Wer ist zur Eigenbedarfskündigung berechtigt? Vermieter oder Eigentümer?

Eigenbedarfskündigung? Wer darf diese aussprechen: Wir wissen Bescheid!

Der Grundgedanke einer Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter ein entsprechendes berechtigtes Interesse an seiner Wohnung hat, um diese für sich, seine Familienangehörigen oder für die zu seinem Haushalt gehörenden Personen nutzen zu wollen. Dieser Artikel behandelt nicht  die vielen rechtlichen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung, wie der richtigen Begründung, Kündigungsfrist, Ausschluss im Mietvertrag oder Notarvertrag, Härtefall etc.,  sondern ausschließlich um die Problematik, wer überhaupt zur Kündigung berechtigt ist.

Vermieter oder Eigentümer – Wer ist berechtigt?

Häufig bedarf es gar keiner Klärung dieser Frage, da Eigentümer und Vermieter der Wohnung identisch ists. Doch wer ist berechtigt, wenn Vermieter und Eigentümer nicht dieselbe Person oder Firma sind? Wenn also der Vermieter z.B. der Sohn des Eigentümers ist oder die Hausverwaltung als Vermieter im Mietvertrag auftritt aber eine juristische Person Eigentümer ist. Hier sollte man im Vorfeld gewissenhaft prüfen, wer überhaupt zur Kündigung berechtigt ist.

• Achtung bei verschiedenen Personen

Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 BGB geregelt. Dort heißt es Absatz 2:

„Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. (….)

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.“

Im Gesetz wird also gar nicht auf den Eigentümer abgestellt, sondern auf den Vermieter.

Sollte also der Vermieter gar nicht Eigentümer sein, da er zum Beispiel nur die Wohnung für den Eigentümer vermietet oder verwaltet, ist auch diese Person zum Ausspruch der Eigenbedarfskündigung berechtigt. Um Klarheit zu haben wer überhaupt Vermieter ist, hilft immer ein Blick in den Mietvertrag. Wer dort aufgeführt ist, sollte auch grundsätzlich – sofern nicht zwischenzeitlich ein Vermieterwechsel durch Verkauf stattgefunden hat – der eigentliche Vermieter sein.

Es ist also auf Mieterseite Vorsicht geboten, eine Eigenbedarfskündigung für unwirksam zu betrachten, sofern man glaubt, dass nur der Eigentümer zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung berechtigt ist.

In einem von uns vor Gericht verhandelten Fall, hatte ein Bekannter des Eigentümers die Wohnung für den Eigentümer vermietet und war auch im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt. Eigentümer war er jedoch nicht. Der Mieter war der Auffassung, dass der Vermieter, also hier der Bekannte des Eigentümers, nicht die Eigenbedarfskündigung für seinen Sohn hätte aussprechen dürfen. Hier hat das Gericht jedoch klargestellt, dass auch der Vermieter – obwohl er nicht Eigentümer ist – zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung berechtigt ist, so dass im Ergebnis die Kündigung gerechtfertigt war und dem Räumungsanspruch stattgeben wurde.

Vor diesem Hintergrund sollte die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter oder Eigentümer nicht zu leichtfertig ausgesprochen werden und auf Mieterseite nicht zu schnell angenommen und akzeptiert werden. Denn Fallstricke lauern überall.

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