Darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die erhöhten Vorauszahlungen nicht leistet?

Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen

Hat der Vermieter über die Nebenkosten abgerechnet und ergibt sich hieraus eine Nachzahlung, so hat er das Recht, die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend um 1/12 des Nachzahlungsbetrages aus der Abrechnung zu erhöhen. Dies führt regelmäßig zu einer deutlichen monatlichen Mehrbelastung der Mieter, die diese selten nur freiwillig hinnehmen wollen. Leistet der Mieter die Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen sodann nicht, kommt es zwischen den Parteien zwangsläufig zum Streit.

1. Welche Möglichkeiten hat der Vermieter?

Gemäß einer Entscheidung des BGH vom 18.07.2012 – VIII ZR 1/11 – kann der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn der Mieter eine erhöhte Betriebskostenvorauszahlung nicht leistet und sich die Rückstände in ihrer Summe auf ein bis zwei Monatsmieten summiert.

Es ist nicht mehr Voraussetzung, dass der Vermieter zuvor den Mieter gerichtlich auf Zahlung der entstandenen Rückstände in Anspruch nimmt.

2. Welche Möglichkeiten hat der Mieter?

Aufgrund der oben beschriebenen Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung ist dem Mieter bei Zugang eines Erhöhungsschreibens dringend zu raten, dem Erhöhungsverlangen zunächst unter deutlichem Hinweis auf einen Rückforderungsvorbehalt Folge zu leisten. Anderenfalls droht ihm eben sonst die fristlose Kündigung.

Da der Vermieter ohnehin verpflichtet ist, über die gesamten Zahlungen eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen, besteht auch nicht die Gefahr, dass der Mieter im Endeffekt zu viel Nebenkosten zahlt. Denn ergibt sich aus der Abrechnung eine Überzahlung, ist der Vermieter zur Rückzahlung der Überzahlungen (sprich des Guthabens) verpflichtet.

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