Die Eigentümerversammlung ist eine Zusammenkunft aller in einer bestimmten Wohnungseigentumsanlage Stimmberechtigten oder ihrer Vertreter. Zweck der Versammlung ist der Austausch über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die Beschlussfassung über verschiedene Angelegenheiten der Wohnungseigentümer. Die Eigentümerversammlung ist für die Eigentümer die beste Möglichkeit an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentumsmitzuwirken. Die Eigentümerversammlung dient im Wesentlichen der Willensbildung der Eigentümer und hat zudem eine Beratungs- und Kontrollfunktion.
Der Verwalter muss mindestens einmal im Jahr eine (ordentliche) Eigentümerversammlung einberufen. Zusätzlich muss der Verwalter eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung einberufen, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Einberufungsberechtigt ist neben dem Verwalter auch der Vorsitzende des Beirats oder sein Stellvertreter.
Die Einladung muss in Textform erfolgen. Nach der WEG Reform Ende 2020 gibt es nun größere Planungssicherheit. Die Einberufungsfrist für die Eigentümerversammlung wurde verlängert. Sie beträgt nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG jetzt drei statt bisher zwei Wochen.
Im Rahmen der Eigentümerversammlungen werden grundsätzlich sämtliche Beschlüsse der Wohnungseigentümer geschlossen. Die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind jedoch nur dann gültig, wenn der Gegenstand des Beschlusses bei der Einberufung zur Eigentümerversammlung bezeichnet ist. Bei der Ladung muss daher zwingend über die Tagesordnung informiert werden. Keine Voraussetzung ist, dass den Wohnungseigentümern bereits ein konkreter Beschlussantrag mitgeteilt wird. Sind und Zweck dieser Vorschrift (§ 23 Abs. 2 WoEigG) ist, dass die Wohnungseigentümer durch die eindeutige Bezeichnung des Beschlussgegenstandes angemessen auf die Erörterung der Tagesordnungspunkte vorbereitet werden. Durch die Ankündigung im Rahmen der Ladung zur Eigentümerversammlung sollen die Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden. Die Wohnungseigentümer erhalten somit die Möglichkeit sich auf die verschiedenen Themen vorzubereiten. Wohnungseigentümer sollen nach Durchsicht der Tagesordnung entscheiden können, ob sie an der Versammlung teilnehmen wollen oder nicht. Dies wäre nicht möglich, wenn verschiedene Tagesordnungspunkte und Beschlüsse in der Eigentümerversammlung spontan „ergänzt“ werden könnten.
Grundsätzlich wird bei einer Eigentümerversammlung über die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres beschlossen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist anfechtbar, wenn den Eigentümern nicht die Möglichkeit gewährt wurde, die Abrechnungsunterlagen vor der Versammlung einzusehen.
Grundsätzlich sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse bei fehlerhafter Ladung zur Eigentümerversammlung nicht gültig und demnach anfechtbar. Kommen jedoch sämtliche Wohnungseigentümer (möglicherweise auch spontan) zusammen liegt eine Universalversammlung vor. Bei einer Universalversammlung werden die Einberufungsmängel geheilt, wenn die Wohnungseigentümer einstimmig festlegen, dass sie eine Eigentümerversammlung abhalten und dort über bestimmte Angelegenheiten beschließen. Die Heilung tritt jedoch nur dann ein, wenn die Eigentümer Kenntnis davon haben, dass die gesetzlichen Vorschriften umgangen werden. Nimmt ein Wohnungseigentümer ohne „Widerspruch“ an einer Universalversammlung teil, wird dies als stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der gesetzlichen Formalien verstanden. Zwingend müssen bei einer Universalversammlung die Wohnungseigentümer persönlich anwesend sein, eine Stellvertretung ist nicht möglich.
Nach der neuen Bestimmung des § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Eigentümer durch Beschluss bestimmen, dass Wohnungseigentümer auch in elektronischer Form an Versammlungen teilnehmen dürfen. Dabei sind jedoch zwei Voraussetzungen zu beachten:
Das WEG macht darüber hinaus aber keine weiteren Vorgaben bezüglich der konkreten Ausgestaltung der Teilnahme an der Eigentümerversammlung in elektronischer Form. Die Eigentümer können frei darüber entscheiden, wie die technischen und organisatorischen Vorgaben beschlussweise geregelt werden sollen. Ihnen ist insbesondere die Beschlusskompetenz auch über die Ausgestaltung der Versammlungsrechte der in elektronischer Form teilnehmenden Wohnungseigentümer eröffnet. So können einzelne Teilnahmerechte per Beschluss auch beschränkt oder ausgeschlossen werden.
Keine Beschlusskompetenz besteht seitens der Eigentümer zur Durchführung einer ausschliesslich virtuellen Versammlung oder solchen in Form einer reinen Telefonkonferenz. Stets muss den Wohnungseigentümern die Möglichkeit eingeräumt werden, persönlich an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.
Nach der WEG Reform werden nun grundsätzlich alle Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Nach wie vor ist insoweit das Kopfprinzip maßgeblich. Jeder Eigentümer hat demnach eine Stimme, und zwar unabhängig davon, wie viele Sondereigentumseinheiten er sein Eigentum nennt.
Wie zuvor auch müssen sich die Miteigentümer einer Sondereigentumseinheit darüber einigen, inwiefern die Stimmabgabe erfolgen soll, weil sie das Stimmrecht gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinschaftlich ausüben können.
Über diese gesetzliche Ausnahme hinaus bleiben die Mehrheits-Quoren vereinbarter Öffnungsklauseln maßgeblich. Wenn Vereinbarungen bestimmte Mehrheiten beinhalten, bleiben diese weiter wirksam.
Seit der WEG Reform 2020 werden die Eigentümer demnach beachten müssen, dass unter Umständen eine Minderheit der Eigentümer die Geschicke der Gemeinschaft wird lenken können, wenn eine Mehrheit kein Interesse an der Teilnahme der Wohnungseigentümerversammlungen hat. Die Möglichkeit der Beschlussanfechtung besteht zwar nach wie vor. Erfolgreich wird eine solche Klage nach wie vor aber nur sein, wenn der konkrete Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.
Das Kopfprinzip kann auch weiterhin durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geändert werden. Deshalb können insbesondere das Objektprinzip-oder auch das Wertprinzip vereinbart werden. Schon vor der WEG Reform entsprechend bestehende Vereinbarungen bleiben weiterhin wirksam.
Die Zustimmung zu Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG bedarf nun nicht mehr wie zuvor der Schriftform. Vielmehr ist nun die Textform ausreichend. Die Abstimmung ist also auch per E-Mail oder auch spezieller Handy-App möglich.
Die Wohnungseigentümer können auch beschließen, dass Beschlüsse durch Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG gefasst werden können. Soll also grundsätzlich ein Beschluss gefasst werden, liegen allerdings noch nicht alle Informationen für eine Willensbildung vor, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Beschlussfassung im Umlaufverfahren erfolgt und dabei dann die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichend sein soll.
Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Diese Niederschrift (sog. Versammlungsprotokoll) ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.
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