03. November 2025
AllgemeinEine Eigenbedarfskündigung unterliegt strengen gesetzlichen Fristen, die Vermieter unbedingt beachten müssen. Die Kündigungsfristen variieren je nach Mietdauer und können zwischen drei Monaten und einem Jahr liegen.
Wir bei KGK Rechtsanwälte erleben häufig, dass Eigenbedarfskündigungen aufgrund falscher Fristen unwirksam werden. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten ihre Rechte und Pflichten genau kennen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 573c eine Grundkündigungsfrist von drei Monaten für alle Mietverhältnisse, die weniger als fünf Jahre bestehen. Diese Frist gilt sowohl für möblierte als auch für unmöblierte Wohnungen ohne Unterschied. Vermieter müssen die Kündigung bis spätestens am dritten Werktag eines Monats aussprechen, damit sie zum Monatsende nach Ablauf der dreimonatigen Frist wirksam wird.
Bei Mietverhältnissen, die länger als fünf Jahre bestehen, verlängert sich die Kündigungsfrist automatisch auf sechs Monate. Nach acht Jahren Mietdauer beträgt die Frist sogar neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).
Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil vom 20. Januar 2010 klar, dass diese gestaffelten Fristen dem besonderen Schutz langjähriger Mieter dienen und zwingend einzuhalten sind.
Möblierte Wohnungen unterliegen denselben Kündigungsfristen wie unmöblierte Objekte. Die weit verbreitete Annahme, dass bei möblierten Wohnungen kürzere Fristen gelten, ist rechtlich falsch. Vermieter, die diese verlängerten Fristen missachten, riskieren die Unwirksamkeit ihrer Kündigung und können sich schadensersatzpflichtig machen, wenn dem Mieter durch eine rechtswidrige Kündigung Kosten entstehen.
Die Einhaltung der korrekten Kündigungsfristen bildet jedoch nur einen Baustein einer wirksamen Eigenbedarfskündigung. Ebenso wichtig sind die materiellen Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch begrenzt den berechtigten Personenkreis für Eigenbedarfskündigungen strikt auf den Vermieter selbst sowie dessen Familienangehörige ersten Grades. Hierzu zählen ausschließlich Eltern, Kinder, Enkel, Großeltern sowie Geschwister des Vermieters. Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil vom 10. Juli 2024 eindeutig klar, dass Cousins und Cousinen nicht zu diesem privilegierten Kreis gehören (Az. VIII ZR 72/23). Vermieter, die für entfernte Verwandte oder Bekannte kündigen möchten, scheitern regelmäßig vor Gericht. Diese enge Auslegung schützt Mieter vor willkürlichen Kündigungen und verhindert Missbrauch des Eigenbedarfs als Kündigungsgrund.
Die bloße Behauptung eines Eigenbedarfs genügt rechtlich nicht. Vermieter müssen bereits im Kündigungsschreiben detailliert darlegen, warum sie oder ihre Angehörigen die Wohnung benötigen. Der Bundesgerichtshof entschied am 20. Januar 2010, dass pauschale Angaben wie „mehr Wohnraum“ oder „bessere Lage“ unzureichend sind (Az. VIII ZR 48/09). Stattdessen müssen Vermieter konkrete Lebensumstände schildern: Familienzuwachs mit Geburtsdatum, berufliche Veränderungen mit Arbeitgeberwechsel oder gesundheitliche Gründe mit ärztlichen Bescheinigungen. Nachträgliche Begründungen sind grundsätzlich unzulässig, weshalb die erste Darstellung vollständig und überzeugend sein muss. Zusätzlich müssen Vermieter nachweisen, dass alternative Lösungen nicht verfügbar sind und der Wohnbedarf dauerhaft besteht.
Eine Eigenbedarfskündigung muss zwingend schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben werden. E-Mails, Faxe oder mündliche Kündigungen sind rechtlich unwirksam (§ 568 BGB). Die Zustellung muss so erfolgen, dass der Mieter die Kündigung tatsächlich erhält. Ein Einschreiben mit Rückschein bietet Vermietern die beste Rechtssicherheit, da sie den Zugang dokumentieren können. Bei persönlicher Übergabe sollten Vermieter eine Empfangsbestätigung verlangen.
Geht die Kündigung nicht ordnungsgemäß zu, beginnen die Kündigungsfristen nicht zu laufen, was für Vermieter erhebliche zeitliche Verzögerungen bedeutet.
Doch selbst bei Erfüllung aller formellen Voraussetzungen haben Mieter verschiedene Möglichkeiten, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren.
Mieter können gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte darstellt. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin in Textform erfolgen (§ 574b BGB). Als Härtegründe gelten schwere Erkrankungen, hohes Alter, Schwangerschaft oder lange Verwurzelung am Wohnort. Der Bundesgerichtshof entschied am 10. April 2024, dass sogar konkrete Suizidgefahr als Härtefall anerkannt wird (Az. VIII ZR 270/23).
Mieter müssen alle relevanten Umstände detailliert darlegen und durch ärztliche Atteste oder andere Belege untermauern. Bei erfolgreichem Härtefalleinwand ordnet das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses für bis zu ein Jahr an. Diese Schutzvorschrift greift selbst dann, wenn der Eigenbedarf berechtigt ist, da die Sozialklausel des § 574 BGB die Interessen beider Parteien abwägt.
Vermieter müssen dem Mieter eine vergleichbare freie Wohnung im selben Gebäude anbieten, falls eine solche verfügbar ist. Unterlassen sie dies, können Mieter Schadensersatz verlangen, wie der Bundesgerichtshof am 14. Dezember 2016 klarstellte (Az. VIII ZR 232/15). Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf entstehen umfangreiche Schadensersatzansprüche: Umzugskosten, Mietdifferenzen, Maklergebühren und sogar Schmerzensgeld.
Stellt sich heraus, dass Vermieter die Wohnung nicht wie angegeben nutzen, müssen sie alle durch die unrechtmäßige Kündigung entstandenen Kosten erstatten. Mieter haben drei Jahre Zeit, um Schadensersatz zu fordern, wobei sie beweisen müssen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Besonders bei schnellem Wiederverkauf der Immobilie oder anderweitiger Vermietung haben Mieter gute Chancen auf erfolgreiche Schadensersatzklagen.
Die Eigenbedarfskündigung-Fristen variieren erheblich je nach Mietdauer und müssen zwingend eingehalten werden. Vermieter riskieren bei falschen Fristen die Unwirksamkeit ihrer Kündigung und potenzielle Schadensersatzforderungen. Die gestaffelten Kündigungsfristen (drei, sechs oder neun Monate) schützen langjährige Mieter vor übereilten Kündigungen.
Vermieter müssen bereits vor Ausspruch der Kündigung alle Voraussetzungen prüfen und den Eigenbedarf konkret begründen. Pauschale Darstellungen genügen den Gerichten nicht – detaillierte Angaben zu den Lebensumständen sind erforderlich. Mieter verfügen über starke Abwehrrechte durch den Härtefalleinwand und können bei vorgetäuschtem Eigenbedarf umfangreichen Schadensersatz fordern.
Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten bei Eigenbedarfskündigungen frühzeitig anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen. Die rechtlichen Fallstricke sind zahlreich und die finanziellen Konsequenzen bei Fehlern erheblich. Wir bei KGK Rechtsanwälte unterstützen Sie bei allen Fragen rund um Eigenbedarfskündigungen und entwickeln gemeinsam mit Ihnen die optimale Strategie für Ihren Fall.
