Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen im Mietrecht

Gilt immer die verkürzte Frist von sechs Monaten gemäß § 548 BGB?

Gerade nach dem Auszug streiten die Mietparteien häufig über Schäden bzw. Beschädigungen an der Mietsache, die während des Mietverhältnisses entstanden sind. Im Zuge dieser Streitigkeiten, die nicht selten auch vor Gericht landen, stellt sich sodann nach Beendigung des Mietverhältnisses die Frage, ob eventuelle Schadensersatzansprüche des Vermieters bereits verjährt sind. Denn nicht allen Parteien ist die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten gemäß § 548 BGB bekannt. Wie es sich entsprechend mit der kurzen Verjährung verhält, wollen wir hier klären.

1. Allgemeines

Grundsätzlich ist nach Beendigung des Mietverhältnisses auf beiden Seiten der Mietparteien Eile geboten, um eventuelle Beschädigungen der Mietsache gegenüber der anderen Partei geltend zu machen.

Denn grundsätzlich unterliegen Schadensersatzansprüche zu Gunsten des Vermieters als auch des Mieters der sogenannten kurzen Verjährung von sechs Monaten nach § 548 BGB. Der Vermieter oder der Mieter muss also innerhalb dieser Frist den Schaden nicht nur geltend machen, sondern auch entsprechend verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen, wie zum Beispiel in Gestalt eines gerichtlichen Mahnbescheides oder einer Klage, um die sechsmonatige Frist zu wahren.

Denn gemäß § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters und auch des Verpächters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache bereits innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Was genau unter einer Veränderung beziehungsweise Verschlechterung zu verstehen ist, lesen Sie in unserem Artikel „Verjährung im Mietrecht“.

Diese kurze Verjährungsfrist führt dazu, dass sich der Vermieter grundsätzlich unter erheblichem Zeitdruck befindet, seine Ansprüche rechtlich wirksam und formal fehlerfrei geltend zu machen, um sich nicht einem möglichen Verjährungseintritt zu Gunsten des Mieters ausgesetzt zu sehen.

Vor diesem Hintergrund ist grundsätzlich Eile geboten!

2. Ausnahme – die Aufrechnung

Sofern die sechsmonatige Frist gemäß § 548 BGB verpasst werden sollte, bietet sich jedoch in manchen Fällen auch noch ein Rettungsanker, in Form des § 215 BGB.

Denn danach können auch mit bereits verjährten Forderungen eventuell die Schadensersatzansprüche noch mit der Mietkaution aufgerechnet werden.

Dies hat hat zur Folge – sofern die Voraussetzungen des § 215 BGB erfüllt sind –, dass der Vermieter dem Mieter im Hinblick auf seinen Rückzahlungswunsch der Kaution, seine Schadensersatzansprüche wegen mangelhafter Rückgabe der Mietsache entgegenhalten kann, auch wenn diese bereits nach § 548 BGB verjährt sind. Auf den ersten Blick hört sich dies sehr kompliziert an – daher wie folgt:

• Was genau ist hiermit gemeint und welche Voraussetzungen müssen vorliegen?

Zunächst müssen dazu die entsprechenden gegenseitigen Forderungen gleichartig sein, um auch noch nach 6 Monaten und der grundsätzlichen Verjährung überhaupt noch aufrechnen zu können. In den meisten Fällen fehlt es hieran jedoch bereits.

Denn in den meisten Fällen fordert der Mieter die Rückzahlung der Kaution und verfolgt damit also einen Zahlungsanspruch gegen den Vermieter, während der Vermieter einen Nachbesserungsanspruch bezüglich der mangelhaften Mietsache verfolgt. Insofern handelt es sich grundsätzlich bei beiden Ansprüchen nicht um gleichartige „Zahlungsansprüche“.

• Umwandlung des Nachbesserungsanspruch in Zahlungsanspruch

Der Anspruch des Vermieters kann sich jedoch auch unter Umständen in einen Zahlungsanspruch umwandeln, wenn der Mieter seiner Pflicht nicht nachgekommen ist, der Mieter also innerhalb der ihm gesetzten angemessenen Frist die Nachbesserung nicht vorgenommen hat. In diesen Fällen wandelt sich der Nachbesserungsanspruch sodann in einen Zahlungsanspruch um, da der Vermieter nunmehr durch erfolglosen Ablauf der Nachbesserungspflicht ein anderes Unternehmen mit der Nachbesserung beauftragen kann und so den entsprechenden Zahlungsbetrag dem Mieter in Rechnung stellen kann.

Diese Umwandlung des Nachbesserungsanspruches in einen Zahlungsanspruch muss jedoch auch wiederrum innerhalb der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB erfolgen.

Insofern ist unbedingt darauf zu achten, welche Art von Schaden an der Mietsache vom Mieter verursacht worden ist, um auch klären zu können, ob es einer Nachfristsetzung überhaupt bedurfte.

• WICHTIG – Welche Art von Schaden liegt vor?

Denn nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH kommt es darauf an, ob es sich bei den Schäden um solche handelt, die noch im Zuge von Schönheitsreparaturen bzw. deren Unterlassen handelt oder um Obhutspflichten des Mieters.

Sofern es sich nämlich um Schäden im Zuge der Schönheitsreparaturklausel handelt, ist eine angemessene Fristsetzung durch den Vermieter noch erforderlich.

Sollte es sich jedoch um Obhutspflichtverletzungen handeln, ist eine Fristsetzung nicht erforderlich. Diesbezüglich verweisen wir unbedingt auf unseren Artikel „Schadensersatz – Fristsetzung zur Nachbesserung“, in welchem wir noch einmal genau die Unterschiede zwischen Obhutspflichtverletzung und Hauptleistungsflichtverletzung aufgeführt haben.

Zusammenfassen kann daher festgehalten werden, dass der Vermieter nur dann mit der Mietkaution und entsprechenden Schadensersatzansprüchen auch über einen Zeitraum von sechs Monaten hinaus aufrechnen kann, sofern der Vermieter einen Zahlungsanspruch gegen den Mieter erlangt hat.

Fazit

Insgesamt bietet die Problematik der Verjährung viele Fallstricke und sollte daher mit der gebotenen Fachkenntnis geprüft werden, um hier nicht unnötige Überraschungen bezüglich einer Verjährung erleben zu müssen, so dass wir uns gerne auf Ihre Rückmeldung und Ihre Fragen zu diesem Thema freuen.

Ihre KGK Rechtsanwälte