung bei Mietschulden.
Das Bürgerliche Gesetzbuch ermöglicht in § 543 Abs. 2 die außerordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug. Vermieter können fristlos kündigen, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand steht oder in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete säumig wird. Als nicht unerheblich stuft das Gesetz bereits einen Betrag ein, der eine Monatsmiete übersteigt. Die Bruttomiete (inklusive Nebenkosten und Betriebskosten) bildet dabei die Berechnungsgrundlage für den Rückstand.
Bei geringeren Mietschulden greift § 569 BGB als milderes Mittel. Vermieter können ordentlich kündigen, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug gerät und der Rückstand die Höhe einer Monatsmiete übersteigt. Die gesetzlichen Kündigungsfristen betragen nach § 573c BGB drei Monate bei Mietverhältnissen bis fünf Jahre, sechs Monate bei fünf bis acht Jahren und neun Monate bei über acht Jahren Mietdauer.
Der Gesetzgeber räumt Mietern in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine Schonfristzahlung ein. Bei fristlosen Kündigungen können Mieter das Mietverhältnis durch vollständige Zahlung aller Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage retten. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur einmalig innerhalb von zwei Jahren. Teilzahlungen genügen nicht – Mieter müssen den gesamten Rückstand begleichen. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass eine erfolgreiche Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung aufhebt, während eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung bestehen bleibt.
Diese rechtlichen Grundlagen bilden das Fundament für jede Kündigung wegen Mietschulden. Das korrekte Vorgehen bei der praktischen Umsetzung erfordert jedoch weitere wichtige Schritte.
Eine ordnungsgemäße Mahnung bildet das Fundament jeder rechtssicheren Kündigung wegen Mietschulden. Vermieter fordern den säumigen Mieter zunächst schriftlich zur Zahlung auf und setzen eine angemessene Nachfrist. Diese Frist beträgt mindestens eine Woche, bei größeren Beträgen empfehlen sich 14 Tage. Das Mahnschreiben enthält den exakten Rückstandsbetrag, die betroffenen Zeiträume und eine konkrete Zahlungsfrist. Pauschale Formulierungen wie „ausstehende Beträge“ genügen nicht.
Der Bundesgerichtshof verlangt präzise Angaben über Grundmiete, Betriebskosten und eventuelle Verzugszinsen (einschließlich der jeweiligen Berechnungsgrundlage).
Das Kündigungsschreiben erfordert zwingend die Schriftform nach § 568 BGB. Elektronische Übermittlung per E-Mail oder Fax bleibt unwirksam. Alle Vermieter unterschreiben eigenhändig – bei mehreren Eigentümern sind sämtliche Unterschriften erforderlich. Das Schreiben nennt den konkreten Kündigungsgrund, die Höhe des Rückstands und die relevanten Gesetzesparagraphen. Eine Doppelkündigung bietet sich an: fristlose Kündigung nach § 543 BGB kombiniert mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung nach § 569 BGB. So bleibt die ordentliche Kündigung bestehen, selbst wenn der Mieter durch Schonfristzahlung die fristlose Kündigung heilt.
Die ordnungsgemäße Zustellung entscheidet über die Wirksamkeit der Kündigung. Das Einschreiben mit Rückschein gilt als sicherste Methode, da es den Zustellungszeitpunkt beweist. Bei mehreren Mietern erfolgt die Zustellung an jeden einzelnen. Alternative Zustellungsarten wie die Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder das Einwurfeinschreiben sind ebenfalls zulässig, erfordern jedoch sorgfältige Dokumentation. Vermieter bewahren alle Belege auf, da sie im Streitfall die ordnungsgemäße Zustellung beweisen müssen (besonders wichtig bei späteren gerichtlichen Auseinandersetzungen).
Nach der ordnungsgemäßen Kündigung stehen Mietern verschiedene Rechtsmittel zur Verfügung, die Vermieter kennen sollten.
Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bietet Mietern bei fristlosen Kündigungen eine letzte Rettung. Binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage können sie durch vollständige Zahlung aller Rückstände das Mietverhältnis retten. Diese Frist läuft präzise ab dem Zustellungsdatum und endet nicht an Wochenenden oder Feiertagen. Mieter müssen den gesamten Rückstand begleichen (Teilzahlungen genügen nicht). Die Zwei-Jahres-Sperre verhindert die erneute Nutzung dieser Möglichkeit. Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung, eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Öffentliche Träger wie das Jobcenter übernehmen oft Mietrückstände, wenn Mieter rechtzeitig Anträge stellen. Ein Überweisungsbeleg oder eine Quittung dient als Zahlungsnachweis.
Mieter legen gegen jede Kündigung Widerspruch nach § 574 BGB ein und machen besondere Härte geltend. Gerichte prüfen dann, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände gerechtfertigt ist. Hohes Alter, schwere Krankheit oder die Unmöglichkeit, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden, gelten als Härtefälle. Der Widerspruch erfolgt schriftlich und vor Ablauf der Kündigungsfrist. Bei strittigen Betriebskosten oder berechtigten Mietminderungen wird eine Kündigung unwirksam (da der Mieter rechtmäßig die Zahlung verweigert hat).
Mieter bewahren alle Zahlungsbelege auf und holen bei Kündigungsandrohungen sofort rechtlichen Rat ein. Die Kommunikation mit dem Vermieter schafft oft einvernehmliche Lösungen, bevor es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt.
Gerichte überprüfen die formelle Korrektheit der Kündigung und die Berechtigung der geltend gemachten Forderungen. Fehlerhafte Kündigungen führen zur Unwirksamkeit des gesamten Kündigungsschreibens. Mieter können auch Ratenzahlungsvereinbarungen vorschlagen, um das Mietverhältnis zu erhalten und weitere rechtliche Schritte zu vermeiden.
Eine Miete nicht gezahlt Kündigung verlangt präzise Kenntnis der gesetzlichen Bestimmungen und deren fehlerfreie Umsetzung. Vermieter unterscheiden zwischen fristloser Kündigung bei zwei Monatsmieten Rückstand und ordentlicher Kündigung bei geringeren Beträgen. Die ordnungsgemäße Mahnung, das schriftliche Kündigungsschreiben mit eigenhändiger Unterschrift und die dokumentierte Zustellung per Einschreiben bilden die rechtlichen Grundpfeiler.
Fehlerhafte Kündigungen gefährden Vermieterrechte erheblich und führen zu monatelangen Verzögerungen. Formfehler, unvollständige Angaben oder falsche Berechnungen machen die gesamte Kündigung unwirksam. Mieter nutzen diese Schwachstellen gezielt für Widersprüche und Härtefallregelungen (besonders bei ordentlichen Kündigungen nach § 574 BGB). Eine unwirksame Kündigung verursacht zusätzliche Kosten und verlängert das Verfahren unnötig.
Wir bei KGK Rechtsanwälte begleiten Vermieter durch das komplexe Kündigungsverfahren und erstellen rechtssichere Kündigungsschreiben. Unsere Anwälte prüfen jeden Fall individuell und vertreten Sie bei gerichtlichen Auseinandersetzungen. Kontaktieren Sie uns frühzeitig, um kostspielige Fehler zu vermeiden und Ihre Rechte erfolgreich durchzusetzen.
