Bauverzögerungen sind ärgerlich und kosten viel Geld. Damit solche vermieden werden oder zumindest die finanziellen Risiken abgefedert werden bestehen Auftraggeber oft auf die Vereinbarung von Vertragsstrafen.
Bei Regelung (AGB) oder Vereinbarung einer Vertragsstrafe muss der Bauunternehmer eine festgelegte Strafe bezahlen, ohne dass der Auftraggeber einen ihm durch die Verzögerung entstandenen Schaden nachweisen muss.
Völlig unabhängig hiervon ist ein eventuell bestehender gesetzlicher Schadensersatzanspruch des Aufftraggebers. Es kann sein, dass der Auftraggeber zusätzlich zu der zu zahlenden Vertragsstrafe einen Schadensersatzanspruch geltend macht. Bei der Bezifferung des Schadensersatzanspruches ist jedoch die Vertragsstrafe zu berücksichtigen. Ein gesetzlicher Schadensersatzanspruch besteht immer, ohne dass es einer Vereinbarung bedarf. Sollte daher eine Vertragsstrafe nicht wirksam geregelt oder vereinbart worden sein kann trotz dessen ein Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden. Der Schaden muss jedoch anders als bei der Vertragsstrafe nachgewiesen werden.
Die Wirksamkeit von Vertragsstrafen-Klauseln ist oftmals Gegenstand gerichtlicher Verfahren. Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen:
Die pauschalierte Vertragsstrafe muss entweder vereinbart oder durch AGB wirksam einbezogen werden. Bei der Einbeziehung durch AGB ist zu beachten, dass diese den Anforderungen der §§ 307 BGB ff. genügen.
Die Vertragsstrafe ist nur dann durch AGB wirksam einbezogen, wenn sie unter der Voraussetzung des eines Verschuldens des Auftragnehmers zu zahlen ist. Es kann nur derjenige mit einer Vertragsstrafe belangt werden, der die Bauverzögerung schuld ist. Dies ist nicht der Fall, wenn ursächlich für die Verzögerung andere Personen/Gewerke sind oder ein Fall von höherer Gewalt (Unwetter, Streik) vorliegt.
Ausreichend ist jedoch bereits der Verweis auf § 11 VOB/B. Hier ist geregelt, dass eine Vertragsstrafe nur bei Verzug zu zahlen ist. Dies vor dem Hintergrund, dass Verzug nur bei schuldhaftem Handeln vorliegt.
Der Fertigstellungstermin muss sich ganz eindeutig aus der Regelung ergeben. Dies wäre zum Beispiel dann nicht der Fall, wenn vertraglich kein Baubeginn, sondern nur eine Bauzeit vereinbart wurde. Des Weiteren ist zwingend erforderlich, dass Eingrenzungen für von anderen Personen verantwortete Bauverzögerungen berücksichtigt werden. Gerade bei Bauprojekten mit vielen Beteiligten muss die Vertragsstrafen-Klausel Konstellationen berücksichtigen, bei denen sich das gesamte Bauprojekt aufgrund verschiedener denkbare Umstände verzögert.
Die Vertragsstrafe darf nicht unverhältnismäßig sein. Die maximale Höhe der Vertragsstrafe wurde in den vergangenen Jahren in der Rechtsprechung tendenziell reduziert. Trotz einer grundsätzlich notwendigen Einzelfallbetrachtung kann sich grob daran orientiert werden, dass die gesamte Vertragsstrafe maximal 5 % der Gesamtnettoabrechnungssumme betragen darf. Der BGH hat zudem festgelegt, dass die Vertragsstrafe je Arbeitstag maximal 0,5 % der Nettoauftrags- oder Abrechnungssumme betragen darf.
Zwingende Voraussetzung für die Geltendmachung einer Vertragsstrafe ist, dass sich der Auftraggeber bei Abnahme die spätere Geltendmachung der Vertragsstrafe vorbehält. Sollte dies in AGB abbedungen werden, ist die Klausel unwirksam und eine Vertragsstrafe ist nicht zu zahlen.
Einzig möglich ist es, die Frist zur Vorbehaltserklärung bis zur Fälligkeit der Schlussrechnung hinauszuzögern. Spätestens dann muss der Vorbehalt erklärt werden. Es reicht nicht, die Schlussrechnung nicht zu zahlen und zu ignorieren. Zwingend notwendig ist eine entsprechende (nachweisbare) Erklärung.
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