Nicht selten kommt es aus Sicht des Vermieters nach einer wirksamen Kündigung und einem gewonnenen gerichtlichem Räumungsverfahren doch noch zu einer bösen Überraschung. Sofern nämlich für den Mieter eine Obdachlosigkeit droht, kann die zuständige Behörde die Wohnung auch gegen den Willen des Vermieters zu gunsten des Mieters beschlagnahmen und den Mieter wieder in die Wohnung einweisen.
1. Rechtliche Grundvoraussetzungen?
Bei der Beschlagnahme und Wiedereinweisung des Mieters handelt es sich um einen so genannten Verwaltungsakt. Entsprechend muss zunächst die zuständige Verwaltungsbehörde, häufig das Amt für Soziales, den Vermieter über die geplante Beschlagnahme informieren und ihm die Möglichkeit zur Stellungnahme, im Zuge des sog. Anhörungsverfahrens, ermöglichen.
Auch wenn der Vermieter natürlich das Recht hat, dieser Maßnahme der Beschlagnahme zu widersprechen, wird die Behörde in der Regel nicht von ihrer Maßnahme abweichen.
Die Behörde muss sich zeitgleich mit der Beschlagnahme auch gegenüber dem Vermieter verpflichten, eventuell aufgelaufene Mietschulden und zukünftige Mieten ab dem Zeitpunkt der Beschlagnahme für den Mieter zu zahlen.
Gleichzeitig muss auch geprüft werden, ob nicht eine anderweitige Unterbringung, wie zum Beispiel in einem Obdachlosenheim, angemietetem Hotel oder in anderen Immobilien der Behörde, für den Mieter zur Verfügung steht.
Nur wenn eine derartige Interessenabwägung und Prüfung durch die Behörde vorgenommen worden ist und keine Alternative zur Beschlagnahme besteht, darf die Wohnung auch im Ergebnis beschlagnahmt werden.
2. Ist die Beschlagnahme zeitlich befristet?
Grundsätzlich muss die Beschlagnahme durch die Behörde befristet werden und kann nicht entsprechend unbefristet über einen unbestimmten Zeitraum erfolgen. Die Höchstgrenze beträgt dabei sechs Monate, diese Befristung kann jedoch auch noch einmal über einen weiteren Zeitraum von 3-6 Monaten verlängert werden.
3. Erhält der Vermieter während der Beschlagnahme eine Miete?
Wie bereits oben erwähnt ist die Behörde dazu verpflichtet, bei einer erfolgten Beschlagnahme, ab dem Zeitraum der Einweisung des ursprünglichen Mieters für diesen auch die Miete/Nutzungsentschädigung in Höhe der vorherigen Miete zu zahlen, so dass ein finanzieller Schaden zumindest durch einen möglichen Mietausfall nicht droht.
4. Welche rechtlichen Möglichkeiten hat der Vermieter gegen die Beschlagnahme vorzugehen?
Die Behörde muss plausibel und transparent darlegen, dass insbesondere eine Abwägung der beidseitigen Interessen, also der des Vermieters und des Mieters, vorgenommen worden sind.
Erst wenn nachvollziehbar dargelegt worden ist, dass die Interessen des Mieters durch die drohende Obdachlosigkeit schutzwürdiger ist und eine anderweitige Unterbringung bzw. Ersatzwohnung nicht für den ursprünglichen Mieter zur Verfügung steht, dürfte eine ordnungsgemäße Beschlagnahme vorliegen.
Um die Maßnahme der Behörde auch gerichtlich überprüfen zu lassen, also ob die Abwägung der Interessen ordnungsgemäß erfolgt ist, kann der Vermieter gegen die Einweisung vor dem Verwaltungsgericht eine Anfechtungsklage einreichen. Hierbei liegt die Beweislast bei der Behörde, die darlegen muss, ob alle Möglichkeiten bzgl. einer Alternativunterbringung voll umfänglich überprüft und ausgeschöpft worden ist.
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