Was bedeutet Wohnraumzweckentfremdung und wann ist dies der Fall?

Was ist erlaubt? Und was nicht?

1. Einleitung

In vielen Großstädten besteht ein erhöhter Wohnungsbedarf. Entsprechend stellt es die Städte vor die große Herausforderung, eine ausreichende Versorgung der jeweiligen Stadtbevölkerung mit Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu schaffen.

Um dieser Problematik entgegenzuwirken, haben die betroffenen Städte zumeist entsprechende Satzungen aufgestellt, die das begehrte Gut „Wohnraum“ vor Zweckentfremdung schützen sollen.

So auch in Köln. Die Stadt Köln hat im Rahmen der Wohnraumschutzsatzung vom 17. Juni 2014 ein solches Schutzinstrument geschaffen, das den Schutz von Wohnraum vor ungenehmigter Zweckentfremdung zum Inhalt hat.

Sie gilt für alle frei finanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Satzung Wohnraum waren oder danach wurden. Die Satzung schützt grundsätzlich sämtliche Räume, die dauerhaft zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind (§ 3 Absatz 1 Wohnraumschutzsatzung Köln). Hingegen liegt kein geschützter Wohnraum vor, wenn dieser vor Inkrafttreten der Satzung und seitdem ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken diente (§ 3 Absatz 3 Nummer 2 Wohnraumschutzsatzung Köln).

Entsprechend werden durch diese Satzung keine rückwirkenden Maßnahmen angestrebt, sondern vielmehr sollen zukünftige Zweckentfremdungen durch eine Genehmigungspflicht erschwert bzw. unterbunden werden. Hier können schnell Sanktionen in Höhe von 5.000€ blühen.

Ebenfalls liegt nicht geschützter Wohnraum vor, wenn es sich um von dem Verfügungsberechtigten selbst genutzten Wohnraum im Eigenheim oder der Eigentumswohnung handelt, sowie wenn eine Wohnung mit untergeordneter Bedeutung in einem solchen Objekt („Einliegerwohnung“) betroffen ist (§ 3 Absatz 3 Nummer 7 Wohnraumschutzsatzung Köln).

2. Was bedeutet Wohnraumzweckentfremdung im Detail?

Was unter einer Wohnzweckentfremdung detailliert zu verstehen ist, wird zumeist durch die jeweiligen Satzungen der Städte geregelt.

Zur Verdeutlichung der Begrifflichkeit, soll die Regelung der Kölner Wohnraumschutzsatzung dienen:

Gemäß § 4 der Satzung wird Wohnraum dann zweckentfremdet, wenn er durch Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte anderen als Wohnzwecken zugeführt wird.

Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere dann vor, wenn der Wohnraum

(1) mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird

(2) baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist

(3) länger als drei Monate leer steht

(4) beseitigt wird (Abbruch)

 

Eine Wohnraumzweckentfremdung liegt nicht vor, wenn:

(1) leer stehender Wohnraum nachweislich unverzüglich umgebaut, instandgesetzt, modernisiert wird oder veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht

(2) Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er dem Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten bestimmungsgemäß und nachweislich als Zweitwohnung dient

(3) der Wohnraum mit anderem Wohnraum für die weitere Wohnnutzung zusammengelegt oder hierfür geteilt wird.

3. Unter welchen Voraussetzungen kann eine Genehmigung erteilt werden?

Die Voraussetzungen unter der eine Genehmigung für eine Wohnraumzweckentfremdung erteilt werden kann, regelt -bezogen auf den Kölner Wohnungsmarkt- § 5 Wohnraumschutzsatzung Köln:

§ 5 Genehmigung

(1) Wohnraum im Sinne des § 3 Abs.1 (also grundsätzlich sämtlicher Raum, der dauerhaft zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt ist) darf nur mit Genehmigung der Stadt Köln anderen als Wohnzwecken zugeführt werden.

(2) Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder besonders schutzwürdige Antragstellerinteressen das hohe öffentliche Interesse am Erhalt des betroffenen Wohnraums überwiegen.

(3) Eine Genehmigung kann insbesondere erteilt werden, wenn ein beachtliches und verlässliches Angebot an Ersatzwohnraum im Stadtgebiet angeboten wird.

(4) Eine Genehmigung kann erteilt werden, sobald der Wohnraum nicht mehr bewohnt ist. Auf Wunsch kann eine entsprechende Zusicherung ausgestellt werden.

(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen den Rechtsnachfolger; das Gleiche gilt auch für Personen, die den Besitz am Wohnraum nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben.

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