Das Haftungsrisiko bei der gewerbsmäßigen Verwaltung von Immobilien

Wir beraten Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter zu Haftungsproblematiken

Der WEG-Verwalter hat ein großes Haftungsrisiko. Es muss unterschieden werden zwischen der Haftung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft/einzelnen Eigentümern und der Haftung gegenüber Dritten:

Haftung gegenüber der Eigentümergemeinschaft:

Zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter wird in der Regel ein Verwaltervertrag geschlossen, aus dem sich verschiedene Pflichten des Verwalters ergeben. Darüber hinaus ergeben sich bereits verschiedene Pflichten aus dem Wohnungseigentumsgesetz (insbesondere §§ 24,25,27,28 WEG).

Falls sich bei einer schuldhaften Verletzung dieser (entweder vertraglichen oder gesetzlichen) Pflichten ein Schaden ergibt, haftet der Verwalter. Zu beachten ist, dass ein fahrlässiges Handlung grundsätzlich ausreichend ist.

Klassische Haftungsfälle liegen bei folgenden Konstellationen vor:

• Beauftragung eines (Handwerker-)Unternehmens ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft
• Mangelhafte Buchhaltung
• Keine Auszahlung des Gemeinschaftsguthabens nach Beendigung der Verwaltertätigkeit
• Fehlerhafte Beschlussfassung
• Verursachung von Beschlussanfechtungsklagen
• Hausgeldrückstände nicht innerhalb der Verjährungsfrist gerichtlich geltend gemacht
• Instandsetzungsarbeiten trotz Erforderlichkeit nicht veranlasst (Verzögerungsschaden)
• Werklohnforderung an Unternehmen trotz mangelhafter Leistung beglichen

Sollte der Schaden einem einzelnen Eigentümer entstanden sein, kann dieser grundsätzlich auch alleine den Schaden bei der Verwaltung geltend machen. Über die Geltendmachung der Schäden der Gemeinschaft muss diese zunächst einen Beschluss fassen.

Haftung gegenüber Dritten:

Zu den Pflichten des Verwalters gehört es,  für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Sorge zu tragen und ggfs. die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Sollte beispielsweise ein Passant von herunterfallenden Dachziegeln verletzt werden, obwohl die Gefahr bekannt war, haftet neben der Eigentümergemeinschaft auch der Verwalter.

Ein Sonderfall ist zudem die Haftung des Verwalters ohne Vertretungsmacht, wenn der Verwalter ohne vorherigen Beschluss einen Auftrag (beispielsweise für Instandhaltungsarbeiten) im Namen der Gemeinschaft erteilt. Dieser Vertrag ist zunächst schwebend unwirksam und könnte anschließend auf Aufforderung des Auftragnehmers von der Gemeinschaft genehmigt werden. Verweigert die Gemeinschaft die Genehmigung haftet der Verwalter gegenüber dem Auftragnehmer auf Schadensersatz.

Vermögenshaftpflichtversicherung des Verwalters

Angesichts des enormen Haftungsrisikos besteht eine gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung für gewerbliche Verwalter. Möglich ist jedoch auch, dass einzelne Miteigentümer zum Verwalter bestellt werden. Auch für diese besteht ein (wenn auch gemindertes) Haftungsrisiko. Es wird daher empfohlen, dass auch für ehrenamtliche „Selbstverwalter“ (in der Regel auf Kosten der Gemeinschaft) eine entsprechende Versicherung abgeschlossen wird.

Entlastung des Verwalters durch Beschluss

Nach Entlastung des WEG-Verwalters durch einen entsprechenden Beschluss bei der Eigentümerversammlung   können keine Schadensersatzansprüche mehr geltend gemacht werden. Die Entlastung erstreckt sich grundsätzlich auf alle Umstände, die den Eigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren oder die ihnen hätten bekannt sein können. Falls der Verwalter es beispielsweise versäumt hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum beseitigen zu lassen und dies bei der Eigentümerversammlung bekannt war, ist der Verwalter nach entsprechender Entlastung nicht schadensersatzpflichtig.

Auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher regelmäßig sorgfältig zu überlegen, ob ein Verwalter pauschal entlastet wird. Möglich ist es auch, einige strittige Punkte von der Entlastung auszuschließen und den Verwalter nicht pauschal für das gesamte Wirtschaftsjahr zu entlasten. Hier sollten immer auch rein vorsorglich die Erfolgsaussichten einer Beschlussanfechtung geprüft werden.

Bei weiteren Fragen zu dieser Problematik stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.