Mietvertrag? Aufhebungsvereinbarung anstatt Kündigung? Wir beraten Sie!

Wir unterstützen Sie bei der Aufhebungsvereinbarung Ihres Mietvertrages

Sie möchten ohne Kündigung das Mietverhältnis beenden? Sie wissen nicht, ob eine Aufhebungsvereinbarung in Betracht kommt? Vereinbaren Sie jetzt einen  Erstberatungstermin mit unseren Spezialisten und Fachanwälten für Miet- und WEG-Recht Christian Klages und Stephan Glaser, LL.M..

Häufige Fragen im Zusammenhang mit einer Aufhebungsvereinbarung:

1. Was ist eine Aufhebungsvereinbarung/Aufhebungsvertrag?

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit im Einvernehmen beider Mietvertragsparteien den Mietvertrag durch eine entsprechende Aufhebungsvereinbarung wieder zu lösen.

Mietaufhebungsverträge kommen in der Regel dann ins Spiel, wenn eine Kündigung zu dem gewünschten Termin nicht möglich ist, weil eine Befristung oder ein Kündigungsverzicht vereinbart wurden oder weil keine Gründe vorliegen, die eine Kündigung rechtfertigen.

Diesem Grundgedanken stehen auch nicht die Kündigungsschutzrechte des Wohnraummieters entgegen, insbesondere sind auch die gesetzlichen Kündigungsfristen hierbei nicht zu berücksichtigen.

Insofern können sich also die Mietvertragsparteien über eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses einigen, ohne das bestimmte gesetzliche Kündigungsgründe, wie z.B. Zahlungsverzug, Eigenbedarfskündigung, Zweifamilienhauskündigung etc., vorliegen müssen.

2. Müssen Mieter und Vermieter dem Aufhebungsvertrag zustimmen?

Zwingende Voraussetzung zur Wirksamkeit des Aufhebungsvertrages ist der Umstand, dass beide Mietvertragsparteien der Vereinbarung zustimmen müssen. Denn wie auch jeder andere Vertrag kommt auch der Mietaufhebungsvertrag nur durch Angebot und Annahme zustande.

Hierin ist auch der wesentliche Unterschied zur Kündigung zu sehen, welche auch zur Beendigung des Mietverhältnisses führt.

Die Kündigung ist jedoch im Vergleich zur Aufhebungsverinbarung eine sog. einseitige (Willens-) Erklärung, welche keiner ausdrücklichen Annahme bedarf. So wird die Kündigung mit Zugang beim Vermieter wirksam.

Ein Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages muss jedoch ausdrücklich von der anderen Vertragspartei, Mieter bzw. Vermieter, angenommen werden. Die bloße Erklärung des Mieters, er wolle sich um eine Ersatzwohnung bemühen, ist nicht als Angebot zur Aufhebung des Mietvertrages zu sehen. Gleiches gilt, wenn der Mieter auf eine Kündigungserklärung des Vermieters mitteilt, er habe eine neue Wohnung gefunden.

Auch wenn die Annahme eines Angebots zur Aufhebung des Mietvertrages keiner gesetzlichen Frist unterliegt, so lassen sich Urteile finden, die nach zwei Monaten die Annahme des Angebotes als verspätet im Sinne des § 147 BGB angesehen haben.

3. Muss der Aufhebungsvertrag schriflich erfolgen?

Für das Zustandekommen des Mietaufhebungsvertrages gelten die allgemeinen Regeln für den Abschluss von Verträgen, so dass diese auch konkludent, mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden können – es gilt also kein Formzwang.

Jedoch darauf hinzuweisen, dass sich für den Grundgedanken der Beweisbarkeit und Klarheit ein schriftlicher Vertrag eher anbietet.

4. Was muss im Aufhebungsvertrag geregelt werden?

Grundsätzlich ist wesentlicher und einziger notwendiger Bestandteil die Angabe des Beendigungszeitpunktes.

Sind darüber hinaus keine weiteren Regelungen getroffen, gelten für die weitere Abwicklung die mietvertraglichen Vereinbarungen und das Gesetz.

Darüber hinaus können in der Aufhebungsvereinbarung auch Abwicklungsfragen geregelt werden, wobei diese sich im Sinne der bereits mietvertraglichen Regelungen gleichen oder eine Abänderung der vertraglichen Regelung wiederspiegeln. Denn insgesamt können im Mietaufhebungsvertrag abweichend von den Vereinbarungen im Mietvertrag sämtliche Positionen geregelt werden.

• Ausnahme bei Sittenwidrigkeit

Wichtige Ausnahme hiervon ist jedoch, wenn der Mietaufhebungsvertrag sittenwidrig ist. Dies ist der Fall, wenn im Mietaufhebungsvertrag zum Beispiel Räumungs- und Vollstreckungsschutz ausgeschlossen sind. Auch bestehen Bedenken gegen die Wirksamkeit einer Mietaufhebungsvereinbarung, sofern diese vom Erwerber der Mieträume bereits vor Eintragung im Grundbuch geschlossen wurde.

• Interessenlage der Parteien

Gegenüber einer Kündigung hat die Mietaufhebungsvereinbarung für beide Seiten, also Vermieter und Mieter, entsprechende Vorteile und bietet größere Rechtssicherheit, Vorhersehbarkeit und eine bedeutend größere Flexibilität bei der Abwicklung und Beendigung.

Die Interessen des Vermieters sind meist:

• Hohe Wahrscheinlichkeit einer fristgerechten Räumung und Herausgabe der Mieträume
• Kein Mietausfall
• Frühzeitige Gewissheit über den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung

Die Interessen des Mieters sind meist:

• Günstige Abwicklungsmodalitäten
• Keine doppelte Mietzahlung bei bereits erfolgter Neuanmietung einer Alternativwohnung
• Flexible Beendigungsregelung

5. Was sollte zusätzlich im Aufhebungsvertrag geregelt werden?

Zu den bereits unter Punkt 4. genannten Punkten (Zeitpunkt der Räumungsverpflichtung und Vertragsende), gibt es weitere nützliche und notwendige Regelungen, an die man im Zuge des Aufhebungsvertrages denken und eventuell aufnehmen sollte.

• Mietkaution – Frist für vorläufige und endgültige Abrechnung
• Nebenkosten – Frist für vorläufige und endgültige Abrechnung oder pauschale Abgeltung
• Entschädigungszahlung/Umzugspauschale – Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten
• Zeitpunkt der Räumungsverpflichtung
• Zeitpunkt der Vertragsbeendigung
• Schönheitsreparaturen – Verzicht, Vornahme oder Abgeltung
• Einbauten – Belassung, Übernahme oder Wegnahme
• Bauliche Änderungen – Belassung oder Rückbau
• Sonderregelung für die Zeit bis zur Räumung – Mieterhöhung, Duldung von Baumaßnahmen, Duldung von Wohnungsbesichtigung zur Neuvermietung
• Ausgleichsklausel

Sollten Sie noch weitere Fragen haben oder Unterstützung bei der Ausarbeitung eines entsprechenden Aufhebungsvertrages Ihres Mietverhältnisses haben, stehen wir Ihnen gerne mit unseren Fachanwälten für Mietrecht zur Verfügung.

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