Bau- und Architektenrecht

Die Abnahme bei Bauverträgen

Die Abnahme hat eine überragende Bedeutung bei der Durchführung von Werkverträgen

In baurechtlichen Angelegenheiten ist oft streitgegenständlich, ob und unter welchen Umständen eine Abnahme stattgefunden hat. Da eine Abnahme eventuell auch konkludent durch schlüssiges Handeln stattfinden kann und erhebliche rechtliche Folgen hat, besteht rund um die Thematik Abnahme ein erhebliches Konfliktpotential.

Nachfolgend wollen wir die wichtigsten Fragen rund um das Thema Abnahme beantworten und grundsätzlich für dieses wichtige Thema sensibilisieren.

Was ist eine Abnahme?

Mit einer Abnahme bestätigt der Auftraggeber, dass er die Werkleistung als im Wesentlichen sach- und fachgerecht ansieht. Die Abnahme kann entweder ausdrücklich (bestenfalls schriftlich) oder auch konkludent erfolgen. Ob eine konkludente Abnahme erfolgt ist, ist immer eine Einzelfallentscheidung unter Berücksichtigung des konkreten Lebenssachverhaltes. Die Rechtssprechung geht in der Regel bei folgenden Fallkonstellationen von einer konkludenten Abnahme aus:

  • Ingebrauchnahme der Werkleistung
  • Bezug des Hauses
  • Vorbehaltslose Zahlung der Schlussrechnung

Was passiert, wenn der Besteller einer Aufforderung zur Abnahme nicht nachkommt?

Unter Umständen kann ein Werk auch fiktiv gemäß § 640 Abs. 2 BGB abgenommen werden. Gemäß § 640 Abs. 2 BGB gilt ein Werk dann als abgenommen, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werkes eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe eines konkreten Mangels verweigert hat. Eine Schweigen auf eine Forderung zur Abnahme erfüllt daher die Voraussetzungen einer (fiktiven) Abnahme.

Was sind die rechtlichen Folgen einer Abnahme?

Gemäß § 641 BGB wird mit der Abnahme der Werklohn fällig. Ohne eine anderweitige Vereinbarung der Parteien, beispielsweise auf Zahlung eines Vorschusses oder einer vorherigen Abschlagszahlung, hat der Unternehmer vor erfolgter Abnahme keinen Anspruch auf Zahlung des Werklohns.

Kann ich als Auftraggeber trotz Abnahme Gewährleistungsansprüche geltend machen?

Grundsätzlich schon. Bei einer vorbehaltslosen Abnahme eines Werkes, obwohl Mängel vorhanden waren und die auch erkennbar sind, ist eine nachträgliche Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen jedoch gemäß § 640 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Es empfiehlt sich daher für Verbraucher bei Mängeln entweder eine Abnahme zu verweigern oder zumindest einen Vorbehalt zu erklären, wenn es Mängel gibt.

Hintergrund dieser gesetzlichen Regelung ist, dass der Gesetzgeber nach einer erfolgten Abnahme, die einer Einigung entspricht, Rechtssicherheit schaffen wollte. Der Unternehmer soll davor geschützt werden, dass nach einer erfolgten Abnahme Mängel angezeigt werden. Viele Verbraucher oder Laien sind sich jedoch dieser weitreichenden Folgen einer eventuell auch nur konkludent erfolgten Abnahme nicht bewusst.

Können  Vertragsstrafen nach Abnahme gefordert werden?

In vielen größeren Bauverträgen verpflichten sich Auftragnehmer zur Zahlung einer Vertragsstrafe für bestimmte Fälle. Häufig wird die Zahlung einer Vertragsstrafe vereinbart, wenn eine vereinbarte Bauzeit nicht eingehalten wird. Die Vertragsstrafe muss jedoch von dem Bauunternehmer nicht gezahlt werden, wenn das Werk ohne Vorbehalt abgenommen wurde. Es bedarf eines ausdrücklichen Vorbehalts der späteren Forderung der Vertragsstrafe. Ausreichend ist nicht, dass beispielsweise unmittelbar vor oder nach Abnahme darauf hingewiesen wurde, dass man auf die Zahlung der Vertragsstrafe besteht. Diese gesetzliche Regelung ergibt sich aus § 341 As. 3 BGB und auch aus § 11 Abs. 4 VOB/B.

Wer hat die Verantwortung für die Bauleistung?

Bis zur Abnahme trägt der Auftragnehmer das volle Risiko für eine Beschädigung oder einen Diebstahl der Bausache. Erst nach Abnahme geht die Leistungsgefahr auf den Auftraggeber über und er ist für die Bausache verantwortlich.

Wer hat einen Mangel nach Abnahme zu beweisen?

Die Frage der Beweislast ist für gerichtliche Verfahren von entscheidender Bedeutung. Mit der Abnahme wird die Beweislast umgekehrt. Bis zur Abnahme muss der Auftragnehmer die Mangelfreiheit des Objektes beweisen. Nach Abnahme muss der Auftraggeber beweisen, dass Mängel vorliegen und diese auch nicht schon bei Abnahme erkennbar waren.

Fazit:

Die Abnahme im Werkvertragsrecht ist von entscheidender Bedeutung. Insbesondere Verbraucher und baurechtliche Laien sollten sich bestenfalls vor einer Abnahme über die rechtlichen Risiken beraten lassen.

 

Bei Rückfragen stehen wir Ihnen daher gern jederzeit zur Verfügung.

 

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