Muss ein Verwalter eine Qualifikation nachweisen?

Anspruch auf Bestellung eines zertifzierten Verwalters durch die WEG-Novelle

•  WEG – Verwalter ist kein Ausbildungsberuf

Der Beruf des WEG- Verwalters ist kein geschützter Beruf, obwohl die WEG-Verwaltung durchaus kompliziert und anspruchsvoll ist. WEG-Verwalter  haben erhebliche Rechte und Pflichten in Bezug auf die verwaltete Immobilie und das Vermögen der Eigentümergemeinschaft.

Trotz dessen darf jeder als WEG-Verwalter tätig sein, der Inhaber einer Gewerbeerlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung ist. Voraussetzung für den Erhalt dieser Gewerbeerlaubnis ist im Wesentlichen eine gewerberechtliche Zuverlässigkeit (keine Steuerrückstände etc.) und ein sauberes Führungszeugnis. Ein Sachkundenachweis oder Ähnliches ist jedoch nicht Voraussetzung.

• Anspruch auf zertifizierten Verwalter

Durch die WEG-Reform zum 1.12.2020 wurde trotz der bekannten Problematik kein Sachkundennachweis oder ähnliche Qualifikation zur Voraussetzung einer Tätigkeit als WEG-Verwalter gemacht. Der Gesetzgeber hat sich für eine Art Zwischenlösung entschieden. Nach wie vor kann jeder, der Inhaber eine Gewerbeerlaubnis ist, als WEG-Verwalter tätig werden. Allerdings kann gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ein zertifzierter Verwalter bestellt wird. Dies hat zur Folge, dass die Bestellung eines Verwalters, der nicht zertifziert ist, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und angefochten werden kann. Eine Bestellung eines nicht zertifzierten Verwalters hat daher das Risiko, dass ein Miteigentümer innerhalb eines Monats ein Beschlussanfechtungsklage erhebt.

• Wann ist gilt ein Verwalter als „zertifziert“?

Gemäß § 26 a Abs. 1 WEG-Gesetz darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer von einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

• Übergangsregelungen

Die neue Regelung gilt erst ab dem 01.12.2022. Darüber hinaus gibt es eine erweiterte Übergangsregelung für Personen, die bereits vor dem 01.12.2020 zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind. Diese geltend gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter.

• Sonderregelungen

Ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht nicht, wenn ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und die Gemeinschaft aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht.

Diese Ausnahme gilt jedoch auch dann nicht, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer  die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.