Was unterscheidet das Wohn- von dem Gewerberaummietverhältnis?

1. Worin unterscheiden sich Wohnraum- und Gewerberaummietvertrag im Allgemeinen?

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass der Vertragszweck den Vertragstyp prägt:

Zwischen einem Gewerberaummietvertrag und einem Wohnraummietvertrag bestehen teils erhebliche Unterschiede.

Das Wohnraummietrecht hat den sozialen Schutz des Mieters zum Ziel und schützt ihn vor der Willkür des Vermieters. Dies schlägt sich auch darin nieder, dass die Vorschriften für Wohnraummiete denen der Gewerberaummiete überwiegen.

Das Gewerbemietrecht hingegen geht von einem Kräftegleichgewicht der Parteien aus. Daher kann es im Einzelfall entscheidend darauf ankommen, ob die Parteien ein Gewerbemietverhältnis oder ein Wohnraummietverhältnis begründet haben. Insbesondere gilt es, einen möglichen Missbrauch allein durch die Bezeichnung eines Vertrages als Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag zu vermeiden.

Gemeinsam haben Wohnraum- und Gewerbemietrecht, dass sie beide im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind.

2. Wie kann man einen solchen Missbrauch vermeiden ? Wo zieht man die Grenze?

Ist der Vertragstyp zweifelhaft, entscheidet der Vertragszweck.

Die Titulierung des Vertrages als Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag ist nicht unbedingt maßgebend (OLG Frankfurt ZMR 2011, 119). Es ist anerkannt, dass die Vermietung von Wohnräumen nicht zwangsläufig auch ein Wohnraummietverhältnis voraussetzt. Jedoch ist bezüglich des Vertragszwecks die Eigennutzung der Mieträume zu Wohnzwecken gegenüber der Nutzung für gewerbliche Interessen abzugrenzen. Maßgebend ist also, dass der Mieter die Räume zum Zwecke des privaten Aufenthalts seiner Person und seiner Familienangehörigen nutzt. Wenn er dabei auch noch untergeordnete gewerbliche Interessen (Beispielsweise Onlineverkauf von Sportbekleidung als Kleinunternehmer) verfolgt, überwiegt immer noch die private Nutzung der Räumlichkeiten.

3. Können Sie als Mieter die Räume sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen? Wie ist ein solcher Fall zu klassifizieren?

Gesetzt den Fall der Mieter kann die Räume sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen (Beispielsweise ein Ladenlokal mit anliegender Wohnung), liegt ein Mischmietverhältnis vor.

Solche Mischverhältnisse sind grundsätzlich problematisch. So gilt es zu prüfen, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Der Schwerpunkt bestimmt dann, ob die Vorschriften über die Wohnraummiete oder die der Geschäftsraummiete zur Anwendung kommen (Überwiegenstheorie des BGH, ZMR 1986, 278). Dabei soll der „wahre“ Vertragszweck maßgebend sein.

Ein diesem Vertragszweck entgegenstehender vorgetäuschter Vertragszweck bleibt unbeachtlich. Ist dieser nicht feststellbar oder unklar, sollen objektive Kriterien die Richtung weisen. Dann soll es auf das Verhältnis der Flächen oder das Verhältnis der Miete für die einzelnen Flächen zueinander ankommen. Nicht möglich soll es sein, einen einheitlichen Vertrag aufzuspalten und bezüglich der zu Wohnzwecken genutzten Räume Wohnraummietrecht und wegen der übrigen Räume Gewerberaummietrecht anzuwenden.

• Urteil des BGH 

In diesem Sinne hatte der BGH im Fall eines Rechtsanwalts entschieden, der seine überwiegenden Einkünfte aus dem Betrieb der in dem Mietobjekt befindlichen Kanzlei erzielte. Auf die Wohnfläche, die in diesem Fall die gewerbliche Nutzfläche überwog, kam es nicht an (BGH ZMR 1983, 211). Erfolgt also die Vermietung sowohl zur Berufsausübung als auch zu Wohnzwecken, steht in der Regel die gewerbliche Nutzung im Vordergrund (OLG Köln ZMR 2001, 963). Mietet der Mieter die Räume zur teilgewerblichen Nutzung, wobei die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt bilden soll, findet Gewerberaummietrecht Anwendung, auch dann, wenn die Parteien ein Wohnraummietvertragsformular verwenden (KG Berlin NZM 2000, 338).

4. Wie sind diese Umstände bei einer gewerblichen Weitervermietung an Dritte zu berücksichtigen?

Ein gewerbliches Mietverhältnis liegt vor, wenn die Räume zur Weitervermietung an Dritte vermietet werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter mit der Anmietung gewerbliche Interessen verfolgt. Dies ist auch dann anzunehmen, wenn ein gemeinnütziger Verein, der satzungsgemäß keine eigenen wirtschaftlichen Interessen verfolgt, zum Wohnen geeignete Räume anmietet und diese im Untermietverhältnis an Vereinsmitglieder oder Dritte weitervermietet (BGH NJW 1996, 2862). Maßgeblich ist dabei die im Mietvertrag bestimmte Zweckbestimmung, die in diesem Fall gewerbliche Züge trägt. Gleiches gilt, wenn eine GmbH ein Wohnhaus anmietet, das von ihrem Geschäftsführer bewohnt und als Büro für den Geschäftsbetrieb benutzt wird. Auch dann soll ein Gewerbemietvertrag den Schwerpunkt bilden (BGH Urt.v.16.7.2008, VIII ZR 282/07). Problematisch wird die Situation in diesen Fällen dann, wenn sich der Mieter beispielsweise im Falle der Kündigung des Vermieters auf den sozialen Kündigungsschutz beruft.

5. Wie lassen sich die Probleme bei Mischverhältnissen in der Praxis lösen?

Wie bereits erwähnt ist es nicht möglich einen einheitlichen Vertrag aufzuspalten und bezüglich der zu Wohnzwecken genutzten Räume Wohnraummietrecht und wegen der übrigen Räume Gewerberaummietrecht anzuwenden. Um die besagten Konsequenzen für gemischt genutzte Räumlichkeiten innerhalb eines Objekts zu vermeiden, ist es unumgänglich eigenständige Mietverträge abzuschließen. Wichtig ist dabei, dass die Raumeinheiten räumlich voneinander getrennt werden können und eine klare Zuordnung möglich ist.

6. Wie kann Ihnen ein Rechtsanwalt bezüglich dieser Problematik weiterhelfen?

Mietverträge sollten grundsätzlich so wenige Fragen wie möglich offen lassen. Dies gilt sowohl aus der Sicht des Vermieters, als auch des Mieters.

Gerade im Mietrecht ergeben sich jede Menge Fragen: Was ist mit der Haltung von Haustieren? Wer führt bei Mietende die Schönheitsreparaturen aus? Ist eine Untervermietung erlaubt? Welche Betriebskosten soll der Mieter übernehmen? Wie hoch soll die Mietkaution sein? Wohnraum- oder Gewerberaummietvertrag?

Diese und andere Fragen sollte der Mietvertrag beantworten, um Streitigkeiten vorzubeugen. Da die vertragliche Bindung in der Regel nicht kurzfristig geplant ist, bedarf es bereits im Vorfeld guter Verträge, bei denen beide Parteien wissen, woran sie sind. Ein Fachanwalt für Mietrecht unterstützt Sie dabei rechts- und zukunftssicher.

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