Wir vertreten Sie bei der Durchsetzung oder Verteidigung bei einer Verwertungskündigung

Das Mietverhältnis wurde gekündigt und eine Verwertungskündigung ausgesprochen? Doch ist diese wirksam?

Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter von Wohnraum lediglich dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besitzt. In der Praxis ist der Eigenbedarf häufigster Grund für eine ordentliche Kündigung.

1. Was ist eine Verwertungskündigung?

Eine Kündigung kann auch dann gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB). Eine solche Kündigung nennt man Verwertungskündigung.

2. Welche Voraussetzungen hat eine Verwertungskündigung?

Eine Verwertungskündigung setzt zunächst voraus, dass der Vermieter beabsichtigt, die Mietsache anderweitig zu verwerten, dieser angemessenen Verwertung jedoch das bestehende Mietverhältnis entgegensteht und der Vermieter im Falle der Hinderung der Verwertung erhebliche Nachteile befürchten muss.

Die anderweitige Verwertungsabsicht des Vermieters muss mit hinreichender Sicherheit feststehen, eindeutig und angemessen sein.

3. Wann ist eine Verwertung tatsächlich „beabsichtigt“?

In Betracht kommen mehrere Verwertungsabsichten. Eine Verwertung ist z.B. bei einem Verkauf der Wohnung, bei der Vermietung der Wohnung als Geschäftsraum, bei dem Abriss des Hauses zwecks anderweitiger Verwertung des Grundstücks oder bei grundlegenden Modernisierungsmaßnahmen beabsichtigt.

4. In welchen Fällen ist eine Verwertungsabsicht zulässig?

Ob eine Verwertungsabsicht zulässig ist, ist einzelfallabhängig. Voraussetzung ist zunächst, dass das Bestehen des Mietverhältnisses die geplante Verwertung verhindert. Lediglich eine Erschwerung ist nicht ausreichend.

5. Wann liegt eine Veräußerungshinderung vor?

Für den Fall einer geplanten Veräußerung ist eine Hinderung dann gegeben, wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung in vermietetem Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen verkaufen könnte.

6. Wann ist eine Veräußerung unwirtschaftlich?

Ob eine Veräußerung unwirtschaftlich ist, ist ebenfalls einzelfallabhängig, da insoweit allgemeingültige Erfahrungssätze nicht bestehen. Bei Abriss bzw. der zukünftigen gewerblichen Nutzung liegt es auf der Hand, dass diese Verwertungsabsicht nur dann praktisch durchführbar ist, wenn das Mietverhältnis zuvor beendet wird.

Voraussetzung in diesen Fällen ist jedoch, dass der Vermieter über Genehmigungen zur gewerblichen Nutzung oder zum Abriss des Hauses verfügt.

7. Was muss das Kündigungsschreiben beinhalten?

Der Vermieter muss bereits in der Kündigungserklärung sämtliche Argumente vortragen, welche zur Kündigung geführt haben. Für den Fall der Verwertungskündigung bedarf es daher der exakten vorherigen Prüfung, ob sämtliche Voraussetzungen, z.B. eine Zweckentfremdungs- oder Abrissgenehmigung vorliegen. Für den Fall einer Veräußerung muss der Vermieter substantiiert darlegen und beweisen, welche Verluste er beim Verkauf in vermietetem Zustand erleiden würde und worauf sich diese Erkenntnisse gründen.

Sofern Sie Fragen rund um dieses Thema haben, nehmen Sie doch bitte direkt mit unserer Kanzlei Kontakt auf. Unsere Fachanwälte im Mietrecht helfen Ihnen gerne weiter.

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