Der Umlageschlüssel bei Betriebs-/bzw. Jahresabrechnungen in der WEG? Wurden Ihre Kosten richtig berechnet?

Ihr Anteil an der Jahresabrechnung? Wurden die Gesamtkosten richtig umgelegt?

Der Immobilienmarkt boomt und immer mehr Menschen möchten Eigentümer einer Immobilie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden – ob als Kapitalanleger oder zur Selbstnutzung. Doch treffen den neuen Eigentümer auch Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Dazu gehört unter anderem die Übernahme des Kostenanteils an den gesamten Kosten der Liegenschaft. In welcher Höhe und nach welchem Schlüssel dies erfolgt, schauen wir uns hier einmal näher an.

1. Grundsätzliches

Eine Liegenschaft verursacht auch Kosten. Denn die entsprechenden Gesamtkosten (z. B. Wasserversorgung, Entwässerung, Warmwasserkosten, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung etc.) werden grundsätzlich in einem Gesamtbetrag aufgeführt. Über die Genehmigung dieser Gesamtwirtschaftsrechnung, die grundsätzlich den Zeitraum eines Kalenderjahres umfasst, wird sodann im Zuge der jährlichen Eigentümerversammlung abgestimmt.

Diese Gesamtkosten werden sodann anhand eines entsprechenden Umlageschlüssels auf die einzelnen Eigentümer verteilt und im Zuge einer Einzelwirtschaftsabrechnung gegenüber jedem einzelnen Eigentümer abgerechnet. Jedes Jahr stellen sich viele Eigentümer die Frage, ob die entsprechenden Kostenpositionen dieser Gesamtwirtschaftsabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft auch richtig umgelegt worden sind. Dies wollen wir hier näher erläutern.

2. Welcher Umlageschlüssel gilt?

Grundsätzlich werden die gesamten Betriebskosten nach der entsprechenden Wohnfläche auf die einzelnen Eigentümer umgelegt, sofern eine Vereinbarung eines Umlageschlüssels nicht vereinbart worden ist. Es wird in diesem Falle das Verhältnis des Anteils der eigenen Wohnfläche zu der gesamten Wohnfläche ermittelt.

Beispiel: Verfügt die gesamte Liegenschaft über 1.000 qm und umfasst die eigene Wohnung 100 qm so beträgt der Kostenanteil des Eigentümers 1/10 bzw 10 % der Gesamtkosten.

Sofern jedoch eine anderweitige Vereinbarung zu der Kostenverteilung getroffen wurde, findet sich diese insbesondere in der Teilungserklärung. Darüber hinaus kann auch im Zuge einer Eigentümerversammlung durch Beschluss eine andere Art der Umlage beschlossen werden bzw. beschlossen worden sein.

Handelt es sich jedoch um Betriebskosten, die durch entsprechende Vorkehrungen den genauen Verbrauch und Verursachung erfassen können, so sind diese hingegen nicht nach der Wohnfläche umzulegen, sondern entsprechend nach dem genauen Verbrauch bzw. Verursachung (z.B. Ablesemöglichkeit von Wasseruhren pro Wohneinheit).

3. Kann man eine Änderung des Umlageschlüssels ermöglichen?

Zunächst sollte man immer vorab in die Teilungserklärung schauen, ob dort die entsprechende Umlage der Gesamtkosten auf den einzelnen Eigentümer geregelt ist. Unabhängig hiervon, kann dennoch von dieser Regelung abgewichen werden. Hierzu ist jedoch nach dem Bundesgerichtshof zwingend eine „transparente“ Änderung vorzunehmen.

Eine „transparente Änderung“ sieht z.B. vor, dass im Zuge einer Eigentümerversammlung durch einen entsprechenden Beschlussantag, über eine Änderung des Umlageschlüssels abgestimmt wird und somit eine „neue“ Umlage beschlossen wird. Hierzu reicht grundsätzlich der einfache Mehrheitsbeschluss aus, dies bedeute wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden.

Es bedarf aber immer einer konkreten Beschlussfassung, wenn vom bisherigen in der Teilungserklärung benannten Umlageschlüssel abgwichen werden soll. So auch doe Rechtsprechung des BGH unter Aktenzeichen V ZR 202/09, der andernfalls klargestellt hat, dass eine Änderung des Umlageschlüssels ohne vorherige Beschlussfassung nicht wirksam vollzogen werden kann.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass es nicht ausrecht, wenn die Hausverwaltung der neuen Jahresabrechnung den „neuen“ Verteilerschlüssel anheftet, ohne das über diesen vorweg im Zuge einer Beschlussfassung abgestimmt worden ist. Dies führt andernfall nach der Rechtsauffassung des BGH zu einem klaren Transparenzverstoß mit der Folge der Unwirksamkeit des „neuen Umlageschlüssels“.

Fazit:

Die Abänderung des Umlageschlüssels führt häufig immer wieder zu Streitigkeiten unter den Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn insbesondere Eigentümer von größeren Wohnungen, die auch noch alleine bewohnt werden, fühlen sich bei der „klassischen Abrechnung nach Wohnfläche“ benachteiligt. Dies natürlich insbesondere wenn andere Wohnungen von mehrköpfigen Familienmitgliedern bewohnt werden.

Da die ganze Thematik sehr komplex ist, sollte immer vorab gewissenhaft geprüft werden, ob überhaupt die Möglichkeit einer Änderung des Umlageschlüssels durch entsprechenden Beschlussantrag erfolgen kann. Gerne stehen wir Ihnen mit unseren Fachanwälten im Miet- und Wohnungseigentumsrecht zur Verfügung.

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