Die Vertretung in der Eigentümerversammlung – öffentlich oder nicht? Wer darf teilnehmen? Wir beraten Sie!

Eigentümerversammlung – das „Nichtöffentlichkeitsprinzip“

Auf einer Eigentümerversammlung werden durch entsprechende Beschlüsse alle wesentlichen Entscheidungen getroffen, in welcher Form das Gemeinschaftseigentum geregelt bzw. verwaltet werden soll. Zu dieser Eigentümerversammlung müssen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer zwingend geladen werden. Ob auch „Dritte“ und Nichteigentümer an einer Eigentümerversammlung teilnehmen dürfen und welche Konsequenzen dies nach sich zieht, wollen wir hier näher erläutern.

1. Prinzip der Nichtöffentlichkeit

Grundsätzlich unterliegt die Eigentümerversammlung dem Prinzip der sog. „Nichtöffentlichkeit“.

Dies hat zur Folge, dass nur berechtigte Personen an der Versammlung teilnehmen dürfen. Zu diesem Personenkreis gehören in erster Linie die entsprechenden Eigentümer sowie der bestellte Verwalter, welcher auch grundsätzlich den Vorsitz der Eigentümerversammlung führt.

2. Vertretungsmöglichkeit eines Miteigentümers

Nach einschlägiger Meinung kann auch jeder Wohnungseigentümer die Ausübung seines Stimmrechts an Dritte übertragen, da das Stimmrecht nicht sogenannter höchstpersönlicher Natur entspricht.

Insofern dürfen grundsätzlich außenstehende Dritte an einer Eigentümerversammlung teilnehmen, ohne dass der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt wird. Hierbei sind jedoch Besonderheiten zu beachten:

Ein Wohnungseigentümer darf sich vertreten lassen, sofern in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nichts anderes vereinbart worden ist. Denn teilweise finden sich in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung Vertretungsbeschränkungen, wie zum Beispiel für Rechtsanwälte, Steuerberater etc.

Dies hat zur Folge, dass sich ein Miteigentümer gerade nicht durch den oben genannten Personenkreis eventuell auf einer Eigentümerversammlung vertreten lassen darf. Hintergrund einer derartigen Vereinbarung ist häufig, dass man durch Ausschluss eines Rechtsanwalts oder Steuerberaters gerade keinen rechtlichen Vorteil an „Know-how“ für den entsprechend zu Vertretenen gegenüber den anderen Miteigentümern erwirken will.

• Ausnahme

Hierzu gibt es jedoch auch Ausnahmefälle, in denen zum Beispiel aufgrund des hohen Alters oder aus krankheitsbedingten Gründen eines Eigentümers, dieser nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann.

3. Das Entweder-Oder-Prinzip

Nach diesem Entweder-Oder-Prinzip darf der Vertreter nur an der Eigentümerversammlung teilnehmen, wenn der Miteigentümer verhindert oder wie gesagt aus persönlichen, gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen gerade nicht an der Versammlung teilnehmen kann.

Ausgeschlossen ist daher grundsätzlich die gleichzeitige Anwesenheit beider Personen, also des Miteigentümers sowie seines Vertreters bzw. Beraters.

Ein derartiger Verstoß kann daher durch die anderen Eigentümer auf der Eigentümerversammlung gerügt werden und kann unter Umständen auch zur Unwirksamkeit der gefassten Beschlüsse führen.

Diese Beschlüsse können sodann mit der Beschlussanfechtung wegen eines Verstoßes der „Nichtöffentlichkeit“ angegriffen werden.

4. Dürfen zum Beispiel Ehepartner, die nicht Eigentümer sind, an der Versammlung teilnehmen?

Nach dem Prinzip der Nichtöffentlichkeit dürfen auch Ehepartner oder WG-Mitglieder oder anderweitige Freunde, die nicht Eigentümer sind, an einer Eigentümerversammlung nichtzusätzlich neben dem entsprechenden Eigentümer teilnehmen.

Auch hierbei handelt es sich um einen nicht berechtigten Personenkreis, so dass auch die Anwesenheit dieser Personen unter Umständen zur Unwirksamkeit der entsprechenden Beschlüsse nach entsprechender Beschlussanfechtung führen kann.

In diesen Fällen – wie auch in dem vorangestellten Beispiel der Vertretung durch gleichzeitige Anwesenheit eines Anwalts oder anderer Vertreter – spricht man von einer sogenannten unzulässigen „Doppelanwesenheit“. Hier hat auch der Hausverwalter während der Eigentümerversammlung darauf zu achten, dass es zu einer solchen Doppelanwesenheit gerade nicht kommt, da er sich eventuell selber auch schadensersatzpflichtig machen könnte.

Dieses Problem behandeln wir in folgendem Beitrag „Die Schadensersatzpflicht des Hausverwalters bei Regelverstößen in der Eigentümerversammlung“.

Fazit

Gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit auf einer Eigentümerversammlung wird sehr häufig verstoßen. Dies hat zur Folge, dass sich sehr viele Gerichte mit Beschlussanfechtungsklagen aufgrund eines derartigen Verstoßes konfrontiert sehen. Dabei muss jedoch auch beachtet werden, dass nicht unbedingt jeder Verstoß gegen den Nichtöffentlichkeitsgrundsatz unmittelbar zur Unwirksamkeit eines Beschlusses führen kann, da auch geklärt werden muss, inwiefern der angefochtene Beschluss auch ohne den Mangel zustande gekommen wäre. Vor diesem Hintergrund bedarf es unbedingt rechtlicher Beratung zu den Erfolgsaussichten einer Beschlussanfechtungsklage bei einem Verstoß gegen das Nichtöffentlichkeitsprinzip, um hier nicht unnötig Kosten durch ein unnötiges Klageverfahren zu produzieren.

Gerne stehen wir Ihnen mit unseren Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterstützend zur Seite und freuen uns von Ihnen zu hören.

Ihre KGK Rechtsanwälte