23. Oktober 2025
AllgemeinDie Mietpreisbremse sollte bezahlbaren Wohnraum schaffen, doch viele Vermieter finden Wege zur Umgehung der Mietpreisbremse. Diese Strategien reichen von möblierten Wohnungen bis hin zu fragwürdigen Modernisierungsumlagen.
Wir bei KGK Rechtsanwälte beobachten täglich, wie Mieter mit überhöhten Forderungen konfrontiert werden. Als Mieter haben Sie jedoch konkrete Rechte und Möglichkeiten zur Gegenwehr.
Die Mietpreisbremse begrenzt bei Neuvermietungen die Kaltmiete auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Regelung greift ausschließlich in angespannten Wohnungsmärkten, die jedes Bundesland selbst bestimmt. In Nordrhein-Westfalen erweitert sich die Verordnung ab März 2025 auf 57 Kommunen. Der örtliche Mietspiegel bildet die Berechnungsgrundlage, obwohl dieser häufig veraltet oder lückenhaft vorliegt. Vermieter informieren seit 2019 unaufgefordert über die Vormiete und geben an, ob sie in den letzten drei Jahren Modernisierungen durchführten.
Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Ein BGH-Urteil vom März 2024 (Az.: VIII ZR 36/23) stärkt Vermieter zusätzlich: Bereits einfache Modernisierungen rechtfertigen höhere Mieten. Das Gericht entschied, dass Vermieter die Miete um den Betrag einer möglichen Modernisierungsmieterhöhung über die Bremse hinaus verlangen dürfen. Indexmietverträge umgehen die Regelung komplett, da sie künftige Erhöhungen an die Inflation koppeln. Bei Staffelmietverträgen gilt die Bremse nur für die erste vereinbarte Miete.
Mieter rügen überhöhte Mieten schriftlich und können Rückforderungen bis zu 30 Monate rückwirkend geltend machen. Die Modernisierungsumlagen sanken von 11 auf 8 Prozent, doch Vermieter nutzen weiterhin rechtliche Grauzonen. Festgelegte Strafen für Verstöße existieren nicht, was die Durchsetzung schwächt. Die Bundesregierung diskutiert eine Verlängerung bis 2029, während zahlreiche Umgehungsmöglichkeiten die Wirksamkeit mindern. Diese Schwachstellen nutzen Vermieter systematisch aus.
Vermieter nutzen möblierte Wohnungen systematisch, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Diese fallen komplett aus der Regelung heraus und ermöglichen Aufschläge von 20 bis 40 Prozent auf die Grundmiete. Bereits wenige Möbelstücke genügen rechtlich für eine möblierte Vermietung (ein Bett, ein Schrank und ein Tisch). Die Möblierungszuschläge orientieren sich nicht an den tatsächlichen Kosten der Einrichtung. Vermieter kalkulieren die Zuschläge so, dass sie ihre gewünschte Gesamtmiete erreichen.
Viele Wohnungen erhalten gezielt vor der Neuvermietung günstige Möbel, um diese Ausnahme zu schaffen.
Das BGH-Urteil vom März 2024 (Az.: VIII ZR 36/23) erleichtert Vermietern die Umgehung durch Modernisierungen erheblich. Bereits einfache Sanierungsarbeiten rechtfertigen Mieterhöhungen über die Bremse hinaus. Vermieter erhöhen die Miete um den Betrag einer theoretischen Modernisierungsmieterhöhung, ohne diese tatsächlich durchführen zu müssen. Energetische Sanierungen wie neue Fenster oder Dämmung schaffen weitere Ausnahmen. Die Modernisierungsumlagen sanken zwar von 11 auf 8 Prozent, doch Vermieter dokumentieren ihre Maßnahmen oft mangelhaft oder übertrieben. Drei Jahre nach der Modernisierung müssen Vermieter nur noch einen Hinweis geben – das genaue Datum bleibt optional.
Befristete Mietverträge umgehen die Mietpreisbremse vollständig, da sie rechtlich nicht als Neuvermietung gelten. Vermieter wählen Befristungen von zwei Jahren und verlängern diese anschließend zu höheren Konditionen. Staffelmietverträge unterliegen nur bei der ersten Mietstufe der Bremse – alle weiteren Erhöhungen erfolgen ohne Beschränkung. Indexmietverträge koppeln die Miete direkt an die Inflationsrate und entziehen sich komplett der Kontrolle. Diese Vertragsformen setzen Vermieter bewusst ein, um langfristig höhere Mieten durchzusetzen als die Bremse erlaubt. Die rechtliche Bewertung dieser Umgehungsstrategien zeigt jedoch deutliche Unterschiede in ihrer Zulässigkeit.
Möblierte Wohnungen stellen die rechtlich sicherste Umgehungsmöglichkeit dar, da der Gesetzgeber diese bewusst ausnahm. Vermieter verlangen Zuschläge von 20 bis 40 Prozent, wenn sie eine ordnungsgemäße Möblierung nachweisen können (mindestens Bett, Schrank und Tisch). Modernisierungsarbeiten rechtfertigen höhere Mieten nur bei tatsächlich durchgeführten Maßnahmen – das BGH-Urteil vom März 2024 (Az.: VIII ZR 36/23) erlaubt bereits einfache Sanierungen als Ausnahmegrund. Indexmietverträge umgehen die Bremse vollständig legal, da sie an die Inflationsrate gekoppelt sind. Befristete Verträge gelten rechtlich nicht als Neuvermietung, weshalb Vermieter hier freie Preisgestaltung haben.
Mieter rügen überhöhte Mieten schriftlich, um Rückforderungsansprüche zu aktivieren. Die Rüge benennt konkret, um welchen Betrag die Miete die zulässige Obergrenze überschreitet. Ohne schriftliche Rüge entstehen keine Erstattungsansprüche – mündliche Beanstandungen genügen nicht. Sie fordern bis zu 30 Monate rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurück. Die Verjährungsfrist beginnt erst mit der Rüge, nicht mit dem Vertragsschluss. Vermieter tragen die Beweislast für Ausnahmetatbestände wie Modernisierungen oder Möblierung.
Prüfen Sie zunächst den örtlichen Mietspiegel und berechnen Sie die zulässige Höchstmiete plus 10 Prozent. Fordern Sie vom Vermieter Belege für behauptete Modernisierungen oder Möblierungszuschläge an. Dokumentieren Sie alle Kommunikation schriftlich und setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mietsenkung (in der Regel 14 Tage).
Bei Verweigerung übernehmen spezialisierte Rechtsanwälte die Durchsetzung und erzielen oft außergerichtliche Einigungen. Die Erfolgsaussichten sind hoch, da viele Vermieter rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden möchten.
Die Mietpreisbremse versagt in der praktischen Umsetzung und schützt Mieter nur unzureichend vor überhöhten Mieten. Vermieter nutzen systematisch Ausnahmen wie möblierte Wohnungen, einfache Modernisierungen und befristete Verträge zur Umgehung der Mietpreisbremse. Das BGH-Urteil vom März 2024 schwächt den Mieterschutz zusätzlich und erleichtert Vermietern die rechtliche Begründung höherer Mieten.
Mieter müssen ihre Rechte aktiv durchsetzen und überhöhte Mieten schriftlich rügen. Die Rückforderung zu viel gezahlter Miete bleibt bis zu 30 Monate rückwirkend möglich, wenn Vermieter gegen die Bremse verstoßen. Ohne strukturelle Reformen wird auch die geplante Verlängerung bis 2029 wenig Verbesserung bringen (die Ausnahmen bleiben bestehen).
Die rechtliche Durchsetzung Ihrer Ansprüche erfordert fachkundige Unterstützung im Mietrecht. Wir bei KGK Rechtsanwälte prüfen Ihren Fall und setzen berechtigte Forderungen gegen Vermieter durch. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung zu Ihrer Mietsituation.
