Die Hausordnung? Welche Pflichten und Regelungen gelten?

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Grundsätzlich können Vermieter mit einer Hausordnung das Zusammenleben in einem Mietshaus regeln. Eine gesetzliche Pflicht für den Vermieter besteht dabei nicht. Sofern jedoch eine Hausordnung besteht, muss nicht nur jeder Mieter selber die Hausordnung einhalten, sondern kann grundsätzlich auch die Einhaltung der Hausordnung von den anderen Hausbewohnern verlangen. Allerdings kann der Vermieter nicht sämtliche gewünschten Pflichten in einer Hausordnung regeln, denn er hat auch bei der Erstellung gewisse Dinge zu berücksichtigen.

1. Aushang im Flur oder Teil des Mietvertrages?  

Zunächst einmal spielt es eine entscheidende Rolle, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrages ist, hier wird sie häufig im Anhang dem Mietvertrag angeheftet, oder lediglich ein Aushang im Treppenhaus stattfindet.

• Bestandteil des Mietvertrages

Will der Vermieter zwingend bestimmte Pflichten und Arbeiten auf den Mieter „abwälzen“, wie zum Beispiel die klassischen Arbeiten wie das winterliche Schneeschippen, Treppenhausreinigung etc., muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrages sein.

Insofern ist hier entscheidend, dass die Hausordnung entweder dem Mietvertrag angehängt ist oder ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird. Hilfreich ist hierbei immer, sich im Mietvertrag auch den Erhalt der Hausordnung als Vermieter quittieren und bestätigen zu lassen.

• Aushang im Hausflur

Sofern die Hausordnung nur im Hausflur ausgehängt wird oder optional dem Mieter getrennt vom Mietvertrag überreicht wird, können dem Mieter nicht verbindlich Aufgaben und Pflichten auferlegt werden, die über seine bereits gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten hinausgehen.

Ausschließlich Wirksamkeit entfalten in den ausgehängten Hausordnungen etwa Regelungen zur Nutzungsbestimmung für Gemeinschaftsräume, Schließzeiten der Haustür oder Regelungen zur Ruhezeit.

2. Was darf in einer Hausordnung geregelt werden?

Es gibt grundsätzlich keine klaren Regelungen bzw. Verpflichtungen, die eine Hausordnung enthalten muss.

Üblicherweise werden und können folgende Punkte geregelt werden:

• Die Festlegung von Ruhezeiten zur Vermeidung von Lärmstörungen und anderen Belästigungen – Dabei herrscht Nachtruhe grundsätzlich zwischen 22:00 Uhr und 06:00 Uhr. Die Mittagsruhe hingegen ist nicht bundesweit einheitlich geregelt, kann jedoch grundsätzlich zwischen 12:00 Uhr und 15:00 Uhr angesetzt werden.
• Benutzung der gemeinschaftlichen Räume wie Waschküche, Trockenraum und Speicher –   Hier kann zum Beispiel ausdrücklich vorgegeben werden, zu welchen Zeiten die Mieter die Gemeinschaftswaschmaschinen benutzen dürfen oder wie viel Platz jedem Mieter zum Trocknen seiner Wäsche zusteht.
• Reinigungspflichten – Hier kann zum Beispiel ein ausdrücklicher Reinigungsplan für das Treppenhaus und den Hausflur geregelt und aufgestellt werden. Gleichzeitig kann auch ausdrücklich das Abstellen von Müll vor der Wohnungstür untersagt werden. Darüber hinaus wird in diesem Zusammenhang auch häufig das Schneeschippen, Laubkehren, Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen im Treppenhaus etc. ebenfalls zeitlich in bestimmtem Turnus den Mietern auferlegt. Der Vermieter kann grundsätzlich nur Reinigungsaufgaben dem Mieter auferlegen, die weder geltendes Recht verstoßen noch unverhältnismäßig sind.
• Regeln für den Gemeinschaftsgarten – Sofern ein Gemeinschaftsgarten vorhanden ist, sollte in der Hausordnung geregelt werden, wie dieser zu nutzen ist. Dazu gehört grundsätzlich das Aufstellen von Liegestühlen, Blumenkübeln und anderes bewegliches Mobiliar, das Anpflanzen von Gemüse oder entsprechende Verpflichtungen zum Rasenmähen, Laub rächen oder Unkraut jäten.
• Sonderfall „Grillen“ – Immer wieder beschäftigt die deutschen Gerichte das Thema „Grillen“, wobei es jedoch bisher keine einheitliche Rechtsprechung hierzu gibt. Zwar ist grundsätzlich das Grillen auf Balkonen, Terrassen oder im Garten erlaubt, kann jedoch auch durch den Vermieter entsprechend eingeschränkt werden. Häufig findet sich zum Beispiel hierzu eine Klausel, die besagt, dass auf Balkonen nicht mit Holzkohle, sondern ausschließlich mit Gasgrills aufgrund der Rauchentwicklung erlaubt ist.

3. Was darf nicht in der Hausordnung geregelt werden?

Grundsätzlich darf nicht in einer Hausordnung geregelt werden, was gegen geltendes Recht oder das Persönlichkeitsrecht des Mieters verstößt.

Zu klassischen Punkten und Verboten gehören:

• Grundsätzliches Verbot zum Musizieren
• Generelles Besuchsverbot zu bestimmten Uhrzeiten
• Untersagung von Kinderlärm
• Generelles Bade- und Duschverbot zu Nachtzeiten, hier bereits nach 22:00 Uhr
• Generelle Untersagung von Waschmaschinen in der Wohnung

4. Darf die Hausordnung nachträglich auch geändert werden?

Da die Hausordnung grundsätzlich nur Verpflichtungen des Mieters regeln kann, sofern sie im Mietvertrag mit aufgeführt worden ist, kann eine entsprechende Änderung nur durch Zustimmung des Mieters erfolgen.

Nur sofern die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrages ist, zum Beispiel durch Aushang im Hausflur, kann diese grundsätzlich abgeändert werden. Jedoch führt dies – wie bereits jedoch erwähnt – zu keinen nachteiligen Verpflichtungen für den Mieter, da diese nicht rechtsverbindend sind.

5. Was geschieht sofern die Hausordnung nicht eingehalten wird?

Sofern die Hausordnung in einem Mietshaus nicht eingehalten, kann dessen Eigentümer den betreffenden Mieter abmahnen oder sogar die Kündigung aussprechen – dies jedoch nur im Extremfall.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG für die Durchsetzung der Hausordnung zuständig.

Darüber hinaus kann es aber mehrere Anspruchsinhaber geben.

So kann z.B. die Eigentümergemeinschaft, wiederum vertreten durch den Verwalter, vom Mieter oder dessen Vermieter verlangen, Verstöße gegen die Hausordnung zu unterlassen. Dieser Unterlassungsanspruch steht auch dem einzelnen Sondereigentümer bzw. Wohnungseigentümer gegen den Mieter zu und umgekehrt.

Der Mieter wiederum kann gegen seinen Vermieter bei Verstößen gegen die Hausordnung durch andere Bewohner – je nach Einzelfall – eine Mietminderung oder Schadensersatz geltend machen bzw. fordern. Auch besteht das Recht zur eigenen Kündigung. Das gilt sowohl gegenüber dem Vermieter einer Wohnung in einem Mietshaus als auch gegenüber dem Vermieter von Wohnungseigentum.

Sofern Sie noch weitere Fragen haben, können Sie sich jederzeit an uns wenden – wir freuen uns auf Ihre Rückmeldung.

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