Die Kündigung des Mietverhältnisses wegen offener Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen

Unter Umständen ist es möglich, dass eine Kündigung allein wegen offener Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen ausgesprochen werden kann.

Zahlungsrückstand ist in der Praxis der Hauptgrund für Kündigungen im Mietrecht. Ausdrücklich gesetzlich geregelt ist die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters wegen eines Rückstandes der monatlichen Mieten und der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen.

Komplizierter ist die Lage bei Rückständen aus Nebenkostenabrechnungen. Dies ist für Vermieter besonders ärgerlich, da der Vermieter mit diesen Verbrauchskosten bereits in Vorleistung getreten ist. Die Problematik liegt zum einen daran, dass es ohnehin oft Streit über die Rechtmäßigkeit von Nebenkostenabrechnungen und die sich hieraus ergebenen Zahlungsansprüche gibt. Des Weiteren ist die Kündigungsmöglichkeit wegen offener Forderungen aus Nebenkostenabrechnungne nicht gesetzlich geregelt.  In den vergangenen Jahren hat sich jedoch eine Rechtsprechung herauskristallisiert, wonach die Möglichkeit zur Kündigung besteht.

Rechtssprechung ist uneinheitlich

Gemäß § 543 BGB Abs. 1  BGB kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 20.02.2015 (Aktenzeichen 63 S 202/14) entschieden, dass es sich bei den Nachzahlungspflichten aus Nebenkostenabrechnungen um eine Hauptleistungspflicht des Mieters handelt. Von daher ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin eine außerordentliche Kündigung in Anlehnung an § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB möglich, wenn Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen bestehen, die den Betrag von zwei Monatsmieten deutlich übersteigen und der Rückstand mehr als einen Monat andauert.

Da es sich bei der Nichtzahlung um eine Verletzung aus einer Pflicht aus dem Mietvertrag handelt wird empfohlen vor Aussprache der außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 BGB auszusprechen.

Das OLG München hat in einer Entscheidung aus 2001 (OLG München ZMR 2001, 535) zwar auch eine Kündigung wegen offener Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen für grundsätzlich möglich erachtet, hierfür jedoch höhe Anforderungen gestellt. Nach Auffassung des OLG München müssen über die weitere Zahlungsverweigerung weitere Umstände hinzutreten, die das Verhalten des Mieters als besonders schwere Vertragsverletzung erscheinen lassen. Konkreter ausgeführt hat das OLG München diese Überlegung jedoch leider nicht.

Grundsätzlich zu beachten ist, dass es eines Verschuldens des Mieters bedarf. Sollte der Mieter beispielsweise nachweisen, dass das Jobcenter trotz entsprechender Anfragen und Bitten zur Kostenübernahme nicht reagiert, liegt kein Verschulden vor. Diesbezüglich ist der Mieter jedoch beweisbelastet.

Fazit

Eine Kündigung wegen offener Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen ist möglich, ein Gerichtsverfahren hat jedoch Risiken. Es gibt noch keine BGH-Rechtsprechung und die Rechtsprechung der ordentlichen Gerichte ist uneinheitlich. Es ist daher im Einzelfall zu prüfen, ob eine besonders schwere und verschuldete Vertragsverletzung des Mieters vorliegt.

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