Der Pachtvertrag – Besonderheiten und Voraussetzungen

Wir beraten Sie über die Risiken bei Abschluss eines Pachtvertrags.

Häufig werden Pachtvertrag und Mietvertrag schnell verwechselt und nicht jedem sind die Unterschiede bekannt. Beide Verträge sind auch „eng verwandt“, doch es gibt wesentliche Unterschiede.

1. Was ist der Unterschied zwischen einem Mietvertrag und einem Pachtvertrag?

Ein Mietvertrag wird über Immobilien oder Räume geschlossen. Der Mieter erhält das Recht zur Gebrauchsgewährung. Bei einem Pachtvertrag erhält der Pächter jedoch zusätzlich zur Gebrauchsgewährung das Recht zum „Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind“. Der Pächter darf daher im Gegensatz zum Mieter wirtschaftliche Erträge und Nutzungen aus der Pachtsache behalten und verwerten.

Beispielhaft für ein Pachtverhältnis ist der Bauer, der vom Landbesitzer Land pachtet. Der Bauer baut auf dem gepachteten Land Getreide an. Dieses Getreide steht ihm zu. Er darf es verkaufen und den Erlös behalten. Extrem praxisrelevant ist heute der Pachtvertrag im Gastgewerbe. Häufig pachten Gastronomen Räumlichkeiten mit Inventar (Theke, Mobiliar, Küche, Kochgeschirr, Kühlaggregat). Diese Einrichtungsgegenstände werden dem Pächter zum Gebrauch überlassen. Da dem Pächter hiermit die Möglichkeit gegeben wird, einen wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen (Betrieb einer Gaststätte), liegt ein Pachtvertrag vor.

2. Wie erfolgt die Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag und einem Pachtvertrag?

Entscheidend ist, ob es eine Parteivereinbarung über die Verwendung und die Eignung des Vertragsgegenstandes gibt und ob der Pächter/Mieter echte Vorteile im Sinne einer Fruchtziehung haben kann. Immer dann, wenn der Nutzer über den Gebrauch der Mietsache hinaus noch Früchte (in der Regel wirtschaftlicher Gewinn) erzielen kann, ist von einem Pachtvertrag auszugehen. Bei der Überlassung von Geschäftsräumen ist eine Abgrenzung oft schwierig.

Bei leeren Räumen steht in der Regel die Gebrauchsgewährung im Vordergrund und es liegt ein Mietvertrag vor. Werden jedoch in einem gewerblichen Umfeld Einrichtungsgegenstände überlassen, liegt meist ein Pachtvertrag vor. Entscheidend ist, ob diese Einrichtungsgegenstände einen echten Nutzwert haben und ob sie eine Fruchtziehung ermöglichen.

Auch bei der Überlassung von leeren Räumlichkeiten kann jedoch ein Pachtvertrag vorliegen, wenn Sinn und Zweck des Vertrags eine wirtschaftliche Verwertung der Mietsache ist. Es muss nicht zwingend Inventar mit überlassen werden. Es liegt auch dann ein Pachtvertrag vor, wenn sich der Nutzer vertraglich verpflichtet die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte selbst auszustatten und diese bei Vertragsende an den Verpächter herauszugeben.

3. Wann kann ein Pachtvertrag gekündigt werden?

Sollte keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen werden, ist die Kündigung für den Schluss eines Pachtjahres zulässig. Sie muss spätestens am 3. Werktag des Halbjahres erfolgen, zu dessen Ablauf die Pacht aufgekündigt werden soll.

Andere vertragliche Vereinbarungen (insbesondere Mindestvertragsdauer) sind jedoch möglich.

4. Wem obliegt die Sorgfaltspflicht über das Inventar?

Wird eine Sache mit Inventar verpachtet, so obliegt dem Pächter die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke.

Dem Pächter obliegt die Pflicht, sorgfältig mit dem Inventar umzugehen und es zu erhalten. Das Inventar muss bei Beendigung der Pacht vollständig und ohne Mangel zurückgegeben werden.

Der Pächter muss dem Verpächter während seiner Pachtzeit kaputtgegangenes Inventar ersetzen, wenn er dies zu vertreten hat.

Vertreten muss er einen eventuellen Mangel jedoch nicht nur dann, wenn er persönlich einen Einrichtungsgegenstand kaputt gemacht hat. Eine Ersatzpflicht besteht beispielsweise auch dann, wenn einem Gast in der Gaststätte ein Stuhl zerbricht. Schlussendlich ist die Erhaltung des Inventars ganz klare Verpflichtung des Pächters. Lediglich altersübliche Abnutzungen müssen vom Pächter nicht ersetzt werden.

5. Können im Pachtvertrag Regeln bezüglich Öffnungszeiten, Ruhetage und Urlaub getroffen werden?

Ja. Dies ist insbesondere bei Pachtverträgen mit Brauereien der Fall.

Brauereien verpflichten Pächter regelmäßig, bestimmte Öffnungszeiten einzuhalten und bestimmte Ruhetage nicht zu überschreiten.

Kann im Rahmen des Pachtvertrags eine sogenannte Getränkebezugsverpflichtung vereinbart werden?

In den meisten Pachtverträgen mit Brauereien wird der Pächter verpflichtet, sämtliche Getränke ausschließlich von dem Verpächter oder einem anderen Lieferanten zu beziehen. Oft ist eine solche Klausel für den Pächter wirtschaftlich nachteilig, da brauereifreie Gastwirte in der Regel größere Rabatte auf den Getränkepreis erhalten. Bei Pachtverträgen mit einbezogener Getränkebezugsklausel muss der Pächter meist den vollen Listenpreis bezahlen. Weiterhin kann eine Mindestabnahmemenge und ein pauschalierter Schadensersatz bei Unterschreitung dieser Mindestabnahmemenge vereinbart werden.

6. Ist die Vereinbarung eines variablen Pachtzins möglich?

Ja. Im Unterschied zum Mietzins kann der Pachtzins variabel sein.

In der Praxis werden oft ein Prozentsatz des Umsatzes und eine Mindestpacht vereinbart. Eine Umsatzpacht hat Vor- und Nachteile. Einerseits ist bei geringem Umsatz die finanzielle Belastung für den Pächter oftmals geringer als bei einem Festpachtzins. Andererseits ist bei höheren Umsätzen eine deutlich höhere Pacht zu bezahlen. Hier gilt es im Einzelnen abzuwägen.

7. Was ist vor Abschluss eines Pachtvertrages noch zu beachten?

Der Abschluss eines Pachtvertrags muss wohl überlegt sein. Dies vor dem Hintergrund, dass der Pächter neben der Verpflichtung zur Zahlung des Pachtzinses noch weitere rechtliche Verpflichtungen eingeht, die nicht auf den ersten Blick im Vertrag zu erkennen sind. Der Unterschied zu einem Mietvertrag ist insbesondere, dass der Pächter für Verbindlichkeiten seines Vorgängers im Rahmen einer Betriebsübernahme mithaftet.

Bei Übernahme einer Gaststätte muss der Pächter regelmäßig alle Arbeitnehmer des Vorgängers zu den gleichen Bedingungen übernehmen wie der Vorpächter. Wird die Gaststätte zudem unter ungeändertem Firmennamen fortgeführt, haftet der Pächter darüber hinaus für alle sonstigen Schulden des vorherigen Pächters. So haftet der Pächter gegenüber dem Finanzamt und der Berufsgenossenschaft hinsichtlich aller rückständigen Steuern und Beiträge, wenn vom Vorgänger beispielsweise der überwiegende Teil des Inventars und der Geschäftswert abgekauft werden.

Der Abschluss eines Pachtvertrags hat rechtlich enorme Auswirkungen für Pächter und Verpächter. Problematisch ist, dass eventuelle rechtliche Probleme nicht ausdrücklich aus dem Vertrag hervorgehen und für Laien daher nicht erkennbar sind. Vor Abschluss des Pachtvertrags ist daher eine individuelle Beratung besonders wichtig und angesichts der langfristigen wirtschafltichen Verpflichtung gut investiertes Geld!

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