Ist die fristlose Kündigung des Mietvertrages bei verspäteter Übergabe der Mieteinheit gerechtfertigt

Verspätete Übergabe der Wohnung – fristlose Kündigung? Viele Gesetze, viele Rechte: Wir wissen Bescheid!

In vielen Städten ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt durch die hohe Nachfrage an Mietwohnungen äußert angespannt, was dazu führt, dass viele Vermieter sich nicht an die grundsätzlichen Regeln einer ordnungsgemäßen Vermietung halten. Nicht selten erleben wir, dass z.B. die bereits durch unterschriebenen Mietvertrag angemietete Wohnung nicht pünktlich zum vereinbarten Mietbeginn übergeben wird. Welche rechtlichen Möglichkeiten der Mieter in solchen Fällen hat, wollen wir hier näher klären:

1. Grundsätzliches

Aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages hat der Mieter grundsätzliches ein berechtigtes Interesse, die angemietete Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsbeginn auch tatsächlich zur Verfügung gestellt zu bekommen. Da sehr häufig der Einzug in die neue Wohnung mit dem Auszug aus der alten Wohnung zeitlich unmittelbar zusammenhängt, ist der Mieter auf eine pünktliche Übergabe angewiesen.

In den meißten Fällen beginnt das neue Mietverhältnis immer zum 1. eines Monats, da aufgrund der gesetzlichen Kündigungsfristen (3 Monate zum Monatsende aus Mietersicht) auch grundsätzlich die meisten Mietverhältnisse immer zum Ende eines Monats ihr Ende finden. Vor diesem Hintergrund hat natürlich der Mieter ein besonders großes Interesse daran, unmittelbar und ohne zeitliche Verzögerung nach Auszug zum 30. oder 31. eines Monats bereits zum 1. des Monats auch in die  Wohnung einzuziehen.

Sofern der Vermieter aber nicht die Wohnung zum entsprechenden Vertragsbeginn, also pünktlich zum 1. eines Monats dem Mieter zur Verfügung stellt, hat der Mieter verschiedene rechtliche Möglichkeiten gegen den Vermieter vorzugehen.

2. Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietübergabe

Auch wenn viele Vermieter dies nicht glauben mögen oder für ungerechtfertigt halten, aber der Mieter hat als „schärfstes rechtliches Schwert“ sogar die Möglichkeit, das Mietverhältnis unmittelbar und ohne Abmahnung unmittelbar fristlos zu kündigen.

Denn der Gesetzgeber hat in § 543 BGB dem Mieter das Recht eingeräumt, wegen „Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ gegenüber dem Vermieter die fristlose Kündigung auszusprechen zu dürfen.

• Kündigung gemäß § 543 BGB

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB besteht zu Gunsten des Mieters ein wichtiger Grund, um die fristlose Kündigung zu rechtfertigen, sofern dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder entzogen wird.

Dies bedeutet im Ergebnis, dass der Vermieter die gesetzliche Pflicht hat, dem Mieter pünktlich zum Vertragsbeginn durch Schlüsselübergabe den Besitz an der angemieteten Wohnung einzuräumen und entsprechend den Zugang zur Wohnung zu gewähren. Sollte dies nicht erfolgen, aus welchem Grund auch immer, besteht die Gefahr für den Vermieter, dass der Mieter die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. I BGB auszusprechen.

3. Was gilt, wenn der Vertragsbeginn auf einen Feiertag oder Sonntag fällt?

Muss der Vermieter die Wohnung auch übergeben, wenn der Vertragsbeginn auf einen Feiertag oder einen Sonntag fällt?

Diese spannende Frage hatte das Landgericht Berlin in einem Rechtsstreit zu beurteilen. Die Mietparteien stritten um die Rechtmäßigkeit der seitens des Mieters ausgesprochenen fristlosen Kündigung. Problematisch war in diesem Fall, dass der Mietbeginn auf einen Sonntag fiel und der Vermieter der Auffassung war, dass er an einem Sonntag keine Wohnungsübergabe gewähren musste, sodass die Übergabe erst zwei Tage später statt fand.

Hier hat das Gericht klar geurteilt, dass selbst für den Fall, dass der „Erste“ eines Monats ein Feiertag oder Sonntag sei, der Vermieter dem Mieter trotzdem eine Wohnungsübergabe zumindest anbieten müsse. Der Mieter hat nämlich das Recht, auch an einem Sonn- oder Feiertag die angemietete Wohnung in Besitz zu nehmen. Insofern hätte die Übergabe auch an Feier- oder Sonntagen erfolgen müssen, so dass die im vorliegenden Fall erfolgte fristlose Kündigung durch den Mieter rechtmäßig und begründet war.

4. Verschulden des Vermieters?

Häufig rechtfertigen Vermieter die verspätete Übergabe mit noch nicht fertiggestellten Handwerkerleistungen bzw. Sanierungsmaßnahmen. Jedoch muss hier klargestellt werden, dass es grundsätzlich auf ein Verschulden des Vermieters im Hinblick auf die verspätete Übergabe bzw. Zurverfügungstellung nicht ankommt.

Der Vermieter kann sich also nicht dadurch „entschuldigen“, dass die verspätete Übergabe den nicht termingerechten Sanierungsarbeiten geschuldet ist. Hier hat die Rechtsprechung eindeutig zugunsten des Mieters entschieden, dass es auf ein grundsätzliches Verschulden des Vermieters nicht ankommt.

5. Mietminderung

Als deutlich geringer einschneidende Maßnahme im Vergleich zur fristlosen Kündigung hat der Mieter natürlich auch die Möglichkeit, zumindest für den Zeitraum der Nichtgewährung bzw. Nichtzurverfügungstellung der Mietwohnung die Miete zu mindern.

Hier muss natürlich auch wiederum an entsprechende rechtliche Voraussetzungen gedacht werden, um die Mietminderung auch richtig durchzusetzen. Lesen Sie dazu unsere beiden Artikel „Mietminderung“ und „Mietminderung – klassische Fehler“.

Fazit:

Im Ergebnis sollte immer daran gedacht werden, was für den Mieter die finanziell beste Lösung darstellt. Daher sollte nie voreilig eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Denn häufig führt eine fristlose Kündigung natürlich auch dazu, dass zwar das Mietverhältnis beendet wird, aber zeitgleich muss auch bereits eine eine neue Wohnung zur Verfügung stehen. Der Mieter kann nämlich nicht eine alternative Unterbringung in einem Hotel etc. bis zum neuen Vertragsabschluss einer weiteren Wohnung dem ursprünglichen Vermieter in Rechnung stellen. Vor diesem Hintergrund raten wir Mietern immer wieder, nicht nur kurzfristig zu denken, sondern mit dem nötigen Weitblick auch die finanzielle Situation zu berücksichtigen.

Sollten Sie hierzu noch Fragen haben, freuen wir uns von Ihnen zu hören. Nutzen Sie hierzu einfach unser Kontaktformular weiter unten auf dieser Seite.

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