Wann darf der Mieter die Miete mindern? Wir wissen Rat!

Die Minderung der Miete

Ob der Mieter ein Recht zur Minderung der Miete hat bzw. ob der der Vermieter eine bereits vorgenommene Mietminderung des Vermieters akzeptieren muss, beurteilt sich nach dem Vorliegen eines Mangels der Mietsache. Ein Mangel der Mietsache liegt immer dann vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, die ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt. Dies regelt § 536 BGB. Dabei gilt, dass eine nur geringfügige Minderung der Tauglichkeit keinen Mangel darstellt. Ein Mangel liegt auch dann vor, wenn gemäß § 536 Abs. 2 BGB der Mietwohnung eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese später wegfällt.

1. In welchen Fällen liegt ein Mangel vor?

Um dies zu beantworten, muss zunächst geprüft werden, was die Mietvertragsparteien (Mieter und Vermieter) bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart haben. Haben die Parteien zum Beispiel einen Zustand der Mietwohnung als vertragsgemäß vereinbart, der unter herkömmlichen Gesichtspunkten einen Mangel darstellen würde, so ist ein Mietminderungsrecht in der Regel ausgeschlossen. Dies setzt jedoch voraus, dass der Mietvertrag zum Beispiel ein fehlendes Ausstattungsmerkmal konkret als vertragsgemäß aufführt.

Ein Mindeststandard darf jedoch trotzdem nicht unterschritten werden. So muss es dem Mieter z.B. möglich sein, herkömmliche Haushaltsgeräte mit der vorhandenen Elektrizitätstechnik auch betreiben zu können.

Der BGH hat entschieden, dass eine Mietvertragsklausel unwirksam ist, nach der der Mieter keine Waschmaschinen betreiben durfte, wenn zeitgleich weitere elektrische Geräte liefen. Im Regelfall vereinbaren die Parteien jedoch keine besonderen Beschaffenheiten im Mietvertrag. Ob dann ein Mangel vorliegt, beurteilt sich danach, ob die gemietete Sache zum gewöhnlichen Gebrauch tauglich ist.

In folgenden Einzelfällen ist nach der Rechtsprechung die Tauglichkeit der Wohnung herabgesetzt. Ein Mangel liegt somit vor:

• Zu geringe Raumtemperaturen wegen zu kleinen Heizkörpern
• Nicht vollfunktionsfähige Heizkörper
• Feuchtigkeits- und Schimmelbildung, welche auf die Bausubstanz, nicht aber auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist
• Fehlende ausreichende elektrische Ausstattung
• Erheblicher und andauernder Baulärm
• Erhebliche Lärmbelästigungen durch Nachbarn
• Ungezieferbefall
• Massive Geruchsbelästigung

Diese oben aufgeführte Liste ist nicht abschließend.

In folgenden Einzelfällen hat die Rechtsprechung eine Mietminderung abgelehnt. Ein Mangel liegt in diesen Fällen somit nicht vor:

• Beschattung durch nachwachsende Bäume
• Leerstand in der Nachbarwohnung
• Mobilfunkanlage auf dem Dach mit eingehaltenen Grenzwerten
• Unzureichende Wärmedämmungen in einem Altbau

2. Wer muss den Mangel beheben?

Der Mieter ist zunächst verpflichtet, dem Vermieter das Vorliegen eines Mangels anzuzeigen. Dies ist nur dann entbehrlich, wenn der Vermieter bereits anderweitig von dem Vorliegen eines Mangels Kenntnis hat bzw. haben musste.

Der Vermieter ist dann verpflichtet, nach der Mängelanzeige den Mangel unverzüglich zu beseitigen. Dies setzt natürlich voraus, dass er überhaupt in der Lage ist, Einfluss auf die Behebung des Mangels zu nehmen. Dies ist bei von Nachbarn ausgehenden Störungen meist nicht möglich. In diesem Falle muss der Vermieter aber auf die Mitmieter einwirken.

3. Muss der Vermieter den Mangel auch beseitigen, wenn der Mieter ihn mit verursacht hat?

Ja. Der Vermieter muss auch dann den Mangel beseitigen, wenn der Mangel zumindest teilweise von dem Mieter selbst verursacht wurde. Er hat lediglich die Möglichkeit, den Mieter zur anteilmäßigen Kostenübernahme zu verpflichten. Hat der Mieter den Mangel vollständig selbst verursacht, muss er diesen selbstverständlich auch selbst beseitigen.

4. Kann der Vermieter Mietminderungsrechte im Mietvertrag ausschließen?

Versucht der Vermieter durch Verwendung von formularmäßigen Klauseln (AGB) Mietminderungsrechte einzuschränken, so sind diese regelmäßig unwirksam. So sind zum Beispiel Klauseln, nach denen der Mieter „den einwandfreien Zustand der Mietsache anerkennt“, unwirksam.

Dies bedeutet aber nicht, dass die Parteien eine solche Vereinbarung nicht treffen können. Dies muss jedoch stets individualvertraglich erfolgen. Auch eine stillschweigende individualvertragliche Vereinbarung ist möglich. Dies stellt den Vermieter jedoch häufig vor unüberwindbare Beweisprobleme. Es empfiehlt sich immer eine schriftliche Vereinbarung.

5. Welche Rechte hat der Mieter, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt?

Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz vorheriger Mängelanzeige und Fristsetzung des Mieters nicht, hat der Mieter ein Recht zur Minderung der Miete. Er hat aber auch die Möglichkeit, den Vermieter auf Beseitigung des Mangels zu verklagen.

6. In welcher Höhe kann der Mieter die Miete mindern?

Wir erleben in der Praxis immer wieder, dass Mieter die Höhe der zu mindernden Miete völlig überschätzen. Dies führt regelmäßig zu vermeidbaren Streitigkeiten.

Zunächst ist zu hinterfragen, wie lange der Mangel tatsächlich vorlag und somit die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert war. Je länger der Mangel vorlag, desto höher ist der Minderungsbetrag.

Bei der Höhe der Mietminderung kommt es auf die Sichtweise des einzelnen Mieters nicht an. Entscheidend ist vielmehr eine objektive Betrachtungsweise. Die Mietminderung berechnet sich immer nach der Bruttomiete, also inklusive der Nebenkosten. Dabei ist es unerheblich, ob eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Nebenkostenpauschale vertraglich vereinbart wurde. Die Höhe der Mietminderung hängt zudem immer vom Einzelfall ab.

Streiten die Parteien über die Höhe der Minderung, erfolgt eine Festlegung der prozentualen Minderung durch die Gerichte.

Nachfolgend haben wir für Sie einige Minderungsbeispiele aufgestellt:

Minderung um 1 – 5 %

• Briefkasten defekt
• Toilette verkalkt
• Badewanne aufgeraut
• Fernsehempfang gestört
• Gegensprechanlage defekt
• Putzablösung im Treppenhaus

Minderung um 6 – 10 %

• Lärmbelästigung durch Einwerfen von Flaschen in benachbarten Sammelcontainer
• Prostitution im Haus
• Entfernung der Fensterläden
• Fehlende Kellernutzungsmöglichkeit
• Fehlende Nutzungsmöglichkeit von Waschküchen und Trockenraum

Minderung um 11 – 20 %

• Einrüstung der Fassade
• Schlechte Heizmöglichkeiten

Minderung um 20 – 30 %

• Hundekot im Treppenhaus sowie erhebliche Geruchsbelästigung durch Hundehaltung
• Ruhestörung durch Tanzschule in den Ruhezeiten
• Geruchsbelästigung durch Imbissstube
• Feuchtigkeit- und Schimmelbefall
• Ausfall der Wasserversorgung
• Schimmelbildung im Bad- und Schlafzimmer
• Taubenhaltung anderer Mitmieter

Minderung um 31 bis 40 %

• Erhebliche Belästigung durch nahe Großbaustelle über längeren Zeitraum
• Gesundheitsgefährdung durch starke Feuchtigkeit und Schimmelbefall

Minderung um 50 – 70 %

• Undichtigkeit aller Fenster
• Asbesthaltige Elektronachtspeicheröfen und daraus resultierende Gesundheitsgefahr
• Unbenutzbarkeit von Küche und Toilette
• Heizungsausfall

Minderung um 71 – 80 %

• Sämtliche Wohnräume eines Neubaus mit Schimmelpilz befallen
• Unbenutzbarkeit der Wohnung wegen Hochwassers
• vollständiger Ausfall der Elektrik
• Heizungsausfall in der Winterzeit

Obige Aufzählungen sind nicht abschließend. Darüber hinaus variieren sämtliche Beurteilungen durch die jeweiligen Instanzgerichte stark. Die obigen Aufzählungen dienen daher lediglich als Anhaltspunkte.

7. Darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen?

Hat der Mieter den Vermieter zur Beseitigung des Mangels unter Fristsetzung aufgefordert und kommt der Vermieter der Aufforderung nicht nach, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz für seine getätigten Aufwendungen verlangen. Selbstverständlich muss die Frist angemessen sein. Der Vermieter muss die Möglichkeit haben, den Mangel innerhalb der Frist beseitigen zu können. Die Länge der Frist beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls.

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