Die Kündigung im Zweifamilienhaus – gibt es Kündigungserleichterungen?

Probleme zwischen Mieter und Vermieter unter einem Dach enden häufig in der Zweifamilienhauskündigung – Voraussetzungen und Wirksamkeit!

Es kommt häufiger vor, dass Mieter und Vermieter in einem Haus wohnen, wenn der Vermieter über zwei Wohnungen innerhalb eines Hauses verfügt und er eine selbst bewohnt und die andere vermietet hat. Solange Mieter und Vermieter gut miteinander auskommen, kann ein direkter und täglicher Kontakt zwischen beiden Parteien die Durchführung des Mietverhältnisses sogar erleichtern. Denn der Mieter kann sich mit seinen Anliegen unkompliziert an den Vermieter wenden. Häufig kommt es allerdings gerade in derartigen Konstellationen zu Streitigkeiten. Diese wirken sich dann besonders stark auf das tägliche Leben beider Seiten aus, weil sich beide nur schwer aus dem Weg gehen können. Der Vermieter kann das Mietverhältnis in der Regel -im Gegensatz zum Mieter- nicht grundlos kündigen. Das Gesetz gibt dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen in einem selbst bewohnten Zweifamilienhaus jedoch ein erleichtertes Kündigungsrecht gemäß § 573a Abs.1 S.1 BGB.

1. An welche Voraussetzungen ist das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 573a Abs.1 S.1 BGB gebunden?

Zwischen Vermieter und Mieter muss ein unbefristeter Wohnraummietvertrag geschlossen sein. Ist ein befristetes Mietverhältnis geschlossen, scheidet diese Kündigung daher aus.

Zwischen den Parteien darf ferner kein Kündigungsverzicht vereinbart worden sein.

Wesentliche Voraussetzung des erleichterten Kündigungsrechts des Vermieters aus § 573a Abs.1 BGB ist letztlich, dass sich die Wohnungen des Mieters und die des Vermieters in einem Gebäude befinden müssen.

2. Was versteht das Gesetz unter dem Begriff „Gebäude“?

Bei dem Gebäude muss es sich nicht zwingend um ein ausschließlich zu Wohnzwecken genutztes Gebäude handeln. Eine gewerbliche Nutzung schadet dann nicht, wenn sich in dem Gebäude zumindest auch Wohnungen, und zwar diejenige des Vermieters und des Mieters befinden.

Die Wohnungen des Vermieters und des Mieters befinden sich jedoch nur in einem Gebäude gemäß § 573a Abs.1 BGB, wenn eine Einheitlichkeit des Gebäudes vorliegt. Diese Einheitlichkeit liegt z.B. nicht vor, wenn sich die Wohnung des Vermieters in der einen und diejenige des Mieters in der anderen von zwei Doppelhaushälften befindet. Doppelhaushälften sind nämlich nach der Rechtsprechung wie Reihenhäuser als selbstständige Gebäude anzusehen (vgl. BGH, Urteil vom 23. 6. 2010 – VIII ZR 325/09).

Etwas anderes gilt hingegen, wenn sich die Wohnungen der Vertragsparteien in derselben Doppelhaushälfte bzw. in ein und demselben Reihenhaus befinden. In diesem Fall ist eine Einheitlichkeit zu bejahen.

Unproblematisch ist es hingegen, wenn sich beide Wohnungen in einer Doppelhaushälfte befinden.

Eine Kündigung gemäß § 573a Abs.1 BGB ist auch dann möglich, wenn Mieter und Vermieter keine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben, weil es z.B. an einem gemeinsamen Treppenhaus und an einem gemeinsamen Hauseingang fehlt und auch sonstige gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen nicht vorhanden sind (vgl. BGH, Urteil vom 25. 6. 2008 – VIII ZR 307/07).

3. Müssen tatsächlich Streitigkeiten oder Spannungen vorliegen?

Nein. Tatsächliche Spannungen zwischen den Parteien sind nicht Voraussetzung für das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 573a Abs.1 BGB.

4. Kann eine juristische Person (z. B. eine GmbH) ebenfalls gemäß § 573a Abs.1 BGB kündigen?

Das Gesetz fordert für das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters, dass der Vermieter das Gebäude selbst bewohnt. Daher können sich juristische Personen, wie z.B. eine GmbH oder eine AG, nicht auf das Kündigungsrecht aus § 573a Abs.1 BGB berufen, da eine juristische Person nicht „wohnen“ kann.

5. Muss der Vermieter selbst die Wohnung als Wohnraum nutzen?

Auch eine natürliche Person kann von dem erleichterten Kündigungsrecht nur dann Gebrauch machen, wenn sie die Wohnung in dem einheitlichen Gebäude tatsächlich zu Wohnzwecken nutzt.

Nutzt der Vermieter die Räume allein oder überwiegend zu gewerblichen Zwecken, hat er kein erleichtertes Kündigungsrecht.

Auch wenn die Räume des Vermieters eigentlich zum Wohnen geeignet sind, er sich dort jedoch nicht aufhält und die Wohnung tatsächlich nicht nutzt, besteht kein erleichertes Kündigungsrecht. Unerheblich ist, ob der Vermieter dort gemeldet ist. Ausschlaggebend sind die tatsächlichen Verhältnisse.

Nicht einheitlich beurteilt wird allerdings, wie intensiv der Vermieter die Wohnung nutzen muss, um von dem erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch machen zu können. Einerseits wird gefordert, dass der Vermieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 14.03.1991 – 62 S 481/90). Andererseits wird verlangt, dass der Vermieter nicht ständig in der Wohnung wohnen muss, so dass auch eine regelmäßig genutzte Zweitwohnung und Wochenendwohnung ausreichend ist. Erforderlich ist in diesem Fall aber, dass der Vermieter die Wohnung regelmäßig nutzt und nicht leerstehen lässt (vgl. AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 11. 8. 1994 – 92 C 103/94).

Maßgeblicher Zeitpunkt für das „Bewohnen“ der Wohnung durch den Vermieter ist nach überwiegender Auffassung derjenige des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter. Unerheblich ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 31.01.1991 – REMiet 3/90). Der Mieter kann sich daher nicht darauf berufen, dass das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters nicht besteht, weil dieser zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Wohnung in dem Gebäude bewohnt.

Nur in Ausnahmefällen ist eine auf § 573a Abs.1 BGB gestützte Kündigung treuwidrig und damit unwirksam.

Treuwidrig kann eine Kündigung dann sein, wenn der Vermieter bei Mietvertragsabschluss durch sein Verhalten einen besonderen Vertrauenstatbestand geschaffen hat, das betreffende Haus selbst nie zu beziehen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25. 11.1991 – 9 REMiet 1/91).

Dass der Vermieter die Wohnung im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung bewohnt, reicht allerdings nicht aus. Diese Kündigungsvoraussetzung muss während des gesamten Laufs der Kündigungsfrist bis zur Beendigung des Mietverhältnisses bestehen.

Gibt der Vermieter die Nutzung der Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist auf, sei es dadurch, dass er die Räume nun überwiegend zu gewerblichen Zwecken nutzt oder auszieht und zumindest eine regelmäßige Nutzung zu Wohnzwecken nicht mehr bejaht werden kann, wird die trotz der veränderten Situation aufrechterhaltene Kündigung unwirksam. Es wird nämlich als rechtsmissbräuchlich angesehen, wenn der Vermieter an der Kündigung festhält, ohne den Mieter auf den Wegfall der Kündigungsvoraussetzungen hinzuweisen und ihm die Fortsetzung des Vertrages anzubieten.

Ein Fortfall oder eine Änderung der Nutzung nach Ablauf der Kündigungsfrist schadet zwar grundsätzlich nicht. Geschieht dies allerdings unmittelbar nach der Beendigung des Mietverhältnisses, liegt die Annahme nahe, dass der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung oder zumindest vor dem Ablauf der Kündigungsfrist die Absicht hatte, die eigene Nutzung zu Wohnzwecken aufzugeben. In diesen Fällen ist die Privilegierung des § 573a BGB nicht gerechtfertigt.

Besteht der Entschluss des Vermieters, die eigene Nutzung zu Wohnzwecken nach dem Auszug des Mieters aufzugeben, zwar noch nicht bei der Abgabe der Kündigungserklärung, wird dieser Entschluss aber vor Ablauf der Kündigungsfrist gefasst, muss der Vermieter dies dem Mieter mitteilen und ihm die Fortsetzung des Vertrages anbieten. Unterlässt er dieses Angebot, ist die Kündigung unwirksam (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 22. 4. 1993 – 11 U 60/92).

Liegen die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB vor, kann der Vermieter die Kündigung allerdings während der Kündigungsfrist nachträglich auf diesen Kündigungsgrund stützen, ohne eine erneute Kündigung aussprechen zu müssen.

6. Was ist mit „nicht mehr als zwei Wohnungen“ gemeint?

Eine weitere wesentliche Voraussetzung für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters enthält § 573a Abs.1 BGB. Denn in dem Gebäude, in dem Vermieter und Mieter wohnen, dürfen sich nicht mehr als zwei Wohnungen befinden.

Befinden sich in den Gebäude noch weitere Räume, die zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, schadet dies nicht (vgl. BGH, Urteil vom 25. 6. 2008 – VIII ZR 307/07).

Auch weitere zu Wohnzwecken genutzte Zimmer müssen nicht zwangsläufig zum Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters führen. Entscheidend ist lediglich, ob es sich um einzelne (vermietete) Zimmer oder aber um selbständige Wohnungen handelt. Nur im letzterem Fall scheidet eine Kündigung aus.

7. Wie wird der Begriff der Wohnung definiert?

Unter einer Wohnung wird ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. BGH, Urteil vom 17. 11. 2010 – VIII ZR 90/10).

Verbreitet wird als Definition auch auf die DIN 283 verwiesen. Hiernach ist eine Wohnung die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. Zu einer Wohnung gehören hiernach ferner Wasserversorgung, Ausguss und Abort.

Entscheidend für die Qualifizierung von Räumen als Wohnung ist des weiteren, ob Anschlüsse und Versorgungsleitungen vorhanden sind, welche für eine Nutzung der Räume insbesondere als Küche und Toilette erforderlich sind. Kann dies bejaht werden, bedarf es der tatsächlichen Einrichtung z.B. einer Küche nicht (LG Braunschweig, Urteil vom 24.5.1983 – 6 S 53/83).

Es ist mithin nicht notwendig, dass die Wohnung auch tatsächlich bewohnt wird. Die Möglichkeit der Nutzung als Wohnung ist ausreichend. Daher zählt auch eine leerstehende Wohnung als dritte Wohnung mit der Folge, dass das erleichterte Kündigungsrecht nicht besteht (vgl. LG Essen, Urteil vom 05.06.1992 – 1 S 91/92).

Für die Einordnung von Räumlichkeiten als Wohnung kommt es außerdem nicht darauf an, ob diese eine abgeschlossen ist. Auch eine nicht abgeschlossene Wohneinheit kann als Wohnung qualifiziert werden (vgl. LG Essen, Urteil vom 29.7.1976 – 10 S 324/76).

8. Wer muss die Wohnung nutzen?

Es kommt nicht darauf an, wer die Wohnung nutzt. Eine weitere Wohnung scheidet daher nicht allein deshalb aus, weil der Vermieter neben seiner „eigentlichen“ Wohnung auch diese Wohnung nutzt. Selbst wenn er die dritte Wohnung in seinen Wohnbereich integriert und seinen ursprünglichen Wohnbereich erweitert, beseitigt dies den Charakter der Räumlichkeiten als dritte Wohnung dann nicht, wenn die Ausstattung nicht verändert und keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, welche zur Folge haben, dass eine eigenständige Wohnnutzung dort nicht mehr möglich ist (vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 90/10).

9. Zu welchem Zeitpunkt dürfen nicht mehr als zwei Wohnungen vorliegen?

Diese Frage ist umstritten. Einerseits wird auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abgestellt (vgl. OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 07. 04.1982 – 4 U 167/81). Weist das Gebäude bei der Begründung des Mietverhältnisses also drei oder mehr Wohnungen auf, kann das Kündigungsrecht des Vermieters nach dieser Auffassung nicht dadurch herbeigeführt werden, dass er bauliche Veränderungen vornimmt, die zur Folge haben, dass sich der Wohnungsbestand auf zwei Wohnungen reduziert.

Da nach dieser Meinung die Kündigungsvoraussetzungen allerdings zusätzlich auch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter vorliegen müssen, ist es nicht ausreichend, dass das Gebäude nur im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Kommt später eine Wohnung hinzu, ist das Kündigungsrecht ausgeschlossen.

Überwiegend wird allerdings vertreten, dass nicht der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern allein der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter entscheidend ist, (vgl. OLG Karlsruhe ( Senat Freiburg), Rechtsentscheid vom 10.06.1983 – 9 ReMiet 1/83).

Hiernach entfällt das Kündigungsrecht des Vermieters, wenn bei Vertragsschluss zwei Wohnungen vorhanden waren, das Gebäude aber im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung jedoch durch Ausbau oder Umbau drei oder mehr Wohnungen aufweist.

Im Umkehrschluss kann das Kündigungsrecht entstehen, wenn der Wohnungsbestand nach dem Vertragsschluss von drei oder mehr Wohnungen auf zwei reduziert wird.

Nimmt der Vermieter diese Reduzierung allerdings ausschliesslich zu dem Zweck vor, dem Mieter zu kündigen, um die bauliche Veränderung anschließend wieder rückgängig zu machen, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich.

Nach beiden vertretenen Ansichten ist die Voraussetzung des Wohnungsbestandes von nicht mehr als zwei Wohnungen nur erfüllt, wenn sie bis zum Ende der Kündigungsfrist fortwährend andauert.

10. Welche Kündigungsfristen bestehen bei einer solchen Kündigung nach § 573a BGB?

Gemäß Abs.1 S.2 BGB verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.

Die grundsätzlich Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt gemäß § 573c Abs.1 S.1 BGB drei Monate, wenn das Mietverhältnis seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter noch nicht fünf Jahre besteht. Diese Frist verlängert sich gem. § 573c Abs.1 S.2 BGB von drei auf sechs Monate, wenn seit der Überlassung an den Mieter zwar fünf aber noch nicht acht Jahre vergangen sind. Die Kündigungsfrist verlängert sich von sechs auf neun Monate, wenn das Mietverhältnis seit der Überlassung mindestens acht Jahre besteht.

Aufgrund der Verlängerung der Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs.1 BGB verlängern sich die oben aufgeführen gesetzlichen Kündigungsfristen somit um jeweils drei Monate auf sechs, neun bzw. zwölf Monate.

11. Darf der Vermieter in einem Zweifamilienhaus auch wegen Eigenbedarfs kündigen?

Der Vermieter hat ein Wahlrecht. Liegen die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vor, sollte der Vermieter wegen der kürzeren Kündigungsfristen eher eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

12. Gilt die Sperrfrist gemäß § 577a BGB auch für das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 573a Abs.1 BGB?

Gemäß § 577a Abs.1 BGB kann der Vermieter immer dann für eine Zeit von mindestens drei Jahren nicht ordentlich kündigen, wenn er das Eigentum an der Wohnung in bereits vermietetem Zustand erworben hat und durch den Veräußerer an der erworbenen Wohnung nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter, aber vor der Veräußerung der Wohnung an den jetzigen Vermieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

Diese Kündigungssperrfrist gilt nur für die ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB, nicht hingegen für die Sonderkündigung gemäß § 573a Abs.1 BGB. (vgl. BGH, Urteil vom 23. 6. 2010 – VIII ZR 325/09).

13. Müssen in der Kündigung die Gründe angegeben werden?

Der Vermieter muss in dem Kündigungsschreiben gemäß § 573 a Abs. 3 BGB zwingend angeben, dass er die Kündigung auf § 573a Abs.1 BGB stützt. Tut er dies nicht, ist die Kündigung formell unwirksam. Eine Nachholung ist nicht möglich, so dass erneut gekündigt werden muss.

Der Hinweis muss so erfolgen, dass für den Mieter erkennbar ist, dass der Vermieter nicht auf Grund eines berechtigten Interesses kündigt, sondern von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

14. Ist der Mieter völlig schutzlos?

Trotz der grundlos möglichen Kündigung hat der Mieter ein Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

15. Muss der Mieter in einem Zweifamilienhaus ebenfalls andere Fristen beachten?

Für den Mieter einer selbständigen Wohnung in einem Zweifamilienhaus ergeben sich keine Besonderheiten. Der Mieter kann das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigungsfrist liegt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses gem. § 573c Abs.1 S.1 BGB stets bei drei Monaten.

16. Gibt es Besonderheiten für vermieteten Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung?

Befindet sich der vermietete Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, gelten folgende Besonderheiten. Auch in diesem Fall steht dem Vermieter gemäß § 573a Abs.2 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu.

Eine Ausnahme besteht aber dann, wenn innerhalb der Vermieterwohnung befindliche Räume möbliert vermietet werden und der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist.

Derartige Mietverhältnisses sind gem. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen. Dies bedeutet, dass der Vermieter ebenfalls grundlos kündigen kann, für ihn aber nicht eine um drei Monate verlängerte, sondern eine gegenüber der „normalen“ Kündigungsfrist sogar verkürzte Kündigungsfrist gilt. Gemäß § 573c Abs.3 BGB kann das Mietverhältnis nämlich zum Ende eines jeden Monats gekündigt werden, wenn die Kündigungserklärung dem Mieter spätestens am 15. eines Monats zugegangen ist. Diese verkürzte Kündigungsfrist gilt auch für den Mieter von möbliertem Wohnraum innerhalb der vom Vermieter bewohnten Wohnung.

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