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Mieterhöung nach der Indexmiete

Die Indexmiete – Voraussetzungen und Rechtsfolgen

Die Mieterhöhung gemäß ortsüblicher Vergleichsmiete oder anhand des Mietenspiegels der entsprechenden Region ist allgemein bekannt - doch eine Mieterhöhung gemäß des „Mietindex“ ist vielen Mietern und auch Vermietern neu. Dabei führen immer mehr Mustermietverträge die Indexmiete im Mietvertrag auf, zumal sie auch ausdrücklich in § 557b BGB aufgeführt und geregelt ist - entsprechend wird sie auch immer häufiger angewandt. Wie eine Mieterhöhung nach der Indexmiete wirksam durchgesetzt werden kann und welche Vor- bzw. Nachteile diese hat, erklären wir hier.

 

1. Was versteht man unter der Indexmiete?

Das statistische Bundesamt berechnet den sog. Verbraucherindex, nach welchem sämtliche Lebenshaltungskosten aller privater Haushalte in Deutschland berücksichtigt werden, um so die durchschnittliche Preisveränderung auch auf dem Mietmarkt feststellen zu können. Das statistische Bundesamt veröffentlicht diesen Verbraucherindex, welcher auch im Internet jederzeit abrufbar ist.

Dieser Verbraucherindex wird in Zahlen ausgedrückt, nach welchem sich sodann in einem klassischen „Dreisatz“ die neue Miete errechnen lässt.

Die Indexmiete ist auch gesetzlich vereinbart und gilt entsprechend § 557b BGB sowohl für die klassische Wohnraummiete als auch die Gewerberaummiete. Sofern also zwischen den Parteien eine Indexmiete vereinbart wird, kann der Vermieter Jahr für Jahr die entsprechende Miete anhand des Indexes ohne zusätzliche Zustimmung des Mieters anpassen.

Zu den entsprechenden Voraussetzungen zur Durchsetzung der Indexmiete kommen wir nun.

 

2. Die grundsätzlichen Voraussetzungen der Indexmiete

Erste und wichtigste Voraussetzung zur Wirksamkeit der Indexmiete, ist die schriftliche und vertraglich Vereinbarung selbiger.

Es muss also zwischen den Mietparteien die Indexmiete im Mietvertrag schriftlich vereinbart worden sein, um sich auf diese auch wirksam berufen zu können. Sofern diese zwar nicht im Mietvertrag aufgeführt ist, kann diese nur durch Anlage oder weitere schriftliche Vereinbarung, in welcher jedoch ausdrücklich auch auf den Mietvertrag Bezug genommen werden muss, zwischen den Parteien die Indexmiete vereinbart werden.

Darüber hinaus muss die Indexmiete für beide Parteien, also sowohl Mieter als auch Vermieter gelten. Die Indexmiete kann sich nämlich für beide Seiten positiv wie negativ auswirken.

Auch wenn dies bisher nicht der Fall war, da die Lebenshaltungskosten kontinuierlich gestiegen sind, könnte der Mieter auch eine Mietreduzierung bei entsprechender Senkung des Verbraucherindex verlangen. Denn die Indexmiete kann zum Beispiel auch dazu führen, sofern sich die entsprechenden Lebenshaltungskosten verringert haben und der Verbraucherindex gesunken ist, dass der Mieter einen Anspruch auf Reduzierung der Miete hat.

Ferner muss vor Ausspruch einer Erhöhung der Indexmiete die Miete in der Höhe für ein Jahr unverändert gewesen sein. Nur dann kann eine entsprechende Erhöhung anhand des Indexes auch erfolgen.

  • keine Zustimmung durch Mieter erforderlich

Darüber hinaus bedarf es auch keiner Genehmigung seitens des Mieters oder Vermieters, so dass mit entsprechender schriftlicher Anzeige der Erhöhung oder eventuellen Reduzierung die „neue Indexmiete“ zum übernächsten Monat der Anzeige grundsätzlich gilt. Die Indexmiete ist nämlich grundsätzlich immer zum übernächsten Monat wirksam.

Erfolgt also der Zugang des Erhöhungsschreiben noch im Dezember, gilt die „neue Miete“ bereits für den Februar.

Die entsprechende Anzeige der Indexmiete muss die entsprechende Berechnung der neuen Mietforderung offenlegen unter Angabe des entsprechenden Verbraucherpreisindexes, der alten sowie neuen Miete. Einer genauen prozentuale Aufschlüsselung, um wie viel Prozent sich die Mieter erhöht hat, bedarf es nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht.

Die Indexmiete kann auch unbefristet in den entsprechenden Mietverträgen vereinbart sein und gilt seit 2001 auch entsprechend für Wohnraum.

Eine "Mieterhöhung" nach der Indexmiete ist daher eine willkommene Alternative zu den klassischen Mieterhöhungen gemäß der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Sollten Sie also noch weitere Fragen zur Indexmiete haben, oder Probleme bei der Durchsetzung oder der genauen Berechnung haben, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

 

Ihre KGK Rechtsanwälte

 

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