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Schönheitsreparaturen - Darf der Mieter nachbessern?

Schönheitsrepaturen wurden nicht fachgerecht durchgeführt - darf der Mieter nachbessern?

Die Schönheitsreparaturklausel ist immer wieder ein gängiges Problem, mit welchem sich der Mieter und der Vermieter zum Ende eines Mietverhältnisses entsprechend auseinandersetzen müssen. Denn sodann stellt sich immer die Frage, ob der Mieter noch die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen durchzuführen hat oder nicht.

1. Allgemein

Zunächst einmal muss immer geprüft und geklärt werden, ob die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Sofern die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurden, sind diese entsprechend vom Mieter zum Auszugstermin vorzunehmen. Zu dem Thema der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturen haben wir schon weitere Artikel verfasst, vergleichen Sie hierzu "Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag – zum Auszug streichen oder nicht streichen?".

Dieser Artikel soll sich nunmehr mit der Frage beschäftigen, ob der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit hat, die zum Zeitpunkt des Auszuges notwendigen Renovierungsarbeiten gemäß der „wirksamen Schönheitsreparaturklausel“ nachzubessern, sofern diese durch ihn oder ein Drittunternehmen nicht fachgerecht erfolgt sind. Denn in der Praxis erleben wir immer wieder, dass insbesondere die Vermieter der Auffassung sind, dass dem Mieter bei Feststellung nicht fachgerecht erfolgter Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt des Auszuges die Kosten für die Schönheitsreparaturen, welche nunmehr vom Vermieter durchgeführt würden, dem Mieter in Rechnung gestellt werden können.

Denn viele Vermieter wollen schnellstmöglich ihre Mieteinheit wieder fachgerecht herstellen lassen, um keine Mieteinbußen zu erleiden. Das Ziel der Vermieter ist es immer wieder, möglichst wenig Mietausfall zu haben und eine fachgerecht renovierte Wohnung an den neuen Mieter übergeben zu können.

 

2. Nachfristsetzung an den Mieter erforderlich?

Grundsätzlich ist die nicht fachgerechte bzw. unterlassene Renovierung zum Zeitpunkt des Auszuges als Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag zu sehen, sofern die Schönheitsreparaturklausel wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Sofern dem Mieter auch ein Verschulden zur Last fällt – wovon in den meisten Fällen auszugehen sein dürfte – kann der Vermieter grundsätzlich den hierdurch entstandenen Schaden vom Mieter verlangen.

  •  Schadensersatz für den Vermieter

Die Frage ist nur, welcher Schaden dies ist. Nur sofern der Vermieter den Mieter durch entsprechende angemessene Fristsetzung zur Leistung oder Nacherfüllung aufgefordert hat, kann er bei entsprechendem erfolglosem Fristablauf den finanziellen Schaden geltend machen, der durch eine entsprechende Beauftragung eines Drittunternehmens zur fachgerechten Renovierung angefallen ist.

  • letzte Möglichkeit zur Nachbesserung

Der Vermieter kann diesen Schaden also erst geltend machen, nachdem er dem Mieter eine letzte Möglichkeit eingeräumt hat, seine Verpflichtung aus dem Mietvertrag noch zu erfüllen, indem er ihm eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt hat.

Erst nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter also anstelle der Erfüllung Schadensersatz in Form eines Zahlungsbetrages verlangen.

 

3. Was bedeutet angemessene Frist im Zuge der Nachbesserung?

Bei dem Begriff der Angemessenheit bzw. angemessener Nachfrist handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Das heißt, dass das Gesetz keinen genauen Zeitraum (Tage oder Woche) für angemessen vorgibt. Wie lang eine Nachfrist dementsprechend sein muss, um das Erfordernis der Angemessenheit zu erfüllen, ist wie so häufig im Rechtsverkehr eine Frage des Einzelfalles.

  • 14 Tage Frist bei kompletter Renovierung

Grundsätzlich sollte jedoch eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichen.

Sofern es sich um geringere Mängel, wie zum Beispiel nur einen Türrahmen etc. handelt, mag auch eine kürzere Frist für angemessen angesehen werden.

 

4. Kann eine Nachfristsetzung entbehrlich sein?

Eine Nachfristsetzung kann jedoch unter gewissen Umständen auch entbehrlich sein.

Dies ist insbesondere der Fall, wenn seitens des Mieters erklärt oder anderweitig zum Ausdruck gebracht worden ist, dass er die Schönheitsreparaturen seinerseits nicht vornehmen wird oder er zu einer Nachbesserung nicht bereit ist.

In diesen Fällen ist eine Fristsetzung entbehrlich, so dass seitens des Vermieters direkt die Schönheitsreparaturen in Eigenregie oder durch ein Drittunternehmen durchzuführen sind. Jedoch gilt es auf Seiten des Vermieters genau zu prüfen, ob der Mieter seine Nachbesserung auch wirklich ernsthaft und endgültig verweigert hat.

  • konkrete Mitteilung der Mängel

Grundvoraussetzung einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung ist, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt haben muss, welche Schönheitsreparaturen noch auszuführen bzw. nicht fachgerecht erfolgt sind.

Sollte nämlich eine Fristsetzung unterbleiben und im gerichtlichen Verfahren festgestellt werden, dass diese Fristsetzung erforderlich gewesen ist, ist die Schadensersatzforderung statt der Leistung, also ein finanzieller Schadensersatz, nicht begründet.

 

5. Vertraglicher Ausschluss der Nachfristsetzung?

In der Überprüfung zahlreicher Mietverträge wurde durch unsere Kanzlei immer wieder festgestellt, dass Vermieter auch versuchen, die Möglichkeit der Nachfristsetzung zu verkürzen oder dem Mieter von vornherein durch mietvertragliche Vereinbarung zu verwehren.

Dabei muss zunächst zwischen einer Individualvereinbarung und der formularvertraglichen Vereinbarungen unterschieden werden.

  • Unterschied zwischen Individualvereinbarung und Mustervertrag

Formularvertragliche Vereinbarungen finden sich insbesondere in den klassischen Mustermietverträgen wieder.

Sollte in diesen Verträgen ein entsprechend vollständiger Ausschluss der Nachfristsetzung vorliegen oder eine Frist auf ein nicht angemessenes Maß im Vorhinein verkürzt werden, so entspricht dies nicht den Grundsätzen des § 309 Nr. 4 BGB und ist insofern unwirksam.

Anders verhält es sich bei Individualvereinbarungen, die häufig im Nachgang bzw. im Zuge des Mietvertrages, wie die Umschreibung bereits vermuten lässt, individuell zwischen Vermieter und Mieter durch teilweise handschriftliches Hinzufügen in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Derartige Klauseln können im Einzelfall wirksam sein.

Insofern gilt es genau zu prüfen welchen Inhalt die Formulierung aufweist und darüber hinaus in welchem Rahmen sie gefasst worden sind.

 

6. Unterliegt der Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen der gesetzlichen Verjährung?

Abschließend ist noch kurz darauf einzugehen, dass entgegen weit verbreiteter Ansicht die Schadensersatzansprüche wegen nicht fachgerechter oder unterbliebener Schönheitsreparaturen nicht der gesetzlichen dreijährigen Verjährungsfrist gemäß §§ 195 ff. BGB unterliegen.

Denn vielmehr greifen hier die Regelungen des § 548 Abs. 1 BGB, nach welchem die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält verjährt.

Insofern gilt es auch hierbei eine genaue Prüfung vorzunehmen, um den Schaden noch rechtzeitig und richtig geltend machen zu können. Sollten Sie hierzu noch weitere Fragen haben, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Ihre KGK Rechtsanwälte

 

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