Wir informieren Sie über Ihre Rechte im Bereich des Sondereigentums

Wohnungseigentumsrecht

1. Grundsätzliches zum Sondereigentum

Sondereigentum bezeichnet das vertraglich vereinbarte, alleinige Eigentum an bestimmten Räumlichkeiten (z.B. an einer Wohnung), das auf den Miteigentümer eines Grundstücks oder eines sich darauf befindenden Gebäudes, übertragen werden kann.

Ein solches Sondereigentum kann jedoch nur dann eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume, in sich abgeschlossen sind.

2. Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums im Allgemeinen

Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums bemessen sich gesetzlich nach § 5 WEG.

Demzufolge können grundsätzlich nur wesentliche Bestandteile eines Grundstücks bzw. des sich darauf befindenden Gebäudes, Gegenstand des Sondereigentums sein.

Als solche gelten regelmäßig alle Räume (insbesondere Wohnungen) einschließlich Keller- und Speicherräume sowie sonstige wesentlichen Bestandteile, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung, in Verbindung mit der Gemeinschaftsordnung.

Der Eigentümer darf mit seinem Sondereigentum nach seinem Belieben verfahren, sofern er dadurch nicht das Gesetz oder die Rechte Dritter, insbesondere die anderer Sondereigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft, verletzt.

Gemäß § 13 Absatz 1 WEG darf er die zu seinem Sondereigentum gehörenden Räumlichkeiten vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen sowie andere von Einwirkungen ausschließen.

Ergänzend ist an dieser Stelle zu vermerken, dass Sondereigentum, welches nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, als Teileigentum bezeichnet wird. Insbesondere Gewerbe- und Ladenflächen fallen unter diese Kategorie.

3. Besonderheiten des Sondereigentums bei Eigentumswohnungen

Grundsätzlich zählen folgende Bestandteile einer Eigentumswohnung zum Sondereigentum:

• alle Räume
• Deckenverkleidungen und ähnliches
• Fußbodenbeläge aller Art
• Innentüren
• Innenwände, soweit nicht tragend
• Wandbeläge aller Art
• sanitäre Installationen

Es lassen sich jedoch spezielle Bereiche katalogisieren, bei denen -in Bezug auf das Sondereigentum- gewisse Besonderheiten zu beachten sind:

• Balkon

Balkons zählen nur teilweise zum Sondereigentum. Das gilt sowohl für den Balkonraum einschließlich des Innenanstrichs der Brüstung, das Mörtelbett und – grundsätzlich – den Bodenbelag.

Balkondecke, Balkonaußenwände und Brüstungsbelag sind dagegen Gemeinschaftseigentum. In Sonderfällen ist auch der Balkonbelag als Sondereigentum anzusehen.

• Fenster

Besitzen Sie als Miteigentümer die Sondereigentumsrechte an einer bestimmten Wohnung, so dürfen Sie diese nur von innen aus -z.B. farblich- verändern.

Bezüglich der Außenseite dürfen Sie grundsätzlich keine Veränderungen vornehmen, da regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Dies erscheint auch insofern nachvollziehbar, als dass bei einer anderweitigen Regelung, das äußere Erscheinungsbild des Hauses unter Umständen in erheblichem Maße nachteilig beeinträchtigt werden würde.

Dennoch treten bezüglich dieser Regelung in der Praxis oftmals Probleme auf.

Insbesondere vor dem Hintergrund, dass komplette Fenstersanierungen sehr kostenintensiv sein können und die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft entsprechend stark belasten, kommt es vereinzelt immer wieder zu Beschlüssen, wonach eine solche Fenstersanierung nicht komplett, sondern von den jeweiligen Wohnungseigentümern auf eigene Kosten durchzuführen ist.

Zwar bedeutet dies noch nicht, dass die Wohnungseigentümer die Fenster in der Weise sanieren dürfen, dass dadurch die äußere Gestalt bzw. das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigt wird, jedoch kommt es in der Praxis immer wieder zu genau solchen Vorfällen.

• Garagenstellplatz

Grundsätzlich kann auch an Garagenstellplätzen Sondereigentum verschafft werden.

Gemäß § 3 Absatz 2 Satz 2 WEG gelten auch Garagenstellplätze als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind und als solche im Grundbuch eingetragen sind.

Dagegen ist an Stellplätzen auf offenen Grundstücken, kein Sondereigentum möglich. Es besteht lediglich die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht eintragen zu lassen.

• Garten / Terrasse

Sowohl ein Garten bzw. Teile des Gartens, als auch eine Terrasse können grundsätzlich kein Sondereigentum darstellen.

Auch hier besteht lediglich die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht eintragen zu lassen.

• Heizkörper

Heizkörper gehören zum Sondereigentum. Dies gilt auch für einen offenen Kamin oder einen Kachelofen.

• Versorgungsleitungen

Die Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom stellen nur teilweise Sondereigentum dar.

So werden sie nur insoweit zum Sondereigentum gezählt, wie sie zum Eintritt in die zum Sondereigentum gehörenden Räume oder bis zur entsprechenden Abzweigung verlaufen.

• Wände

Nur nichttragende Wände werden dem Sondereigentum zugerechnet.

• Wohnungseingangstür

Ähnlich wie auch bei den Fenstern einer Eigentumswohnung, zählt auch bei der Wohnungseingangstür nur der innere Bereich zum Sondereigentum.

Dieser darf folglich nach Wahl des Wohnungseigentümers entsprechend verändert werden. Der äußere Bereich der Türe gilt hingegen als Bestandteil des Treppenhauses und zählt mithin zum Gemeinschaftseigentum.

Dementsprechend muss auf das äußere Erscheinungsbild des Treppenhauses Rücksicht genommen werden, so dass individuelle Veränderungen seitens des Wohnungseigentümers nicht vorgenommen werden dürfen.

4. Formvorschriften

Gemäß § 4 WEG unterliegt das Sondereigentum bestimmten Formvorschriften.

So bedarf es gemäß § 4 Absatz 1 WEG, zur Einräumung und Aufhebung von Sondereigentum, neben der Einigung der Beteiligten auch der Eintragung in das Grundbuch.

Die Einigung der Beteiligten unterliegt gemäß § 4 Absatz 2 WEG, der für die Auflassung vorgeschriebenen Form (§§ 873, 925 BGB). Darüber hinaus kann Sondereigentum weder unter einer Bedingung noch durch Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.

Absatz 3 führt weiterhin aus, dass für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, § 311b Absatz 1 BGB entsprechend Geltung erlangt.

5. Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum

Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sondereigentumsfähige Bestandteile eines Gebäudes, wie beispielsweise Garagen oder Kellerräume, gemäß § 5 Absatz 3 WEG durch (bloße) Vereinbarung, in das Gemeinschaftseigentum zu übertragen.

Im umgekehrten Falle sind die Voraussetzungen hingegen nicht so ergiebig.

So ist die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum nur möglich, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen und eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erfolgt. Mithin ist eine bloße Vereinbarung nicht ausreichend.

6. Hinweis

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei der Kostenverteilung.

Während die Kosten beim Sondereigentum grundsätzlich vom jeweiligen Eigentümer alleine zu tragen sind, werden jene des Gemeinschaftseigentums auf alle Eigentümer umgelegt, § 16 Absatz 2 WEG.

Im Rahmen dessen finden Sie auf unserer Homepage entsprechende Beiträge zu den Themen „Gemeinschaftseigentum“ und „Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum“.

Sollten Sie weitere Fragen und insbesondere eine Beratung wünschen, freuen sich unsere Fachanwälte im Miet- und WEG-Recht Christian Klages und Stephan Glaser, LL.M. auf Ihren Anruf.