Wir beraten Sie als Beiratsmitglied, Verwalter oder Mitglied der Eigentümergemeinschaft

Welche Rechte und Pflichten hat der Beirat?

1. Allgemeines

Gemäß § 29 WEG kann die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwaltungsbeirat bestellen. Dieser hat die Aufgaben, die Interessen der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten.

In der Praxis hat sich die Bestellung eines Verwaltungsbeirats gerade bei größeren Eigentümergemeinschaften als sinnvoll erwiesen. Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist nicht zwingend.

Der Verwaltungsbeirat wird durch einfache Stimmenmehrheit eingerichtet. Gleiches gilt für die Abschaffung des Verwaltungsbeirats. Auch dort ist eine einfache Mehrheit ausreichend. Da § 29 WEG umfassend abdingbar ist, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden, ob die Eigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung abweichende Regelungen vereinbart haben.

In der Regel hat ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Bestellung eines Verwaltungsbeirats. Ein Anspruch besteht aber dann, wenn die Bestellung eines Verwaltungsbeirats in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist. Das Ausscheiden der Mitglieder des Verwaltungsbeirats führt nicht zur Auflösung des Beirats als Organ. Der Beirat bleibt dann als Organ bestehen und muss lediglich durch neue Mitglieder ergänzt werden. Der Beirat kann aber durch Mehrheitsbeschluss abgeschafft werden.

2. Wie werden die Verwaltungsbeiratsmitglieder bestellt?

Die einzelnen Mitglieder des Beirates werden durch Mehrheitsbeschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen bestellt. Lediglich in Ausnahmefällen kann alternativ zur Wahl eine gerichtliche Bestellung der Beiratsmitglieder erfolgen.

3. Wer kommt als Beiratsmitglied in Betracht?

Alle in ihrer Geschäftsfähigkeit nicht beschränkten Wohnungseigentümer sind wählbar. Nicht wählbar sind juristische Personen oder Personengesellschaften selbst. Jedoch können dann deren Vertretungsberechtigte bestellt werden.

Für die Bestellung als Verwaltungsbeiratsmitglied bedarf es keiner besonderen Qualifikation. Der Verwalter selbst oder leitende Angestellte der Verwaltungsgesellschaft können nicht Beiratsmitglieder sein.

4. Wie lange sind die Beiratsmitglieder im Amt?

Die Eigentümergemeinschaft ist frei in ihrer Entscheidung, wie lange die Beiratsmitglieder im Amt sind. Deren Bestellung kann auf eine bestimmte Zeitdauer festgelegt werden. Es ist aber auch eine unbefristete Bestellung möglich.

Die Eigentümergemeinschaft ist darüber hinaus berechtigt, jederzeit die Bestellung der Mitglieder zu widerrufen. Der Angabe von Gründen hierzu bedarf es nicht. Die Stimmenmehrheit ist ausreichend.

5. Aus wie vielen Mitgliedern besteht der Beirat?

Bis zum 01.12.2020 galt, dass der Beirat grundsätzlich aus drei Personen bestand. Dies wurde geändert. Die Wohnungseigentümer können nach aktuellem Recht die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen.

Die Eigentümergemeinschaft ist frei in der Entscheidung, ob der Vorsitzende des Beirats von den Mitgliedern des Beirats selbst oder von der Eigentümergemeinschaft in der Versammlung bestimmt wird.

6. Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Beirat?

Gemäß § 29 Abs. 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen. Neu geregelt wurde zudem ab dem 01.01.2020 in § 29 Abs. 2 WEG ausdrücklich,  dass der Beirat  den Verwalter überwachen soll.

In erster Linie liegt die Aufgabe in der Beratung und Vermittlung zwischen den Wohnungseigentümern auf der einen, und dem Verwalter auf deren Seite.

Er soll den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan sowie die Rechnungslegung der Verwaltung prüfen, bevor ein entsprechender Beschluss in der Eigentümerversammlung erfolgt. Eigene Entscheidungsbefugnisse hat der Beirat auch in diesem Zusammenhang nicht. Er ist auch nicht berechtigt, dem Verwalter Weisungen zu erteilen. Insbesondere kann der Verwaltungsbeirat den Verwaltervertrag nicht kündigen.

Fehlt ein Verwalter oder verweigert der Verwalter die Einberufung pflichtwidrig, hat der Beirat auch das Recht, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die Eigentümergemeinschaft kann die Aufgaben des Beirats bei der Unterstützung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss konkret ausgestalten.

7. Welche Rechte und Pflichten hat der Verwaltungsbeirat?

Gemäß § 666 BGB ist der Verwaltungsbeirat der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zur Auskunft über seine Tätigkeit verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht aber nicht gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung.

Der Verwaltungsbeirat erhält für seine Tätigkeit lediglich angemessene Aufwandsentschädigung. Hierzu zählen die Kosten für Telefon, Kopien und Briefmarken. In Einzelfällen gehören auch die Teilnahme an einem Fortbildungsseminar und der Kauf eines Fachbuchs dazu. Darüber hinaus erfolgt die Wahrnehmung der Aufgaben unentgeltlich.

8. Haftet der Verwaltungsbeirat?

Theoretisch sind Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen die Beiratsmitglieder möglich. Ansprüche bestehen dann, wenn der Verwaltungsbeirat die ihm obliegenden Aufgaben nicht mit der Sorgfalt eines ordentlichen Mitglieds erfüllt hat. Ansprüche bestehen aber dann auch nur gegenüber den einzelnen Mitgliedern des Beirats, nicht gegenüber dem Beirat als Organ. Erteilt die Eigentümergemeinschaft dem Verwaltungsbeirat die Entlastung, so enthält der Entlastungsbeschluss den Verzicht auf etwaige Schadensersatzansprüche.

Um mehr Eigentümer für eine Mitarbeit im Beirat zu motivieren, wurde durch die WEG-Reform  zum 01.12.2020 die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG).

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