Wohnungseigentumsrecht

Gerade in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften wird ein Verwaltungsbeirat eher selten gewählt, da sich entweder nur die WEG-Verwaltung um die Belange der Gemeinschaft kümmert oder die die WEG sich selbst verwaltet. Daher ist vielen auch weder die Aufgabe, geschweige denn die mögliche Vergütung des Verwaltungsbeirates bekannt. Vor diesem Hintergrund möchten wir uns vorliegend mit der Frage auseinandersetzen, ob dem Verwaltungsbeirat ein Vergütungsanspruch zusteht und wenn ja, in welcher Höhe. Sofern Sie weitere Informationen zum Verwaltungsbeirat z.B. bzgl. Aufgaben, Zusammensetzung und Haftung wünschen, dann schauen Sie sich doch einfach unsere weiteren Artikel zur Haftung des Beirates oder des Verwaltungsbeirats an.

 

Im WEG-Gesetz lässt sich leider sehr wenig über die grundsätzlichen Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats, seiner Vorsitzenden sowie seiner Mitglieder finden. Auch ein Hinweis auf eine mögliche finanzielle Vergütung ist im Gesetz nicht geregelt. Der § 29 Abs. 2 WEG besagt zwar, dass der Beirat den Verwalter bei der Durchführung seiner entsprechenden Aufgaben unterstützt, ob dieser hierfür jedoch eine entsprechende Vergütung verlangen kann bzw. ihm zusteht, wird nicht geregelt.

Die Vergütung des WEG-Verwalters wird grundsätzlich im entsprechenden Verwaltervertrag vereinbart und geregelt. Danach erhält die Hausverwaltung einen klar definierten Betrag für die zu verwaltende Wohneinheit sowie eventueller Zusatzleistungen wie z.B. Durchführung der Eigentümerversammlung etc.. Dieser Vertrag wird zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft geschlossen. In diesem Vertrag wird jedoch grundsätzlich nichts zu einer eventuellen Vergütung des Beirates vereinbart. Daher werden grundsätzlich zunächst die Beiratsmitglieder für Ihre Aufgaben nicht „entlohnt“, so dass diese vom Grundsatz her keinen Vergütungsanspruch haben.

Jedoch kann durch einen entsprechenden Beschluss auf einer Eigentümerversammlung oder einen Umlaufbeschluss ein entsprechender Betrag zur Vergütung bzw. Aufwandsentschädigung für die Beiratsmitglieder festgelegt werden. Dies bietet sich z.B. dann an, wenn der Beirat einen sehr hohen Arbeitsaufwand hatte (z.B. die Koordinierung von umfangreichen Sanierungsarbeiten etc.). In diesem Zusammenhang werden wir häufig gefragt, welcher Betrag hier angemessen wäre.

Gerade bzgl. der Höhe einer Vergütung weichen doch viele Eigentümergemeinschaften von einander ab, da – wie gesagt – keine gesetzliche Regelung vorhanden ist. So müssen wir in der täglichen Beratung von Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften feststellen, dass hier deutliche Unterschiede bei der Auffassung zur Höhe der Vergütung existieren. So gibt es Eigentümergemeinschaften, die ausschließlich einen Betrag pro Beiratsmitglied in Höhe von 100,00 €/Monat für angemessen halten und wiederum andere Eigentümergemeinschaften, die höhere vierstelle Beträge monatlich oder als Einmahlzahlung für gerechtfertigt halten.

Da die Vergütung zwingend in einem Beschluss gefasst werden muss und die Auffassung zur Höhe der Vergütung unter den einzelnen Eigentümern sehr unterschiedlich ist, führen diese  Beschlüsse zur Vergütung nicht selten auch zu einer Anfechtungsklage, da sich einzelne Eigentümer mit der Höhe der Aufwandsentschädigung nicht abfinden können. So hatte zuletzt in einem interessanten Verfahren das Amtsgericht München (Urteil vom 01.02.2017) den Fall zu entscheiden, in welchem eine Eigentümergemeinschaft über eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 500,00 € einen Beschluss für die einzelnen Verwaltungsbeiratsmitglieder beschlossen hatte. Das Gericht kam hier zu der Auffassung, dass der beschlossene Betrag in Höhe von 500,00 € nicht mit dem konkreten Aufwand der Beiratsmitglieder in Einklang zu bringen ist, so dass die Anfechtungsklage gegen den Beschluss Erfolg hatte.

Wie bereits erwähnt sollte die Eigentümergemeinschaft immer den entsprechenden Aufwand des Beirates berücksichtigen, um zu einer angemessenen Vergütung zu kommen. Denn nur wenn im konkreten Einzelfall der zeitliche Aufwand eines Beiratsmitgliedes deutlich über dem normalen Arbeitsaufwand – wie z.B. umfangreiche Koordination von Sanierungsarbeiten, sehr große Eigentümergemeinschaft mit mind. 50 Wohneinheiten etc., kann ein höherer Betrag als Aufwandsentschädigung in Betracht kommen. Grundsätzlich beträgt der übliche Aufwendungsersatz ca. 100,00 €/Monat pro Beiratsmitglied und entspricht daher dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

Ein deutlich höherer Betrag als die vorangestellten 100,00 € kann daher nur im Einzelfall, jedoch nicht pauschal für die Zukunft durch Beschluss vereinbart werden, da ansonsten die Grenze zwischen Aufwendungsersatz und Vergütung verwischt werden würde (vgl. hierzu auch AG München, Urteil vom 01.02.2017, Aktenzeichen 481 C 15463/16 BG).

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