Kündigung – Kündigungsverzicht im Mietvertrag

Kann die Kündigung mietvertraglich für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen werden?

Immer häufiger erleben wir bei der Prüfung von Mietverträgen, dass gerade auf Vermieterseite versucht wird, durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, einen möglichen Kündigungsverzicht des Mieters zu vereinbaren, um den Mieter länger an das Mietverhältnis zu binden. Doch nicht selten führt so eine Klausel zu Streitigkeiten und Gerichtsverfahren. Wir wollen daher klären, ob eine derartige Klausel wirksam ist und worauf gegebenenfalls zu achten ist.

1. Ist ein beidseitiger Kündigungsverzicht rechtlich wirksam?

Grundsätzlich kann in einem Mietvertrag ein beiseitiger Kündigungsverzicht wirksam vereinbart werden.

Unter einem beidseitigen Kündigungsverzicht versteht man eine Klausel, nach welcher sowohl der Vermieter als auch der Mieter das Mietverhältnis nicht innerhalb einer bestimmten Frist kündigen darf. Eine derartige Klausel darf auch in vorgedruckter Form, also formularmäßig in einem Mietvertrag enthalten sein.

Sie muss also nicht individuell zwischen den Parteien im Mietvertrag gesondert vereinbart werden.

• zeitliche Begrenzung Kündigungsverzicht auf 4 Jahre

Jedoch ist bei einer derartigen Verpflichtung darauf zu achten, dass der Kündigungsverzicht nur bis zu einer Dauer von maximal vier Jahren vereinbart werden kann. Längere Fristen und Zeiträume von über vier Jahren sind bei einer formularmäßigen Form im Mietvertrag unwirksam. Diese Grunsätze sind zum Beispiel auch nachzulesen im BGH Urteil VIII ZR 27/04 vom 06.04.2005.

In diesem Fall hatte der Bundesgerichtshof auch noch zusätzlich zu klären, wann genau die Frist für die Berechnung des 4-Jahres Zeitraumes beginnt.

Die Frage besteht nämlich zu Recht, ob zur Berechnung der Frist bereits auf den Zeitpunkt der Unterschrift zum Mietvertragsabschluss oder auf den tatsächlichen Beginn des Mietverhältnisses abzustellen ist. Denn häufig wird der Mietvertrag zeitlich deutlich vor tatsächlichem Mietbeginn unterschrieben.

Hier wurde durch den BGH klargestellt, dass Formulierungen, wonach erst nach Ablauf von 4 Jahren gekündigt werden darf, derartige Formulierungen und Klauseln unwirksam sind. Entscheidend ist daher die Berechnung bereits ab Vertragsunterschrift und nicht erst ab dem Zeitpunkt des Mietbeginns.

Jegliche Vertragsbindungen über einen Zeitraum von mehr vier Jahren sind daher nach Auffassung des BGH unwirksam.

2. Individuelle und Einseitige Vereinbarungen?

Die vorgenannten zeitlichen Regelungen, also eine Vertragsbindung von bis zu vier Jahren, kommen bei individuell ausgehandelten Klauseln nicht in Betracht. Hier ist ein individuell vereinbarter Kündigungsverzicht durchaus zeitlich uneingeschränkt wirksam.

Jedoch muss in diesem Falle klar ersichtlich sein, dass eine derartige Vereinbarung individuell zwischen den Parteien ausgehandelt worden ist, was in den meisten Fällen gerade nicht der Fall sein dürfte und daher auch nicht zu beweisen ist. Hier legt das Gericht nämlich sehr hohe Maßstäbe bei der Beurteilung an, ob eine Klausel individuell vereinbart worden ist. Daher ist von dieser Konstellation eher abzuraten.

Fazit:

Um nicht böse Überraschungen zu erleben, sollte sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite vor der Aufnahme einer derartigen Klausel im Mietvertrag Rücksprache mit einem Fachanwalt im Mietrecht gehalten werden. Denn gerade in der Praxis erleben wir immer häufiger, dass die dort getroffenen Vereinbarungen zu einem Kündigungsverzicht unwirksam sind.

Daher freuen wir uns von Ihnen zu hören, sollten Sie noch weitere Fragen haben. Nutzen Sie hierfür einfach das Kontaktformular weiter unten auf dieser Seite.

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