Rechtsanwälte KGK – Beratung beim Verkauf der Eigentumswohnung

Wir beraten Eigentümer und Eigentümergemeinschaften bei Streitigkeiten rund um den Verkauf von Sondereigentumseinheiten

1. Darf ich meine Eigentumswohnung frei verkaufen oder bedarf es einer Zustimmung eines Dritten?

Jeder Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann grundsätzlich frei darüber entscheiden, ob und an wen er sein Wohnungs- und Sondereigentum veräußert oder verschenkt. Gemäß § 12 Abs. 1 WoEigG kann jedoch vereinbart werden, „dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.“ Hintergrund ist, dass eine Eigentümergemeinschaft das Eindringen persönlich oder wirtschaftlich unzuverlässiger Mitglieder verhindert werden kann. Eingeschränkt kann jedoch nur die Möglichkeit zur Veräußerung. Nicht eingeschränkt kann das Recht des Wohnungseigentümers zur Grundbuchbelastung (Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek, Einräumung eines Nießbrauchrechts etc.) oder Nutzungsüberlassung an Dritte (z.B. Vermietung) Die in § 12 Abs. 1 WoEigG ist eine krasse Ausnahme zu den üblichen gesetzlichen Eigentumsregeln, da sie das Eigentumsrecht erheblich einschränkt. Vor diesem Hintergrund kann gemäß § 12 Abs. 2 WoEigG die Zustimmung zur Veräußerung nur aus einem „wichtigen Grund“ versagt werden. Gemäß § 12 Abs. 2 S. 2 WoEigG hat der Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung. Eine solche Fallgestaltung liegt in der Praxis häufig bei einer Veräußerung an Familienmitglieder vor.

2. Was muss bei der Vereinbarung einer Veräußerungsbeschränkung beachtet werden?

Die Veräußerungsbeschränkung kann entweder bereits im Rahmen der Teilungserklärung oder auch nachträglich vereinbart werden. Die Veräußerungsbeschränkung hat dingliche Wirkung. Das heißt, dass sie auch für künftige Wohnungseigentümer verbindlich ist. Die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger (meistens Banken) ist nicht erforderlich. Für Grundpfandrechtsgläubiger ist diese Regelung offensichtlich nachteilig, da die Veräußerungsmöglichkeit des Sondereigentums in hohem Maße wertbestimmend ist. Die Veräußerungsbeschränkung ist zwingend in das Grundbuch einzutragen. Hintergrund ist, dass die Eintragung im Grundbuch für eventuelle Käufer und Rechtsnachfolger eine Warnfunktion haben soll. Ohne Eintragung ist die Veräußerungsbeschränkung nicht wirksam. In diesem Fall könnte jedoch auch nachträglich eine Grundbuchberichtigung erfolgen, die gegebenenfalls auf dem gerichtlichen Wege durchgesetzt werden könnte. Nicht anwendbar ist das Zustimmungsgebot bei einer erbrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge und bei einem gesamten Verkauf sämtlicher Einheiten der Eigentümergemeinschaft an einen einzigen Erwerber. Das Zustimmungserfordernis umfasst jedoch auch den Fall, dass Teileigentumseinheiten an eine Person, die bereits Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist, veräußert werden soll.

3. Wer darf/muss zustimmen?

Das Gesetz hat den Kreis der zustimmungsberechtigten Personen ausdrücklich nicht beschränkt. Nach dem Wortlaut des Gesetzes kann entweder die Zustimmung eines anderen Wohnungseigentümers oder auch eines Dritten vereinbart werden. In der Praxis wird die Zustimmung eines anderen Wohnungseigentümers nur bei besonders kleinen Eigentümergemeinschaften gewählt. Bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften ist die zustimmungsberechtigte Person regelmäßig der Verwalter der Anlage. Alternativ können auch für die verschiedenen Wohnungen verschiedene andere Miteigentümer zustimmungsberechtigt sein. Hier kann zum Beispiel vereinbart werden, dass immer die direkten Nachbarn zustimmungsberechtigt sein müssen. Es kann jedoch auch ein Dritter als zustimmungsberechtigte Person bestimmt werden. Einzige Ausnahme ist, dass Dritter nicht ein Grundpfandgläubiger sein darf. Von der Zustimmung des Grundpfandgläubigers darf daher die Veräußerung nicht abhängig gemacht werden.

4. Aus welchen Gründen darf die Zustimmung versagt werden?

Die Zustimmungsverweigerung ist nach dem Wortlaut des Gesetzes nur aus einem „wichtigen Grund“ gerechtfertigt. Hintergrund ist, dass die Zustimmungsverweigerung nur zur Sicherung des persönlichen und wirtschaftlichen Einvernehmens der Wohnungseigentümer dienen soll. Die Zustimmung darf nur aus Gründen verweigert werden, die in der Person des Erwerbers liegen. Hier können auch persönliche Bedenken herangezogen werden. Beispielsweise, dass der Zustimmungsberechtigte persönliche Differenzen mit dem Erwerber hat. Die Zustimmung darf grundsätzlich nicht aus solchen Gründen verweigert werden, die in der Person des Veräußerers begründet sind.