Rechtsfolgen eines Verkaufs einer Immobilie, für die es (zumindest teilweise) keine Baugenehmigung gibt

Die nicht genehmigte Wohnfläche

Für viele zu Wohnzwecken genutzten Immobilien liegt zumindest teilweise keine Baugenehmigung vor. In einigen Fällen wurde bei Bestandsimmobilien beispielsweise nachträglich das Dach ausgebaut, ein Anbau errichtet oder ein bestehender und nicht zu Wohnzwecken genehmigter Anbau irgendwann zu Wohnzwecken umfunktioniert. Teils besteht ein solcher „Schwarzbau“ über Jahre oder Jahrzehnte, ohne dass die Bauordnungsbehörde hiervon Kenntnis erlangt.

Sollte die Bauordnungsbehörde (beispielsweise über Nachbarn) hiervon Kenntnis erlangen droht jedoch im schlimmsten Fall eine Nutzungsuntersagung und ein Bußgeld.

Verkauf eines Hauses ohne Baugenehmigung ist ein Sachmangel

Spätestens bei Verkauf einer Immobilie kommt es nach unserer Erfahrung häufig zu Interessenkonflikten. Dies insbesondere dann, wenn der Käufer erst nach Vertragsschluss Kenntnis von einer fehlenden Baugenehmigung erlangt.

Der Verkauf eines Hauses ohne Baugenehmigung stellt ein Sachmangel der Kaufsache dar. Dies ist auch dann der Fall, wenn zumindest teilweise (Anbau, Ausbau des Spitzbodens) keine Baugenehmigung vorliegt.

Bei einem Sachmangel stehen dem Käufer gemäß § 437 BGB verschiedene Rechte zu. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Käufer einen Anspruch auf Nacherfüllung (nachträgliche Erteilung  einer Baugenehmigung), Kaufpreisminderung, Rücktritt vom Kaufvertrag oder Schadensersatz.

Die konkrete Forderungshöhe ist im Einzelfall zu prüfen. Denkbar  ist eine Minderung entsprechend des Quadratmeterpreises oder des Jahresmietfaktors der Fläche, die Mangels mit Baugenehmigung nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf.

Sachmängelausschluss bei Bestandsimmobilien

Bei Verkauf einer Bestandsimmobilien wird in vielen notariellen Musterkaufverträgen ein sogenannter Gewährleistungsauschluss gemäß § 442 BGB vereinbart. Regelmäßig werden Rechte des Käufers wegen Mängel an der Kaufsache ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“).

Der Käufer hat jedoch Schadensersatzansprüche bei dem Verkauf einer nicht zu Wohnzwecken genehmigten Wohnfläche, wenn der Verkäufer Kenntnis von der fehlenden öffentlich rechtlichen Baugenehmigung hatte und diesen Mangel arglistig verschwiegen hat.

In einem eventuellen gerichtlichen Verfahren wäre der Käufer jedoch für den Umstand beweisbelastet, dass der Verkäufer Kenntnis von der fehlenden Baugenehmigung hatte. Ausreichend wäre in diesem Zusammenhang auch, wenn der Verkäufer trotz Unkentnnis das Vorliegen einer Genehmigung „ins Blaue hinein“ behauptet hat.

Ist es relevant, ob eine Baugenehmigung nachträglich erteilt werden kann?

Für die Frage, ob ein Sachmangel besteht oder nicht, ist die Möglichkeit einer nachträglich erteilten Baugenehmigung unerheblich.  Entscheidend ist, dass die Baubehörde zum Zeitpunkt der Übergabe berechtigt ist, die  Nutzung der ohne Baugenehmigung verkauften Fläche zu untersagen.

Hinsichtlich der Schadens- bzw. Minderungshöhe ist jedoch durchaus relevant, ob und unter welchem finanziellen Aufwand eine Genehmigung erteilt werden würde.

Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

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