BGH stellt klar – fristlose Kündigung wirksam wegen verspäteter Mietzahlungen durch das Jobcenter

Fälligkeit der Miete? Muss sich der Mieter die verspätete Mietzahlung durchs Jobcenter zurechnen lassen?

Der Bundesgerichtshof – Az.: VIII ZR 173/15 – hatte im Sommer 2016 eine wichtige Frage zu entscheiden:  Muss sich der Mieter das Verhalten des Jobcenters, welche für den Mieter die monatlichen Mietzahlungen immer verspätet vorgenommen hatte, zurechnen lassen oder nicht? Dies führte nämlich zum Ausspruch der fristlosen Kündigung seitens des Vermieters. Ob die Kündigung wirksam war, hing also entscheidend von der vorangestellten Frage ab.

1. Der Sachverhalt

Die Mieterin wurde vorliegen durch den Vermieter auf Räumung der Wohnung wegen unpünktlicher bzw. verspäteter Mieten verklagt. Die monatliche Miete in Höhe von 872,00 € wurde dabei teilweise vom Jobcenter gezahlt. Aufgrund diverser Mietrückstände hatte die Vermieterin im Februar 2013 das Mietverhältnis zunächst gekündigt und danach wegen nicht erfolgtem Auszug eine entsprechende Räumungsklage eingereicht. Da hier das Jobcenter innerhalb der bestehenden Schonfrist den Mietrückstand ausgeglichen hatte, wurde der Rechtsstreit zunächst im Juli 2013 für erledigt erklärt – weitere unpünktliche Zahlungen wurden jedoch erneut durch den Vermieter abgemahnt und das Mietverhältnis wurde später wegen einer weiteren unpünktlichen Zahlung sodann fristlos gekündigt.

• BGH hält fristlose Kündigung für wirksam

Der Bundesgerichtshof sah im Ergebnis die Kündigung als wirksam an und damit auch den Räumungsanspruch, so dass zu Gunsten des Vermieters der Räumungs- und Herausgabeanspruch bestätigt wurde.

2. Die Entscheidungsgründe des BGH im Einzelnen

Der BGH teilte zwar im Grundsatz die Auffassung des Berufungsgerichts, dass zwar grundsätzlich einem Mieter das Verschulden des Jobcenters bezüglich unpünktlicher Mietzahlungen nicht zuzurechnen sei, da das Jobcenter nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig werde. Jedoch müssten vorliegend in diesem Fall auch weitere Umstände berücksichtigt werden und in die Beurteilung einfließen. Insofern könne auch von diesem vorangestellten Grundsatz der Zurechnung abgewichen werden, sofern sich unter Betrachtung des Einzelfalls und der Gesamtabwägung ein anderes Bild darstellen würde.

„Denn das Verschulden einer Vertragspartei ist zwar ein in § 543 Abs. 1 S. 2 ausdrücklich hervorgehobener Umstand („insbesondere“), dem bei der Gesamtabwicklung regelmäßig ein erhebliches Gewicht zukommen wird; es stellt jedoch keine zwingende Voraussetzung für das Vorliegen eines wichtigen Grundes dar“, so der BGH in seiner Entscheidung.

Denn bei der Gesamtabwägung und unter Berücksichtigung aller Umstände stellte sich im vorliegenden Fall heraus, dass der Mieter bereits mehrfach wegen unpünktlicher Mietzahlungen durch den Vermieter angemahnt wurde, da über einen erheblichen Zeitraum Mietzahlungen unpünktlich erfolgten. Ferner konnte nicht abschließend geklärt werden, ob der Vermieter auf die pünktlichen Mietzahlungen angewiesen ist, weil er hiermit vielleicht seinen Lebensunterhalt bestreite oder Kreditverpflichtungen nachkommen müsse.

Auch wenn den Mieter grundsätzlich an den Verspätungen kein eigenes Verschulden treffe, so könne bei Vorliegen einer objektiven Pflichtverletzung regelmäßig dieses Verschulden vermutet werden. Allein durch den Umstand, dass ein Mieter auf staatliche Transferleistungen, hier durch Leistungen des Jobcenters, angewiesen ist, wird diese Vermutung noch nicht widerlegt.

Der Mieter hätte diese Vermutung nur widerlegen können, wenn er nachweislich hätte beweisen können, dass er das Jobcenter über die erfolgten Abmahnungen bzgl. der unpünktlichen Mietzahlungen in Kenntnis gesetzt und auf die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung hingewiesen hat. Ferner muss er beweisen, dass er darüber hinaus die Sozialleistungen des Jobcenters rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt hat.

Da dies im vorliegendem Fall durch den Mieter nicht vorgetragen, geschweige denn durch diesen bewiesen wurde, musste sich der Mieter das Verhalten des Jobcenters zurechnen lassen und der BGH gab im Ergebnis der Räumungsklage aufgrund der wirksamen fristlosen Kündigung statt. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass dem Mieter die bereits erfolgten Abmahnungen des Vermieters bekannt waren und er nicht entsprechend gegenüber dem Jobcenter gehandelt hat.

Diese getroffenen Überlegungen zeigen umso deutlicher, wie wichtig es ist die gesamten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, um auch nicht vorschnell in ein Klageverfahren zu gehen, da dieses immer ein Kostenrisiko mit sich bringt.

3. Fazit

Im Ergebnis müssen immer sämtliche Umstände berücksichtig werden, um beurteilen zu können, ob eine Kündigung wirksam ist. Vorliegend sollte also berücksichtigt werde, dass sich also ein Mieter bei entsprechender Unterstützung der monatlichen Miete durch das Jobcenter bei unpünktlichen Mietzahlungen nicht ausnahmslos auf ein Verschulden der Behörde berufen kann.

Insofern muss der Mieter mit entsprechender Vorsicht auf eventuelle Abmahnungen bezüglich unpünktlicher Mietzahlungen seitens des Vermieters reagieren und sich unbedingt um die Weiterleitung an die entsprechende unterstützende Behörde kümmern.

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