Parteien des Mietvertrags dürfen auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichten

Maximal beidseitiger vierjähriger Kündigungsverzicht ist wirksam

Häufig haben sowohl Mieter als auch Vermieter Interesse an einem langfristigen Mietverhältnis. Insbesondere für den Fall der Vermietung einer sanierten Wohnung haben Vermieter ein Interesse sicherzustellen, dass der Mieter nicht gleich wieder kündigt.

In der Praxis werden daher in einigen Mietverträgen Regelungen getroffen, mit denen Vermieter und Mieter auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichten.

Der BGH hat im Jahr 2010 (Aktenzeichen VIII ZR 86/10) entschieden, dass ein formularmäßig vereinbarter Kündigungsausschuss unter folgenden Voraussetzungen möglich ist:

• Der Kündigungsausschluss gilt nur für das Recht zur ordentlichen Kündigung
• Der Kündigungsausschluss gilt für beide Vertragsparteien
• Der Kündigungsausschluss gilt längstens für die Dauer von vier Jahren ab Beginn des Vertragsschlusses (nicht ab Beginn des Mietverhältnisses)
• Der Mietvertrag und auch der Kündigungsausschluss erfolgt schriftlich gemäß § 126 BGB

Was gilt, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht für eine Dauer von über vier Jahren vereinbart wurde?

Wird im Formularmietvertrag ein Kündigungsverzicht für eine längere Zeit als vier Jahre vereinbart ist dieser Kündigungsverzicht gemäß §  307 BGB für den Mieter unangemessen benachteiligend und unwirksam. Die übrigen Vereinbarungen des Mietvertrages sind jedoch wirksam. Es besteht ein „normales“ Mietverhältnis, der Mieter darf jedoch jederzeit ordentlich kündigen.

Wie berechnet sich die vierjährige Höchstfrist?

Die vierjährige Höchstfrist beginnt mit Unterzeichnung des Mietvertrages und nicht erst bei Mietbeginn. Wichtig ist zudem, dass das Mietverhältnis spätestens zu dem Zeitpunkt in 4 Jahren ab Vertragsschluss gekündigt werden darf. Unwirksam wäre daher eine Regelung, wonach der Mieter vier Jahre nach Vertragsschluss kündigen darf und dann noch eine Kündigungsfrist einzuhalten hat. Entscheidend ist daher der Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist.

Darf ein Kündigungsverzicht mit einem Studenten vereinbart werden?

Nein.  Der BGH hat am 15.07.2009 (Aktenzeichen VII ZR 307/08) entschieden, dass bei der Vermietung einer Wohnung an einen Studenten zum Zwecke des Studiums das gesteigerte Mobilitätsinteresse des Studenten eingeschränkt wird und ein Kündigungsverzicht daher unwirksam ist.

Was ist Rechtsfolge, wenn nur der Mieter auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet?

Eine solche Regelung würde gemäß § 307 BGB unangemessen benachteiligend und unwirksam sein. Folge wäre ein „normaler“ Mietvertrag ohne Kündigungsverzicht.

Kann trotz Kündigungsverzicht außerordentlich gekündigt werden?

Ja.  Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann nicht mietvertraglich ausgeschlossen werden. Bei Zahlungsrückstand darf der Vermieter daher trotz Kündigungsverzicht außerordentlich kündigen. Der Mieter darf bei Vorliegen eines besonders wichtigen Grundes, der eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht, ebenfalls kündigen. In der Praxis wird es jedoch für den Mieter schwierig vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu gelangen.

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