Warum ist die Betriebspflichtvereinbarung so praxisrelevant?

Die Betriebspflicht im Gewerbraummietrecht

Eine gesetzliche Pflicht des Mieters, das gemietete Ladenlokal tatsächlich zu nutzen, gibt es nicht. Die im Gewerberaummietrecht weitverbreitete Betriebspflicht gibt es daher nur dann, wenn sie vertraglich vereinbart wurde. Ohne eine solche ausdrückliche Vereinbarung obliegt es daher dem Mieter, ob und in welchem Umfang er die Mietsache tatsächlich nutzt. Fehlt es an einer solchen ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag, argumentieren Gewerbevermieter häufig, dass die Betriebspflicht konkludent vereinbart wurde. Die diesbezüglichen Hürden sind jedoch trotz der hohen Praxisrelevanz sehr hoch, nur im Ausnahmefall ist nach der überwiegenden Rechtsprechung von einer konkludent vereinbarten Betriebspflicht auszugehen.

Vermieter haben ein großes Interesse daran die Attraktivität der Immobilie zu gewährleisten, weshalb sie bei Abschluss des Mietvertrags auf eine Betriebspflicht drängen. Eine Betriebspflicht kann jedoch auch im Interesse des Gewerbemieters sein. Zumindest dann, wenn auch die umliegenden Gewerbemieter entsprechend verpflichtet werden und dadurch ein verstärkter Kundenstrom zu erwarten ist.

1. Was genau versteht man unter einer Betriebspflicht?

Kern der Betriebspflicht ist, dass der Mieter die von ihm angemieteten Räumlichkeiten zu festgelegten Öffnungszeiten oder zumindest zu bestimmten Kernzeiten zum im Gewerbemietvertrag festgelegten Gebrauchszweck nutzen muss. Es kann darüber hinaus vereinbart werden, dass ein bestimmtes Waren- und/oder Dienstleistungsangebot bereithalten ist. Fehlt es an konkret vereinbarten Öffnungszeiten ist von branchenüblichen Öffnungszeiten auszugehen. Unerheblich ist, ob der Mieter die Betriebsfläche nach außen kaum erkennbar verkleinert. Unzulässig ist eine formularmäßige Klausel, die zeitweilige Betriebsunterbrechungen (Betriebsferien, Ruhetage etc.) ausschließt.

Zur Durchsetzung der Betriebspflicht wird oft eine Vertragsstrafe mit aufgenommen. Diese ist vom Mieter unabhängig von weiteren eventuellen Schadensersatzansprüchen dann zu zahlen, wenn gegen die Betriebspflicht verstoßen wird. Nach der Rechtsprechung ist bei einer formularmäßig vorgegebenen Vertragsstrafe (AGB) eine Vertragsstrafe in Höhe von 125 % der auf den Tag entfallenden Miete angemessen.

2. Welche Rechte hat der Vermieter bei Verletzung der Betriebspflicht?

Die Verletzung der Betriebspflicht berechtigt den Vermieter nach entsprechender Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung. Der Vermieter kann jedoch auch sein Recht auf Öffnung geltend machen, notfalls auch auf Erfüllung klagen. Darüber hinaus kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen.

Nur unter besonderen Umständen kann die Durchsetzung der Rechte des Vermieters treuwidrig sein. Dies zum Beispiel dann, wenn die meisten anderen Ladenlokale eines Einkaufszentrums weitgehend unbesetzt sind und daher die Interessen der anderen Mieter zu vernachlässigen sind.

3. Wann kann der Mieter die Betriebspflicht verweigern?

In der Regel überhaupt nicht.

Diesbezüglich unerheblich ist eine schlechte Ertragslage oder auch die Unwirtschaftlichkeit von bestimmten Öffnungszeiten. Selbst der Leerstand benachbarter Ladenlokale berechtigt nicht von der vereinbarten Betriebspflicht abzuweichen. Hierfür bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung im Gewerbemietvertrag.

Unerheblich ist, ob der Mieter und evtl. einzige Betreiber persönlich verhindert ist. In diesen Fällen muss ein Dritter mit dem Betrieb beauftragt werden, selbst wenn eine Vertretung unwirtschaftlich ist.

Fazit

Die Vereinbarung einer Betriebspflicht hat für beide Parteien rechtlich weitreichende Folgen. Vor Abschluss eines meist langfristigen Gewerbemietvertrags bedarf es daher einer umfassenden Prüfung unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung.

Gerne stehen Ihnen unsere erfahrenen Fachanwälte schon in diesem frühen Stadium der Vertragsverhandlungen oder auch bei späteren Streitigkeiten zur Verfügung.

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