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Wir beraten Sie bei Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung

1. Was ist eine Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung enthält Bestimmungen über das Verhältnis der (zukünftigen) Wohnungseigentümer untereinander. Dabei wird z. B. oft das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung nach Miteigentumsanteilen bemessen und damit (zulässigerweise) von den gesetzlichen Bestimmungen (Kopfstimmrecht, § 25 Abs. 2 WEG) abgewichen. Bestimmungen solcher Art bilden die Gemeinschaftsordnung (GemO). Sie sind rechtlich vom Inhalt der Teilungserklärung zu unterscheiden. Dies gilt auch dann, wenn sie in der gleichen Urkunde wie die Teilungserklärung aufgenommen ist.

2. Ist die Gemeinschaftsordnung auch für Rechtsnachfolger verbindlich?

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und wird zum Inhalt des Sondereigentums gemacht (§ 5 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Diese Regeln sind fest mit dem Wohnungseigentum verbunden und daher auch für jeden Rechtsnachfolger verbindlich (Verdinglichung).

3. Kann die Gemeinschaftsordnung durch Beschluss geändert werden?

Die Gemeinschaftsordnung kann durch Beschluss geändert werden. Der Beschluss muss jedoch klar und eindeutig formuliert sein. Ist der Beschluss zu unbestimmt, ist er nichtig.

Ferner bedarf ein die Gemeinschaftsordnung abändernder Beschluss der Zustimmung aller Eigentümer. Die Zustimmung muss auch mit der notariell beglaubigten Unterschrift eines jeden festgehalten und mit einem entsprechenden Antrag und dessen Bewilligung dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt werden.

4. Müssen auch die finanzierenden Banken einer Änderung zustimmen?

Es müssen auch die „dinglich Berechtigten“ aus allen beteiligten Wohnungsgrundbüchern – typischerweise die Banken mit Hypotheken oder Grundschulden – ihre Bewilligung erteilen (ebenfalls in notariell beglaubigter Form).

Zum Wohnungseigentumsgesetz im Überblick.