Darf wegen Eigenbedarf gekündigt werden?

Eigenbedarfskündigung im Notar- oder Mietvertrag ausschließen? Wir helfen weiter!

Mittlerweile hat die Eigenbedarfskündigung der „klassischen“ Kündigung wegen Mietrückstand den Rang abgelaufen. Denn immer mehr Eigentümer und Vermieter nutzen diese Art der Kündigung, um wieder in den Besitz ihrer Wohnung zu gelangen. Was viele jedoch nicht wissen, ist die Tatsache, dass im Einzelfall der Eigenbedarf für den Vermieter vertraglich ausgeschlossen werden kann. Worauf es dabei genau ankommt, klären wir hier.

1. Allgemein

Grundsätzlich setzt die Eigenbedarfskündigung voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung entweder für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörige benötigt. Auf die entsprechenden grundsätzlichen Voraussetzungen zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung möchten wir hier jedoch in diesem Artikel gar nicht näher eingehen, sondern verweisen diesbezüglich auf unseren Artikel „Kündigung – Eigenbedarfskündigung“.

Hier möchten wir vielmehr klären, ob und wie eine Eigenbedarfskündigung wirksam zu Gunsten des Mieters ausgeschlossen werden kann, mit der Folge, dass selbst bei bestehenden rechtlichen Voraussetzungen zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung, diese nicht rechtwirksam erfolgen dürfte.

2. Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag ausschließen?

Der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 223/06) hat bereits klar geurteilt, dass zwischen Mieter und Vermieter zu Gunsten des Mieters die Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses ohne zeitliche Begrenzung ausgeschlossen werden kann.

Gerade die Tatsache, dass der Ausschluss nicht zeitlich begrenzt werden muss, bringt für den Mieter eine große Sicherheit für lange Mietverhältnisse mit sich.

• Schriftform erforderlich

Entscheidend ist jedoch – sowohl in den befristeten wie auch unbefristeten Mietverträgen -, dass die Vereinbarung zwischen den Parteien schriftlich zu erfolgen hat. Dies bedeutet also, dass eine entsprechende Vereinbarung unbedingt und zwingend schriftlich festgehalten werden muss.

Dabei ist nicht entscheidend, dass die Vereinbarung unmittelbar im Mietvertrag aufgeführt ist. Jedoch sollte klar zu erkennen sein, sofern eine Vereinbarung z.B. nach Mietvertragsabschluss getroffen wurde, dass diese im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis steht.

Das Gericht bewertet den Zusammenhang nach dem Eindruck, den ein objektiver Dritter in diesem Fall haben würde. Es muss also für einen Außenstehenden klar zu erkennen sein, dass diese Vereinbarung im Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht.

• Achtung vor Mustermietverträgen

Grundsätzlich raten wir den entsprechenden Mietparteien dazu, eine derartige Vereinbarung zum Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung individuell und schriftlich zu vereinbaren und nicht auf irgendwelche Vordrucke in „Mustermietverträgen“ zu vertrauen.

Denn diese halten häufig einer sogenannten Inhaltskontrolle nicht stand, so dass diese Klauseln im Ergebnis unwirksam wären. Daher sollte – ruhig auch in eigenen Worten – der Ausschluss schriftlich formuliert werden. Eine gesetzlich verbindliche Musterformulierung – ob handschriftlich oder maschinell verfasst – existiert hierzu nämlich nicht.

3. Eigenbedarfskündigung im notariellen Kaufvertrag ausschließen?

Nicht nur in Mietverträgen oder entsprechenden einzelvertraglichen Vereinbarungen kann die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen werden, sondern auch in notariellen Kaufverträgen kann selbstverständlich ein Ausschluss vereinbart werden.

Hierbei gibt es grundsätzlich keine Unterschiede im Vergleich zum Ausschluss im Mietvertrag.

4. Wirkung des Auschlusses auch für Käufer?

Genauso wie in einem Mietvertrag entfaltet auch die notarielle Vereinbarung Rechtswirkung für den sog. Rechtsnachfolger, also den Käufer der Immobilie.

Dieser muss die Vereinbarung, die bereits mit dem Voreigentümer oder Vorvermieter getroffen wurde, gegen sich wirken lassen, so dass eine eventuelle Eigenbedarfskündigung auch durch ihn bei entsprechender Vereinbarung unwirksam wäre.

Der neue Eigentümer kann sich entsprechend nicht darauf berufen, von dem vereinbarten Kündigungsauschluss nichts gewusst zu haben. Bereits aus diesem Grund sollte und muss die Schriftform eines Eigenbedarfsausschlusses oberste Priotät haben.

Fazit:

Vor dem leichtfertigen Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung durch den Eigentümer sollte zunächst immer in den aktuellen Mietvertrag oder den entsprechenden notariellen Kaufvertrag geschaut werden, ob dort nicht eine entsprechende Klausel zum Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung vorhanden ist. Hierdurch können im Einzelfall Rechtsstreitigkeiten und teure Gerichtsverfahren bereits im Vorfeld vermieden werden.

Sollten Sie darüber hinaus noch Fragen haben, freuen wir uns von Ihnen zu hören. Nutzen Sie hierfür einfach das Kontaktformular weiter unten auf dieser Seite.

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