Informieren Sie sich über Ihre Rechte zum Kostenverteilungsschlüssel!

Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels?

1. Wie sind die Kosten der Eigentümergemeinschaft verteilt?

Gemäß § 16 Abs. 2 WEG trägt jeder Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils.

2. Kann der Verteilungsschlüssel abgeändert werden?

Der gesetzliche Grundsatz ist dispositiv und kann daher durch die Gemeinschaftsordnung abgeändert werden. Es können auch individuelle Verteilungsschlüssel definiert werden. Die Regelung in der Gemeinschaftsordnung muss eindeutig und klar formuliert sein. Bestehen Zweifel am Regelungsinhalt, wird wieder der gesetzliche Verteilungsschlüssel angewendet.

3. Kann der Verwalter den Verteilungsschlüssel abändern?

Der Verwalter hat keinen Einfluss auf den Verteilungsschlüssel. Selbst eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, welche dem Verwalter das Recht überträgt, die Änderung des Verteilungsschlüssels zu bestimmen, ist nichtig. Die Wohnungseigentümer würden sonst ein wesentliches Kern- und Selbstbestimmungsrecht verlieren.

4. Können die Kosten nach Wohnfläche verteilt werden?

Eine Kostenverteilung nach Wohnfläche ist möglich und bedeutet für Teileigentum, dass die Nutzfläche maßgeblich ist.

Sind jedoch in der Teilungserklärung Flächenangaben enthalten, so sind diese für den Wohnflächenschlüssel maßgeblich.

5. Können die Kosten nach Personenzahl verteilt werden?

Durch die Gemeinschaftsordnung kann auch die Verteilung nach Personenzahl bestimmt werden.

Ein solcher Verteilungsschlüssel ist jedoch nicht empfehlenswert, da er nur angewendet werden kann, wenn tatsächlich feststeht, wie viele Personen tatsächlich in der jeweiligen Einheit am Verbrauch teilnehmen. Dies ist bei größeren Gemeinschaften in der Regel nicht möglich.

6. Kann der Verteilungsschlüssel durch mehrjährige Übung geändert werden?

Wenn die Wohnungseigentümer mehrere Jahre lang einen bestimmten von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssel anwenden, kann nicht von einer wirksamen Änderung des Verteilungsschlüssels ausgegangen werden. Es muss in jedem Falle ein eindeutiger rechtsgeschäftlicher Bindungswille der Eigentümer erkennbar sein. Dies ist bei mehrjähriger Übung in der Regel nicht der Fall.

7. Kann der Verteilungsschlüssel der Betriebskosten durch Mehrheitsbeschluss geändert werden?

Die Wohnungseigentümer können von einem Verteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss abweichen.

Ebenso ist es zulässig, eine Kostentragungspflicht mehrheitlich zu beschließen und so bisher privilegierte Wohnungseigentümer erstmalig zu belasten. Ein solcher Beschluss muss lediglich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und somit rechtmäßig sein.

8. Wann entspricht ein den Kostenverteilungsschlüssel der Betriebskosten ändernder Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung?

Der neue Verteilungsschlüssel darf nicht willkürlich sein. Den Wohnungseigentümern obliegt aufgrund des Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum.

Es genügt bereits eine höhere Kostengerechtigkeit, Anreize zur Kostensenkung, die Anpassung an die vorhandenen Bedingungen oder die Korrektur eines unzweckmäßigen Verteilungsschlüssels.

Keine ordnungsgemäße Verwaltung liegt vor, wenn sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer zulasten einer Minderheit finanziell entlasten will.

9. Kann der Verteilungsschlüssel für die Verwaltungskosten geändert werden?

Die Wohnungseigentümer können per einfacher Mehrheit über den Verwaltungsschlüssel bei dem Verwalterhonorar beschließen. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht der Beschluss, wenn das Verwalterhonorar gleichmäßig auf die Einheiten verteilt wird.

10. Kann der Kostenverteilungsschlüssel für Instandhaltungs-, Instandsetzungskosten und bauliche Veränderungen geändert werden?

Gemäß § 16 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer hinsichtlich dieser Kosten von der Abrechnung nach Miteigentumsanteilen abweichen und nach dem Gebrauch verteilen. Dies setzt voraus, dass der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauches durch die Wohnungseigentümerrechnung trägt.

Der Gebrauch und die Gebrauchsmöglichkeit setzen dabei einen hervorgehobenen Einflussbereich voraus. Dies bedeutet, dass z.B. die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung der Fenster der Sondereigentumseinheiten durch Beschluss auf die jeweiligen Sondereigentümer verteilt werden können.

Unzulässig wäre jedoch ein Beschluss, nachdem die Kosten einer Dachsanierung lediglich den Dachgeschossbewohnern aufgebürdet werden soll. Denn das Dach des Hauses „gebrauchen“ alle Wohnungseigentümer.

Für einen solchen Beschluss ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich. Dies bedeutet, dass drei Viertel aller Stimmberechtigten Wohnungseigentümer für diese Änderung stimmen und diese mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile auf sich vereinen.

11. Kann der Verteilungsschlüssel auch für die Vergangenheit geändert werden?

Nach Auffassung des BGH besteht hinsichtlich der Beibehaltung des Verteilungsschlüssels Vertrauensschutz. Eine Veränderung des Verteilungsschlüssels für bereits abgelaufene Kalenderjahre kommt jedoch dann in Betracht, wenn für diesen Zeitraum weder eine Abrechnung noch ein wirksamer Wirtschaftsplan besteht.

Eine Veränderung des Verteilungsschlüssels für das laufende Kalenderjahr ist zulässig.

12. Was versteht man unter einer Öffnungsklausel?

Die Wohnungseigentümer können in ihrer Gemeinschaftsordnung eine so genannte Öffnungsklausel festhalten. In der Öffnungsklausel können die Eigentümer bestimmen, dass bestimmte Verteilungsschlüssel durch in der Regel qualifizierten Mehrheitsbeschluss geändert werden können.

Für die Änderung der Verteilungsschlüssel von Betriebskosten sowie der Kosten der Verwaltung sind Öffnungsklauseln ohne Bedeutung. Denn hier besteht die Änderungsmöglichkeit bereits durch Mehrheitsbeschluss.

Bedeutung haben Öffnungsklauseln, wenn sie sich auf den Verteilungsschlüssel für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung beziehen. Sie haben allerdings nur dann Bestand, wenn sie die Möglichkeiten zur Veränderung der Verteilungsschlüssel gegenüber der gesetzlichen Regelung erweitern.

13. Wie ist die Kostenverteilung bei Mehrhausanlagen geregelt?

Durch Vereinbarung kann geregelt werden, dass die Eigentümer einzelner Häuser bei Mehrhausanlagen die auf sie entfallenden „ausscheidbaren Kosten“ alleine tragen.

Darunter können dann auch Instandhaltung- und Instandsetzungskosten fallen. Sie müssen jedoch von vornherein absonderbar sein und dem jeweiligen Haus allein zugeordnet werden können.

Weitere Infos zum Thema Wohnungseigentumsrecht.