Was ist bei der Wohnungsübergabe und im Übergabeprotokoll zu beachten?

Besenrein, Schlüsselübergabe, Übergabeprotokoll – Wir klären auf!

Die Wohnungsrückgabe am Ende des Mietverhältnisses bietet erfahrungsgemäß immer großes Konfliktpotential. Mieter haben großes Interesse an einer kurzfristigen Rückzahlung der Kaution. Vermieter haben oft erstmals seit einer langen Zeit die Chance sich ein Bild über den Zustand der Wohnung zu machen. Genau über diesen Zustand der Wohnung und die Rechtsfrage, ob dieser Zustand vertragsgemäß ist gibt es oft unterschiedliche Ansichten.

1. Was ist konkret unter einer Wohnungsrückgabe zu verstehen?

Der Mieter muss bei Beendigung des Mietverhältnisses den Besitz an der Mietwohnung aufgeben und den Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung setzen. Der Mieter muss die Mietwohnung räumen und dem Vermieter sämtliche Schlüssel der Wohnung überlassen.

Eine Rückgabe liegt nicht vor, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Mieträumen fortschafft, aber die Schlüssel mitnimmt oder zwar die Mieträume unter Rückgabe der Schlüssel verlässt, aber seine Sachen nicht aus der Mietwohnung entfernt.

Ohne Schlüsselübergabe verschafft er dem Vermieter nicht den Besitz an den Mieträumen und bei bloßer Rückgabe der Schlüssel überlässt er dem Vermieter zwar den Besitz, er räumt aber nicht. In beiden Fällen hat dies fatale wirtschaftliche Auswirkungen für den Mieter, da er bis zur tatsächlichen Übergabe gemäß § 546 BGB eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB in Höhe der bisherigen Miete zahlen muss.

2. Liegt eine Wohnungsübergabe vor, wenn der Schlüssel an den Hausmeister ausgehändigt oder in den Briefkasten geworfen wurde?

Wenn die Übergabe des Schlüssels an den Hausmeister nicht ausdrücklich vereinbart wurde, ist in der Regel nicht von einer Übergabe auszugehen, da die Entgegennahme von Schlüsseln grundsätzlich nicht zu den Pflichten des Hausmeisters gehört.

Das Einwerfen der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters oder des Verwalters gilt ebenfalls nicht ohne Weiteres als Rückgabe der Mietwohnung, wenn es keine entsprechende Vereinbarung gibt.

Was anderes gilt nur, wenn der Vermieter bei der Übergabe nicht mitwirkt und Übergabetermine ablehnt beziehungsweise auf Kontaktaufnahmen des Mieters nicht reagiert.

3. Wie ist die Rechtslage, wenn nicht sämtliche Schlüssel übergeben wurden?

Behält der Mieter ohne Einverständnis des Vermieters Schlüssel ein, hat dieser weiterhin Mitbesitz an der Mietwohnung hat und daher die Mieträume nicht vollständig zurückgegeben. Rechtsfolge ist, dass Nutzungsentschädigung gezahlt werden muss. Hiervon zu unterscheiden der Fall, dass der Mieter einen Schlüssel verloren hat. Bei Verlust des Schlüssels hat der Mieter keinen Mitbesitz an der Wohnung. Die Kosten für einen Ersatzschlüssel und eventuell weitere Kosten müssen jedoch ersetzt werden.

4. Wann gilt eine Wohnung als geräumt?

Der Mieter muss die Wohnung und sämtliche überlassenen Nebenräume (Keller, Dachboden etc.) vollständig räumen und alle Möbel aus der Mietwohnung entfernen. Eine Teilräumung ist nicht möglich und hat zur Folge, dass die Mietsache als nicht geräumt gilt und demnach eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB bis zur vollständigen Räumung zu zahlen ist.

5. Darf der Vermieter zurückgelassene Sachen entsorgen?

Grundsätzlich macht sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn er eigenmächtig Gegenstände des Mieters entsorgt. Eine Ausnahme liegt jedoch vor, wenn der Mieter an Sachen offensichtlich seinen Besitz aufgegeben hat. Dies ist zum Beispiel der Fall bei Hinterlassen von Müll und defekten Möbeln.

6. Was versteht man unter einer „besenreinen“ Wohnung?

In vielen Mietverträgen wird die Übergabe einer besenreinen Wohnung vereinbart. Bei einer solchen Vereinbarung muss der Mieter grobe Verschmutzungen beseitigen – nicht erforderlich ist z.B. das Fensterputzen, Badreinigung bis in kleinste Detail etc..

6. Muss der Mieter ein Wohnungsübergabeprotokoll unterzeichnen?

Ein Wohnungsübergabeprotokoll wird erstellt um den Zustand der Mieträume und insbesondere Schäden beweissicher festzuhalten. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, das Wohnungsübergabeprotokoll zu unterzeichnen. Hierzu ist auch nicht zu raten, wenn man mit bestimmten Feststellungen im Wohnungsübergabeprotokoll nicht einverstanden ist.

Ein von beiden Parteien unterzeichnetes Übergabeprotokoll hat Beweiskraft hinsichtlich der Schäden und gilt abschließend. Abschließend heißt, dass der Vermieter anschließend nicht noch weitere Mängel (außer es sind versteckte Mängel) rügen darf. Anderseits kann der Mieter bei Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls nicht behaupten, dass diese Mängel überhaupt nicht vorgelegen hätten.

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