Die Entlastung des WEG-Verwalters durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft!

Welche rechtlichen Folgen hat der Beschluss zur Entlastung des Hausverwalters?

Nachdem auf einer Eigentümerversammlung die Beschlussfähigkeit der WEG festgestellt worden ist, folgt grundsätzlich als nächstes der Beschluss zur „Entlastung der Hausverwaltung“. Aus vielen Beratungen wissen wir, dass den einzelnen Eigentümern grundsätzlich nicht bekannt ist, welche rechtlichen Konsequenzen ein derartiger Beschluss nach sich ziehen kann.

1. Allgemeines

Viele Eigentümer bedienen sich bei der Verwaltung ihres Eigentumes einer Hausverwaltung.

Das Aufgabenfeld des WEG Verwalters ist breit gefächert und umfasst viele verschiedene Tätigkeiten. Hierzu gehören nicht nur organisatorische, sondern auch kaufmännische und technische Tätigkeiten, die in Bezug mit der Immobilie stehen. Dazu gehört zum Beispiel das Erstellen einer Hausordnung, die ordnungsgemäße Planung von Instandhaltungen, Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Einholung verschiedener Handwerkerkostenvoranschläge sowie natürlich auch die Erstellung des Wirtschaftsplanes bzw. Abrechnung der jährlichen Hausgeldzahlungen.

Dabei unterliegt die WEG-Verwaltung dem rechtlichen Grundsätzen der sogenannten „ordnungsgemäßen Verwaltung“.

Wie in allen Lebensbereichen auch, können bei der Tätigkeit der Hausverwaltung auch Fehler entstehen, zum Beispiel durch fehlerhafte Abrechnungen, Veruntreuung von Hausgeldern oder fehlerhafter Beauftragung von Handwerkerunternehmen, die sodann im Ergebnis zu einem Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Hausverwaltung führen könnte.

• negatives Schuldanerkenntnis

Durch den entsprechenden Beschluss auf der Eigentümerversammlung zur „Entlastung der Verwaltung“ segnet die Eigentümergemeinschaft  durch einfache Mehrheit grundsätzlich das Handeln der Hausverwaltung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht für den entsprechenden zu beschließenden Zeitraum der Entlastung ab. Hierbei handelt es sich um ein sogenanntes „negatives Schuldanerkenntnis“ zu Gunsten des Hausverwalters.

Sofern also der Beschluss zur Entlastung der Hausverwaltung durch die Eigentümergemeinschaft positiv beschlossen wird, besteht im zeitlichen Nachgang für keinen der Eigentümer mehr die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche gegen die Hausverwaltung wegen eventuellem fehlerhaften Verhalten, die zu einem finanziellen Schaden geführt hat, geltend zu machen bzw. zu verfolgen. Denn in diesem Falle könnte sich die Hausverwaltung auf den entsprechenden Beschluss zur Entlastung berufen, sodass selbst bei der Vorlage tätlicher Schäden sämtliche Schadensersatzforderungen dem Grunde nach ausgeschlossen wären.

2. Besteht ein Anspruch auf Entlastung?

Grundsätzlich besteht kein gesetzlicher Anspruch der Hausverwaltung auf eine entsprechende Entlastung.

Dies bedeutet, dass ein entsprechender Beschluss zur Entlastung der Hausverwaltung auf der Eigentümerversammlung nicht zwingend gefasst werden muss.

Häufig findet sich jedoch in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung ein entsprechender Hinweis, der die Hausverwaltung berechtigt, einen  entsprechenden Beschluss auf der Eigentümerversammlung beschließen zu lassen. Dies dient natürlich grundsätzlich vor allem der Rechtssicherheit der Hausverwaltung, um  zukünftige Schadensersatzpositionen, die während des Entlastungszeitraumes noch nicht geltend gemacht worden sind, „im Keime zu ersticken“.

Vor diesem Hintergrund sollte mit der Beschlussfassung zur „Entlastung der Hausverwaltung“ sehr sensibel umgegangen werden und nicht leichtfertig auf der Eigentümerversammlung die positive Stimmabgabe zum Beschluss der Entlastung abgegeben werden.

3. Kann der Beschluss zur „Entlastung der Hausverwaltung“ angefochten werden?

Grundsätzlich kann der Beschluss zur „Entlastung der Hausverwaltung“ wie jeder andere Beschluss auch durch die Beschlussanfechtungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht angefochten werden.

Denn selbst wenn der Beschluss auf der Eigentümerversammlung durch einfache Mehrheit, also durch mehr als die Hälfte aller stimmberechtigten Eigentümer zu Stande gekommen ist, kann der Beschluss auch innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten (also ab dem Zeitpunkt der Eigentümerversammlung) noch angefochten werden.

Dabei muss zumindest „objektiv“ und „nicht völlig fernliegend sein“, dass die Hausverwaltung dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung gerecht geworden ist. In der derartigen Beschlussanfechtungsklage muss also der Kläger nicht in allen Einzelheiten beweisen können, dass die Hausverwaltung nicht ordentlich gehandelt hat, sondern es reicht viel mehr aus, dass objektive Umstände vorliegen, die eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung rechtfertigen würden. In diesem Falle würde das Amtsgericht sodann der Klage sattgeben und den Entlastungsbeschluss wieder aufheben.

Im zweiten Schritt kann sodann der Eigentümer seine entsprechenden Schadenersatzansprüche gegen die Hausverwaltung noch geltend machen, da der Entlastungsbeschluss nicht rechtskräftig geworden ist.

Diese Schadensersatzpositionen müßten jedoch nicht im Zuge der Beschlussanfechtungsklage geltend gemacht werden, sondern in einem separaten Klageverfahren gegen die Hausverwaltung.

Fazit

Vor den vorangestellten Gründen ist noch einmal ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass der Beschluss zur „Entlastung der Hausverwaltung“ nicht unterschätzt werden darf, da ansonsten die WEG oder der einzelne Eigentümer sich leichtfertig eventuelle noch nicht klar definierte bezifferbare Schadensersatzansprüche im Vorfeld abschneidet.

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