Der befristete Wohnraummietvertrag

Seit dem 01.09.2001 ist eine Befristung des Mietvertrages nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich.

Bei vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietverträgen war es für die Vereinbarung einer Befristung nicht erforderlich, dass der Vermieter einen bestimmten Grund für die Befristung hat und diesen auch konkret benennt. Vermieter konnten ohne Einschränkungen befristete Mietverträge abschließen. Dies hat sich durch eine Gesetzesänderung zum 01.09.2001 geändert. Die Voraussetzungen, unter denen eine Befristung des Mietvertrages wirksam ist, sind abschließend in § 575 BGB geregelt.

Wann kann ein befristeter Mietvertrag vereinbart werden?

Gemäß § 575 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nur eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

• die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
• in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden würden, oder
• die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

Wichtig ist, dass der Befristungsgrund konkret bei Abschluss des Mietverhältnisses mitgeteilt wird. Es reicht beispielswiese nicht anzugeben, dass man die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für „einen Angehörigen“ benötigt. Es muss ganz konkret dargelegt werden, wer die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit nutzen soll.

Muss die Befristung schriftlich geregelt sein?

Ja. Falls das Mietverhältnis eine Laufzeit von mehr als einem  Jahr haben soll muss der Mietvertrag und auch der Befristungsgrund schriftlich (§126 BGB) vereinbart werden. Dies ist geregelt in § 550 BGB. Mangelnde Schriftform für nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, sondern zu Unwirksamkeit der Befristung. Es liegt in diesem Fall ein unbefristeter Mietvertrag vor.

Befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von unter einem Jahr können formfrei und auch mündlich vereinbart werden.  gemäß § 550 BGB  genügen.

Muss der Befristungsgrund bei Ablauf der Mietzeit vorliegen?

Ja. Ein befristetes Mietverhältnis endet nur dann tatsächlich, wenn bei Fristende der zu Mietbeginn angegebene Befristungsgrund vorliegt.

Der Mieter hat sogar einen Auskunftsanspruch. Vier Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter vom Vermieter verlangen Auskunft darüber zu erhalten, ob der Befristungsgrund vorliegt oder nicht. Der Vermieter muss dem Mieter dann binnen eines Monats mitteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Wenn die Rückmeldung später erfolgt, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

Falls der Vermieter überhaupt keine Rückmeldung gibt oder der ursprüngliche Befristungsgrund nicht mehr vorliegt darf der Mieter gemäß § 573 Abs. 3 S. 2 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Der Mieter muss die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses vor Ablauf des Mietverhältnisses verlangen und dies gegebenenfalls gerichtlich geltend machen.

Sollte der Befristungsgrund erst später nach Ende der Mietzeit eintreten, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Dauer der Verzögerung verlangen.

Gibt es eine Ausnahme bei der befristeten Untervermietung der Wohnung?

Ja. Ein Befristungsgrund ist gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht erforderlich bei der Vermietung von Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Von einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch geht man aus, wenn die Wohnung für den Mieter nicht den dauernden Lebensmittelpunkt bilden soll, sondern die Nutzung (z.B. berufliches Projekt) nur von kurzer Dauer ist. Ebenfalls ist eine Befristung gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei Vermietung von Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, möglich.

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