Hat der Vermieter ein Recht die Wohnung zu besichtigen?

Vermieter möchte während des Mietverhältnisses in die Wohnung – Wir klären auf!

Häufig gibt es Streitigkeiten darüber, ob der Vermieter die Wohnung während des Mietverhältnis betreten darf oder nicht. Ob dies möglich ist, oder ob es rechtliche Voraussetzungen hierzu gibt, klären wir hier:

1. Allgemeines

Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Wohnung des Mieters besichtigen darf und der Mieter den Zutritt dulden muss. Unter gewissen Umständen hat der Vermieter jedoch ein berechtigtes Interesse an einer Besichtigung, dass notfalls auch gerichtlich geltend gemacht werden kann.

Typische Fallgruppen, bei denen der Vermieter einen Rechtsanspruch auf Zutritt hat, sind:

• Besichtigungstermine für Kaufinteressenten oder Nachmieter
• Verdacht einer vertragswidrigen Nutzung (z. B.: unerlaubte Tierhaltung, Untervermietung)
• Vorbereitung von Modernisierung- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen
• Besichtigung von Schäden an der Wohnung
• Durchführung von Reparaturen
• Kontrolle der Handwerkerleistungen

2. Muss die Besichtigung immer angekündigt werden?

In der Regel schon, es gibt jedoch auch Ausnahmen.

Der Vermieter muss dem Mieter die Wohnungsbesichtigung rechtzeitig ankündigen, wenn ihm dies möglich ist. Streitig ist in der Regel, was „rechtzeitig“ heißt. Mangels gesetzlicher Regelung kommt es auf den Einzelfall an. In der Regel ist ein Vorlauf von 3-4 Tagen rechtmäßig. In Ausnahmefällen ist jedoch auch eine kürzere Frist ausreichend, wenn beispielsweise dringende Handwerkerarbeiten anstehen.

Es ist zudem zwingend, dass zusätzliche Personen (Handwerker, Sachverständige etc.) angemeldet werden und der Grund der Besichtigung mitgeteilt wird.

3. Wann darf der Vermieter die Wohnung ohne Ankündigung betreten?

Dies ist ausnahmsweise erlaubt, wenn beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch ein größerer Schaden abgewendet werden soll (Gefahr in Verzug). In diesem Fall darf sich der Vermieter auch ohne Beisein des Mieters und im Notfall auch gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschaffen.

4. Zu welchen Tageszeiten hat der Vermieter ein Zutrittsrecht?

Hier kommt es auch auf den Einzelfall an.

Ein Zutrittsrecht an Sonn- und Feiertagen besteht in der Regel nicht. Weiterhin ist insbesondere bei berufstätigen Mietern ist auf deren Arbeitszeiten Rücksicht zu nehmen.

5. Kann ein jederzeitiges Besichtigungsrecht mietvertraglich vereinbart werden?

Eine entsprechende individuelle Vereinbarung, die von den Parteien ausgehandelt wurde, ist möglich. Hiervon umfasst ist jedoch nicht eine Klausel im Formularmietvertrag. Ein formularvertraglich vereinbartes jederzeitiges oder auch turnusmäßiges (beispielsweise jährlich) anlassloses Besichtigungsrecht ist unwirksam.

6. Welche Rechte hat der Vermieter, wenn der Mieter den Zutritt verweigert?

In Ausnahmefällen kann bei besonders dringenden Angelegenheiten beim zuständigen Amtsgericht ein Antrag auf einstweilige Verfügung gestellt werden. In der Regel  (z. B. bei allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen) muss jedoch ein (langwieriges) Klageverfahren angestrengt werden.

7. Kann das Mietverhältnis gekündigt werden, wenn der Mieter den Zutritt verweigert?

Grundsätzlich ist dies nach vorheriger erfolgloser Abmahnung möglich. Bei einer entsprechenden späteren eventuellen Räumungsklage wird das Gericht jedoch immer eine Interessensabwägung vornehmen. Von daher ist die sicherer Vorgehensweise zunächst den Anspruch auf Duldung der Besichtigung gerichtlich durchzusetzen und erst anschließend ggfs. das Mietverhältnis zu kündigen.

Sollten Sie noch weitere Fragen zu diesem durchaus komplexen Thema haben, freuen wir uns auf Ihre Rückmeldung.

Ihre KGK Rechtsanwälte