Kündigung gegenüber insolventen Mieter

Besteht ein Kündigungsschutz des insolventen Mieters?

Grundsätzlich hat ein Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten vorliegt. Setzt sich der Mietrückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Mieten zusammen, reicht auch ein Rückstand von einer Monatsmiete plus x.

1. Regelung des § 112 InsO

§ 112 Inso verbietet jedoch in zwei Fällen eine Kündigung wegen Mietrückständen, die vor Beantragung eines Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind:

• Wenn der Mieter bereits vor dem Insolvenzantrag mit den Mietzahlungen in Verzug geraten war
• Wenn die Vermögensverhältnisse des Mieters sich verschlechtern.

Die Regelung gilt sowohl für die private Wohnung des Schuldners als auch die gemietete Gewerbeeinheit des insolventen Unternehmens. Bei Privatwohnungen wirkt sich der Schutz auch zugunsten des Mitmieters aus. Das heißt, dass auch dem Mitmieter des sich im Insolvenzverfahren befindlichen Mieters nicht gekündigt werden kann.

2. Empfehlung für Vermieter

Sollten Vermieter daher Kenntnis davon erlangen, dass der säumige Mieter evtl. kurzfristig einen Insolvenzantrag stellen wird sollte umgehend die außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Bereits vor Insolvenzantrag ausgesprochene Kündigungen bleiben wirksam. Anderenfalls hat der Vermieter keine Chance das Mietverhältnis zu kündigen.

Entscheidend für die Wirkamskeit der Kündigung ist der Zugang beim Empfänger (Mieter). In einem eventuellen gerichtlichen Verfahren wäre der Vermieter dafür beweisbelastet, dass die Kündigung dem Mieter vor Insolvenzantrag zugegangen ist.

Ein weiterer Vorteil ist, dass bei einer außerordentlichen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses im Zuge eines anstehenden Klageverfahrens auf Räumung häufig die Chance besteht, dass die Kommune die offenen Mieten übernimmt. Voraussetzung ist jedoch, dass überhaupt eine wirksame Kündigung vorliegt. Ohne Kündigung bleibt dem Vermieter und Gläubiger nur die Möglichkeit sich aus der Masse mit einer meist sehr geringen Quote zu befriedigen.

3. Wann gilt eine Kündigung mit einer letzten Zahlungsaufforderung als ausgesprochen?

Oftmals setzen Vermieter dem Mieter eine letzte Zahlungsfrist in der Kündigung. Diesbezüglich ist Vorsicht geboten. Erklärt der Vermieter die Kündigung wegen Zahlungsverzuges, sofern der Ausgleich des Rückstandes nicht bis zum Datum „X“ erfolgt, gilt die Kündigung erst ab dem Datum „X“ als ausgesprochen. Würde der Mieter zwischen der Kündigungserklärung und dem Ablauf der Zahlungsfrist einen Insolvenzantrag stellen, wäre die Kündigung gemäß § 112 InsO unwirksam.

4. Gilt § 112 InsO auch für andere Kündigungsgründe außer Zahlungsverzug

Die Sperre gilt nur für Kündigungsgründe, bei denen ein Zusammenhang mit der Zahlungspflicht besteht.

Eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen ist demnach ebenfalls nach Insolvenzantrag nicht mehr wirksam. Möglich ist jedoch die Kündigung wegen rückständiger Nebenkostenforderungen und anderer verhaltensbedingten Gründen.

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